Interdicția înstrăinării terenurilor timp de 8 ani de la achiziționare, cu excepția plății unui impozit de 80% calculat la diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, va fi anulată, relevă un proiect de modificare a legislației actuale redactat de guvernanți și analizat de Profit.ro.
25 aprilie - MedikaTV - Maratonul Sănătatea Digestiei
27 mai - Eveniment Profit.ro Real Estate (ediţia a IV-a) - Piața imobiliară românească sub aspectul crizei occidentale
Noul proiect anulează și condiițiile de cumpărare introduse pentru firme și persoane fizice, intrate în vigoare în urmă cu câteva luni, instituind și o nouă ordine de preempțiune, precum și o nouă procedură la cumpărarea terenurilor agricole.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
De ce este important: Președintele Klaus Iohannis a promulgat în august anul trecut schimbarea Legii cumpărării terenurilor agricole, care a stabilit astfel o nouă ordine de preempțiune și noi condiții de achiziționare a proprietăților în cazul tuturor cumpărătorilor. Noile reguli, intrate în vigoare la 13 octombrie 2020, prevăd interdicția înstrăinării acestor terenuri timp de 8 ani, revânzarea fiind posibilă doar cu impunerea unui impozit de 80%, calculat la suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare.
Proiectul de lege a fost inițiat la începutul anului 2018 de PSD, având în vedere că Ministerul Agriculturii își propusese să schimbe regulile privind cumpărarea terenurilor agricole, urmând, printre altele, să condițoneze vânzarea doar către cei care se ocupă de agricultură, în special către tineril fermieri, și să interzică revânzarea pentru o anumită perioadă, după cum a relatat Profit.ro.
PNL a atacat anul trecut la CCR proiectul de lege, demers susținut și de deputații USR, care au susținut că proiectul restrânge dreptul la proprietate, încălcând o serie de prevederi constituționale și regulamente europene, și conduce la prelungirea procedurilor de vânzare, care vor dura circa 4 luni și vor necesita 20-30 documente.
PSD și-a apărat proiectul susținând că promovează dreptul de preempțiune al tânărului fermier și oprește înstrăinarea, nejustificată din punct de vedere agricol, a terenurilor agricole.
Curtea Constituțională a declarat însă proiectul ca fiind constituțional.
La scurt timp după promulgarea legii, însă, Guvernul Orban a decis că procedurile inițiate până la 13 octombrie, când noua lege a intrat în vigoare, vor beneficia de derogare de la aceste prevederi până la 31 ianuarie 2021.
Profit.ro a relatat că statul român nu a cumpărat niciun teren agricol din 2014, de când a fost liberalizată piața terenurilor agricole pentru cetățenii străini, deși avea drept de preempțiune și au fost scoase la vânzare de atunci peste 110.000 de hectare, în ciuda faptului că, de-a lungul timpului, lideri politici, atât de la putere, cât și din opoziție, dar și deținătorii portofoliului de ministru al Agriculturii s-au plâns că cetățenii străini ajung să controleze suprafețele agricole din România.
Impozitul de 80% și restricția de revânzare vor fi anulate
Acum, la scurt timp de la expirarea acestui moratoriu parțial, actualii guvernanți au elaborat proiectul de modificare, din nou, a condițiilor de cumpărare a terenurilor agricole.
În prezent, legislația stabilește că ”terenurile agricole situate în extravilan pot fi înstrăinate, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă”.
Totodată, prevederile actuale stabilesc că: ”În cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă”.
Ambele prevederi privind înstrăinarea/revânzarea terenurilor înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare vor fi însă anulate, conform proiectului elaborat.
Condițiile pentru cumpărătorii persoane fizice şi juridice (care nu sunt preemptori) vor fi anulate
Legea prevede acum condițiile cumulative pentru cumpărarea terenurilor agricole de către persoane fizice sau firme, în cazul în care nu este exercitat dreptul de preempțiune.
Persoanele fizice trebuie să întrunească următoarele condiții: să aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anteriori anului de publicare a ofertei de vânzare, să fi desfășurat activități agricole pe teritoriul național cu cel puțin 5 ani anteriori anului de publicare a ofertei de vânzare. De asemenea, trebuie să fie înregistrate de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Pentru persoane juridice condițiile stabilite de lege sunt:
- să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;
- să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;;
- să prezinte înscrisurile din care să reiasă că din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole așa cum sunt prevăzute de Legea nr.227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale;
- asociatul/acționarul care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
- în cazul în care structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Ambele prevederi, privind persoanele fizice și persoanele juridice, vor fi anulate, conform proiectului.
Modificări la ordinea de preempțiune
Conform legii în vigoare, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Acum este valabil următorul drept de preempțiune:
- preemptori de rang I: coproprietari și rude până la gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;
- preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;
- preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
- preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
- preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu- Șișeștiˮ și unitățile de cercetare dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea nr.45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Știinţe Agricole şi Silvice "Gheorghe Ionescu-Șişeşti" şi a sistemului de cercetare- dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și Industriei alimentare, cu modificările și completările ulterioare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
- preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ- teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;
- preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Proiectul elaborat acum prevede o nouă ordine de preempțiune:
- preemptori de rang I: coproprietarii; soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;
- preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private, dacă aceste investiții sunt notate în Cartea Funciară;
- preemptori de rang III: arendașii;
- preemptori de rang IV: proprietarii terenurilor agricole care au cel puțin o latură comună, în tot sau în parte, cu terenul supus vânzării;
- preemptori de rang V: tinerii fermieri;
- preemptori de rang VI: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Astfel, conform proiectului pregătit, arendașii râmân preemptori doar de rangul III, nu și de rangul II, în timp ce vecinii terenurilor agricole devin preeemptori de rang IV, iar tinerii fermieri ajung preemptori de rang V.
Sunt eliminate, în acest mod, din categoria preemptorilor persoanele fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine.
Sunt eliminate condițiile suplimentare pentru arendașii persoane fizice și juridice
În ceea ce privește dreptul de preempțiune al arendașilor, care doresc să cumpere terenul agricol, legea stabilește acum că ei trebuie să dețină calitatea de preemptori în baza unui contract de arendare, încheiat și înregistrat cu cel puțin 1 an înainte de data de publicare a ofertei de vânzare a terenului.
În cazul arendașilor persoane fizice, condiția suplimentară este să facă dovada domiciliului/reședinței situat/ situată pe teritoriul național, pe o perioadă de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, în timp ce în cazul arendașilor persoane juridice sau asociațiilor acestora, persoane juridice, este prevăzut condiția domiciliului în România tot cu 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor.
Toate aceste condiții vor fi înlocuite, conform proiectului, cu condiția ca: ”Arendașul care dorește să cumpere terenul agricol situat în extravilan trebuie să dețină aceasta calitate pentru terenul respectiv, stabilită printr-un contract de arendă valabil încheiat cu cel puțin șase luni înainte și înregistrat potrivit dispozițiilor legale, la momentui afișării ofertei de vânzare la sediul primăriei”.
În cazul proprietarilor de terenuri agricole vecini este anulată, totodată, orice ordine de preempțiune.
De asemenea, în cazul tânărului fermier este abrogată condiția privind domiciliul/reședința stabilit/stabilită pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Nouă procedură și termene pentru vânzare
Proiectul elaborat acum mai stabilește că ”terenuriie agricole situate în intraviian, precum și terenurile agricole situate parțial în intravilan și parțial în extravilan, care formează un singur un imobil, identificat printr-un singur număr cadastral, nu intră sub incidența” noilor reglementări.
De asemenea, proiectul reduce și termenul de afișare a oferetei de vânzare la primărie și termenul de depunere în scris a ofertei de cumpărare de preemptori, de la 45 la 30 de zile, stabilind o nouă procedură de vânzare:
- Titularul dreptului de preempțiune trebuie ca, în termenul de 30 de zile, să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vanzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată, însoțită de documentele justificative. Primăria va afișa, în termen de 24 de ore (față de 3 zile acum) de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele ofertei prevăzute de lege.
- În cazul în care, în termenul de 30 de zile prevăzut, mai mulți preemptori de rang diferit își manifestă în scris intentja de cumparare, la prețul și în conditiile prevăzute în oferta de vânzare, contractul se va încheia cu preemptorul de rang superior.
- În cazul în care, în termenul de 30 de zile prevăzut, mai mulți preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la prețul și condițiile prevăzute în oferta de vânzare, vânzatorul va alege dintre aceștia și va comunica numele acestuia primăriei.
- În termen de 3 zile lucrătoare de la comunicarea ofertei câștigătoare, primăria are obligatja să transmită structurii centrală, respectiv structurilor teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorului ales, potențial cumpărător, în vederea verificării îndeplinirii condițiilor legale.
- În plus, dacă în termenul de 30 de zile prevăzut, ”niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, la prețul și în condițiile ofertei vânzătorului, vânzarea terenului este liberă, cu respectarea dispozițiilor prevăzute de prezenta lege și de normele metodologice, urmând ca vânzătorul să înștiințeze în scris primăria despre aceasta”.
- În cazul în care, în termenul de 30 de zile prevăzut, vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii pentru punerea în vânzare.
Noile norme redactate mai prevăd că în cazul înstrăinărilor între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea nu este necesară solicitarea avizelcr prevăzute de lege. Acestea vor fi necesare doar dacă între timp pentru teren a fost solicitată ofertă de vânzare.
În situația în care, dupa eliberarea avizelor, dar anterior încheierii contractului de vânzare, intervine decesul vânzătorului sau al preemptorului care a acceptat oferta de vânzare, contractul de vânzare se încheie cu moștenitorii vânzătorului sau aș preemptorului care a acceptat oferta, fără a solicita eliberarea unor noi avize.
Proiectul mai aduce o serie de clarificări și modificări legate de structurile de avizare, reducând și aici termenele de la 5 zile la doar 2 zile lucrătoare.
Totodată, proiectul reduce amenzile pentru contravențiile prevăzute acum în lege, de la 100.000-200.000 lei la 10.000-100.000 lei.
De asemenea, proiectul prevede ca înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.
