Legea dării în plată a intrat în Parlament fără un studiu de impact. Banca Națională a României a lansat o estimare potrivit căreia băncile ar putea pierde între 2 și 4 miliarde de lei din cauza legii, dar premisele pe care se bazează estimarea nu au fost făcute publice. Guvernul crede că bancherii ar putea da România în judecată la curțile internaționale și bugetul de stat ar fi în pericol. Comisia Europeană consideră că legea pune în pericol stabilitatea financiară a țării. Retorica instituțiilor naționale și internaționale la adresa dării în plată e tot mai dură. Despre ce pierderi putem vorbi, în realitate?
23 aprilie - Profit News TV - Maratonul de Educație Financiară. Parteneri: 123 Credit, ARB, BCR, BRD, CEC Bank, PAID, UNSAR, XTB
25 aprilie - MedikaTV - Maratonul Sănătatea Digestiei
27 mai - Eveniment Profit.ro Real Estate (ediţia a IV-a) - Piața imobiliară românească sub aspectul crizei occidentale
Legea privind darea în plată, prin care debitorul persoană fizică poate ceda imobilul ipotecat băncii, în schimbul ștergerii datoriei, a atras o colecție impresionantă de puncte de vedere de pe la toate instituțiile naționale și de la cele internaționale. Toate negative. Una dintre critici se referă la potențialele pierderi pe care legea, care ar urma să se aplice și creditelor în derulare, le va aduce băncilor. Comisia Europeană, într-un raport al staff-ului, care nu reprezintă poziția instituției, crede că legea ar putea genera chiar riscuri sistemice pentru sectorul financiar-bancar, cu implicații asupra întregii economii.
Oficialii BNR au susținut public, în mai multe rânduri, că nu se așteaptă ca un număr ridicat de debitori să dea în plată casa pentru a scăpa de credit. Totuși, BNR estimează potențialele pierderi pentru bănci la 2-3-4 miliarde de lei. Dat fiind faptul că legea, atât în forma inițială, cât și în ultima formă amendată de Senat, se aplică și creditelor în derulare, doar aici se poate calcula cam cât pierd băncile. De ce? Pentru că există debitori cu credite neperformante care nu ar avea motive obiective să nu apeleze la darea în plată, decât dacă casa lor valorează mai mult decât creditul.
CITEȘTE ȘI Daniel Zamfir: Vom face o precizare în legea dării în plată că garanția statului pentru Prima Casă se plătește Potrivit datelor BNR, la un volum de credite cu garanții imobiliare de 77,27 de miliarde de lei aferente persoanelor fizice, rata creditelor neperformante e de 6,69%. Acest lucru se traduce într-un volum de credite neperformante de aproximativ 5,17 miliarde de lei. Această sumă este supusă direct efectelor legii dării în plată, dacă se aplică la sold. Dar asta nu înseamnă că întreaga sumă reprezintă o pierdere pentru sistemul bancar, pentru că, dacă datoria se șterge, rămâne garanția. Diferența e că veniturile și alte bunuri nu mai pot fi urmărite.
Pierderea în caz de nerambursare (loss-given-default, LGD) era de 25% pentru creditele imobiliare și de 35% pentru cele de consum cu ipotecă, date aferente lunii iunie 2015, publicate de BNR în Raportul privind stabilitatea financiară. Asta înseamnă că băncile, în cazul unui credit neperformant, recuperau 75%, respectiv 65% din soldul creditului, după vânzarea silită a garanției și după vânzarea sau executarea creanței neacoperite de garanții care mai rămâne după ce ipoteca a fost despărțită de credit.
Spre exemplu, la un credit de 70.000 de euro cu ipotecă, pierderea băncii, pe medie, este de 17.500 de euro, în cazul în care creditul e unul imobiliar pentru achiziție, și de 24.500 de euro, dacă e unul de consum.
După ce vinde silit garanția, banca are două opțiuni: să păstreze expunerea în bilanțuri, cu provizioanele de risc aferente, și să urmărească de una singură veniturile debitorului sau să o scoată din bilanțuri, fie prin vânzarea către un terț, fie către un vechicul special, care e nereglementat de BNR. Cea de a doua opțiune este evidentă, datorită avantajelor bilanțiere. În primul rând, pentru că dacă vând creanța negarantată către o companie specializată, băncile obțin un venit – media pieței e de 5-7% la portofoliu – și scapă de provizioane, de costurile administrative și de cele de executare. Dacă scot debitul pe un vechicul special, băncile își deduc provizioanele și au cerințe de capital mult mai laxe.
De unde vin datoriile neplătite
Cele mai multe credite neperformante, ca volum și rată, vin din creditele de consum cu ipoteci. Pentru un volum de 24,5 miliarde de lei de astfel de credite, băncile aveau o rată a restanțelor de peste 90 de zile de 12,4%, deci un volum de credite neplătite de aproximativ trei miliarde de lei. La o pierdere în caz de nerambursare de 35%, pierderea efectivă e de aproximativ un miliard de lei.
Băncile au în blianțuri credite ipotecare de 28,7 miliarde de lei, în principal credite Prima Casă. Rata neperformanței e de 2,64% pe acest tip de credite, astfel că volumul de credite restante peste 90 de zile este de circa 757 de milioane de lei. La o pierdere în caz de default de 25%, băncile ar marca o pierdere de circa 190 de milioane de lei pe acest portofoliu.
Încă 24 de miliarde de lei sunt, în portofoliul băncilor, credite pentru investiții imobiliare, practic credite ipotecare clasificate diferit, pentru avantaje legislative, de către bănci. Rata creditelor neperformante este de 5,66% în acest caz, în condițiile în care portofoliul este compus în special din împrumuturi acordate înainte de criză, astfel că volumul este de 1,36 miliarde de lei. La o pierdere în caz de default de 25%, rezultă că pierderea efectivă a băncilor este de 340 de milioane de lei.
CITEȘTE ȘI Darea în plată: Statul nu poate să renunțe la garanțiile Prima Casă, dar nici să plătească. Cum poate fi rezolvată problema În total, fără darea în plată, băncile pierd circa 1,6 miliarde de lei din cauza creditelor neperformante.
Câtă influență are darea în plată în acest caz?
Dacă pierderea în caz de nerambursare ar crește cu cinci puncte procentuale, atunci pierderea așteptată de bănci pentru portofoliu ar crește la 1,85 de miliarde de lei, cu 250 de milioane de lei peste cea din scenariul curent, fără darea în plată. Chiar dacă am presupune că băncile recuperează peste 10% din creanța rămasă după vânzarea bunului ipotecat, atunci tot nu ajungem la o creștere a pierderii în caz de nerambursare cu mai mult de 3-4 puncte procentuale.
La Senat, legea a fost amendată astfel încât să poată fi date în plată doar creditele garantate cu locuințe, ceea ce exclude posibilitatea ca debitorii cu terenuri sau clădiri comerciale să mai poată da în plată. Potrivit BNR, credite garantate cu terenuri de aproape 1,5 miliarde de lei sunt în executare silită, față de 2,7 miliarde de lei, valoarea creditelor garantate cu case/apartamente aflate în aceeași procedură. Pentru creditele garantate cu spații comerciale nu avem date.
Dacă amendamentul va fi menținut și la Camera Deputaților, concomitent cu plafonul de 150.000 de euro, pierderile băncilor vor fi diminuate suplimentar.
Cum ajungem la pierderea anunțată de BNR
Pierderea în caz de nerambursare ar trebui să ajungă la 70% pentru ca băncile să ia pierderi suplimentare de două miliarde de lei din cauza dării în plată pe portofoliul curent de neperformante. Acest lucru se poate întâmpla prin scăderea valorii garanțiilor cu 50-60%, printr-o prăbușire a prețurilor greu de imaginat, și care ne-ar duce într-o cu totul altă serie de probleme.
Există o corelație strânsă între nivelul garanției (loan-to-value, LTV) și disciplina de plată, arată Raportul BNR privind stabilitatea financiară pe 2015. Astfel, acolo unde valoarea garanției este mai mică decât cea a creditului, rata de neplată este mult mai mare. În cazul creditelor de consum, pentru un nivel al LTV de peste 100%, rata creditelor neperformante era de circa 30% la mijlocul anului trecut, față de 5-7% acolo unde garanțiile sunt suficiente. În cazul creditelor imobiliare standard, rata neperformanței era de aproximativ 25% la un nivel al LTV de peste 100%, față de sub 4% acolo unde existau garanții suficiente.
Ultimele date ale BNR arată că, la sfârșitul anului trecut, nivelul LTV pentru creditele imobiliare în stoc era de 88% și de 84% pentru cele nou acordate. Pe deoparte avem criza, care a redus prețurile caselor și a scăzut valoarea LTV, care era de circa 70% la mijlocul anului 2008. Apoi, programul Prima Casă, cu un avans de doar 5%, care a fost cea mai puternică influență în piața creditelor imobiliare de după criză, a făcut ca nivelul LTV să rămână ridicat. Din aceste motive, băncile sunt expuse la scăderea pieței imobiliare. Nu înseamnă că, dacă crește nivelul mediu al LTV, va crește automat și neperformanța, atâta vreme cât gradul de îndatorare al populației nu crește.
Veniturile populației sunt în creștere, dar o creștere a dobânzilor sau o depreciere a leului poate crește serviciul datoriei. Asta în condițiile în care dobânzile la lei și euro la minime istorice
„Riscurile actuale din creditarea populației cu garanții imobiliare se mențin importante pentru sectorul bancar. Scadența reziduală ridicată a acestui portofoliu poate crea presiune asupra sistemului bancar în ipoteza materializării unor șocuri pe rata dobânzii”, spunea BNR în raportul menționat.
Gradul mediu de îndatorare a populației pentru creditele nou-acordate a fost de 44% la finele anului trecut, iar cel aferent portofoliului total de credite imobiliare era de 46%. Potrivit scenariului de stres al BNR, pe datele din iunie 2015, o creștere a dobânzii cu două puncte procentuale, cumulată cu o scădere a salariului cu 6%, ar duce la creșterea gradului de îndatorare cu 12 pp pentru debitorii Prima Casă și cu 9 pp în cazul debitorilor cu alte credite imobiliare, comparativ cu 4 pp în medie în cazul întregului portofoliu.
Cei mai expuși debitori la creșterea dobânzilor sunt cei care au luat credite Prima Casă. Dacă anul trecut BNR spunea că este necesară o reevaluare a programului în aceste condiții, acum BNR solicită ca Prima Casă să nu intre în darea în plată și programul să fie menținut.
De altfel, băncile vor avea de luat decizii grele în privința politicii de creditare, dacă legea dării în plată trece într-o formă defavorabilă lor.
Dacă limitează drastic creditarea, atunci este de așteptat ca prețurile din piața imobiliară să scadă, ceea ce pune presiune pe nivelul LTV și le-ar putea obliga să facă noi provizioane. Dacă continuă să dea credite în condiții relaxate, atunci se expun la căderea pieței imobiliare la următorul ciclu economic. Foarte important este și ce se întâmplă cu programul Prima Casă, care a generat circa două treimi din creditele nou acordate de bănci în ultimii ani.
De altfel, BNR estimează că prețurile locuințelor va scădea cu 10%, potrivit viceguvernatorului Liviu Voinea. Asta ar face ca, pe stocul curent de neperformante, pierderile să ajungă la 2,2 miliarde de lei, deci cu aproximativ 800 de milioane de lei peste stocul curent.
Dacă luăm considerare că tot BNR spune că nu se așteaptă la nu număr ridicat de dări în plată, până la pierderile de 2-3-4 miliarde de lei pentru bănci mai e cale lungă, chiar și în accepțiunea în care băncile sunt obligate să facă provizioane suplimentare, prin care să reflecte deprecierea garanțiilor. Gradul de acoperire cu provizioane IFRS a creditelor neperformante generate de populație era de 68,1 la sută în iunie 2015.
Trebuie luat în calcul și că riscurile nu sunt distribuite simetric la nivelul pieței. Băncile care au dat multe credite în perioada de dinainte de criză, raportat la bilanț, mai ales credite în franci elvețieni, s-ar putea să fie mult mai lovite decât restul. Pe lângă deprecierea pieței imobiliare, aceste credite sunt afectate și de faptul că francul și-a dublat valoarea față de leu în criză.
Unii dintre debitorii cu astfel de credite – cu un volum de 7,3 miliarde de lei la finele anului trecut – ar putea fi cei mai tentați să dea în plată, dacă ipoteca lor e mult sub apă.
