Una din marile probleme din economie, în acest moment, este cea a chiriilor. În România sunt zeci de mii de firme care au sediul, magazinul sau depozitul închiriat de la un proprietar. În prezent, în România sunt peste 150.000 de magazine. Pe lângă acestea mai sunt alte zeci de mii de restaurante, baruri, saloane, florării etc. Dintre acestea, foarte puține firme dețin propriul lor spațiu. Din punct de vedere economic, suntem o țară de chiriași!
25 aprilie - MedikaTV - Maratonul Sănătatea Digestiei
23 mai - Maratonul Fondurilor Europene
27 mai - Eveniment Profit.ro Real Estate (ediţia a IV-a) - Piața imobiliară românească sub aspectul crizei occidentale
Iar chiriașii nu mai au bani să plătească chiriile la nivelul stabilit înainte de pandemie!
Aparent, fără mare importantă pentru marea populație, situația actuală nerezolvată a chiriilor firmelor va avea efecte grave în economie. Cum chiria este un cost major al fiecărei afaceri, neajustarea ei la noile condiții economice va pune multe firme în genunchi. Dacă, de exemplu, o firmă cu 30 de magazine nu va reuși să renegocieze chiriile magazinelor sale, în curând aceasta va da faliment și va lăsa pe drumuri sute de angajați. În plus, nu va mai contribui la buget cu taxele aferente, TVA, impozite pe salarii etc. Iar dacă această situație se multiplică la mii de firme, vorbim de niște efecte catastrofale pentru economie.
În aceste zile, mulți proprietari solicită chiria integrală sau doar ușor redusă, deși firmele chiriașe au fost închise forțat, ca urmare a măsurilor statului. Respectivele firme nu mai au încasări în această perioadă. Cum să plătească chiria? Din ce? Din încasările trecute? Din încasările viitoare?
Foarte puține firme își permit o asemenea cheltuială. În primul rând, puține firme au fonduri de rezervă pe care le pot cheltui pentru o chirie în perioada fără activitate. În al doilea rând, după redeschidere, veniturile scăzute ale populației, frica de virus, restricțiile ce se vor menține, vor face ca traficul și încasările să fie foarte mici, deci, oricum, firmele nu vor putea susține chiria, chirie agreată cu mult înainte de criza generată de pandemie, în cu totul altfel de condiții economice.
Vă întrebați oare cum pot proprietarii cere chiria, dacă firmele sunt închise de stat? Ei bine, pot! Se pare că certificatele de forță majoră, certificatele de urgență, nu au nicio valoare în fața proprietarului.
Mulți (chiar și din presa economică) spun: "treaba lor! Să se descurce. Lăsați economia să-și urmeze cursul. Unii or să dea faliment, așa e viața!"
Dar stați așa! Nu pandemia a închis magazinele, ci statul. Dacă tu ai o afacere solidă, închiderea firmei tale de către stat te lasă brusc fără venituri, deci nu este o situație naturală, generată de piață, de cerere și ofertă. Este o măsură administrativă!
Statul a rezolvat temporar problema angajaților rămăși fără loc de muncă, prin suportul financiar pentru șomajul tehnic. Dar pentru chirii ce a făcut? Firmele din ce să plătească chiriile?
Marea problemă pentru chiriași va fi însă chiria după redeschidere. Cred că redeschiderea va fi mult mai dureroasă decât închiderea! Firmele nu vor mai avea suportul oferit de stat (pentru șomajul tehnic) și, în plus, vor avea de plătit și chiria integrală, în condițiile în care traficul și vânzările vor fi extrem de mici, pentru mult, mult timp de acum înainte. În mod cert, fără o renegociere a chiriei, aceste magazine vor colapsa în doar câteva luni.
Cum nu mă aștept ca proprietarii să înțeleagă aceste probleme și să reacționeze adecvat, respectiv să accepte soluția corectă și anume să încaseze o chirie procentuală în funcție de vânzări, singura soluție viabilă este tot intervenția statului! Asta dacă nu vrea să se trezească cu sute de mii de șomeri la ușă!
Să ne înțelegem, nu cred că statul ar trebui să plătească chiriile în locul chiriașilor! Nu cred, de asemenea, că statul poate interveni prin sistarea prin lege a plății chiriilor. Vorbim aici, de fapt, de un drept al proprietarului, care este liber să facă ce vrea cu spațiul lui.
Însă statul nici nu se poate spăla pe mâini de această problemă pe care tot el a creat-o (prin măsurile de restricție) și să-l lase pe proprietar să-l înrobească pe chiriaș, când acesta din urmă nu mai are venituri sau le va avea mult reduse din cauza pandemiei.
Singura soluție corectă ar fi că statul să dea o lege prin care să oblige părțile la o renegociere a contractelor de închiriere, iar în cazul în care părțile nu se înțeleg, contractul să se rezilieze fără nicio penalitate! Astfel, dacă părțile nu se înțeleg, fiecare pleacă pe drumul lui! Fiecare, chiriaș și proprietar, va fi liber să-și găsească alt partener care să-i ofere ce dorește. Să funcționeze piața deci, așa cum cer mulți, adică cererea și oferta! Dar cea de azi, nu cea de ieri!
În felul acesta, nu este afectat dreptul de proprietate, iar chiriașul este eliberat de obligația de a menține un contract înrobitor, semnat înainte de pandemie, ce nu a putut prevedea o astfel de situație.
"Stai așa, că există deja o astfel de prevedere, în Codul Civil" vor sări avocații. Articolul 1271 din Codul Civil prevede o astfel de situație, situația impreviziunii, când una dintre părți solicită instanței să reechilibreze contractul datorită unei împrejurări imposibil de prevăzut la momentul semnării contractului.
Corect în teorie, dar pentru asta este nevoie de o intervenție a instanței, iar procesul poate dura ani de zile! Iar în multe cazuri, mall-urile au inclus în contractele lor de chirie clauze abuzive, prin care chiriașul renunță la clauza de impreviziune!
Deci apelarea la instanță pentru a reechilibra chiriile este un proces anevoios, aproape imposibil pentru orice firmă în aceste zile. Firma se va afla în colaps în doar câteva luni și nu are timp să aștepte decizia instanțelor! Plus că, odată redeschise instanțele, mii de firme vor lua cu asalt judecătoriile din țară, și așa copleșite.
Singura soluție pentru eliberarea acestei tensiuni este desființarea acestor contracte prin lege, în cazul în care părțile nu agreează o nouă chirie de comun acord! Iar această lege va fi utilă oricăror contracte de închiriere, nu numai firmelor.
Trăim deja într-o nouă lume, iar relațiile economice vor trebui să se reseteze. Reset și restart!
Laurențiu Ilie este proprietarul lanțului de magazine KitchenShop, ce comercializează ustensile de bucătărie, cu experiență în management, conducând firme din industria software, comerț sau presă. A fost acționar la mai multe firme, printre care și la ziarul Bursa.
