În articolul precedent am făcut o incursiune în definirea ospitalității și în special a domeniului hotelier. Vom continua cu unele noțiuni de bază care stau la fundamentarea deciziei de a investi sau nu într-un hotel.
Investițiile hoteliere sunt invesții care echilibrează riscul financiar deoarece combină stabilitatea unui activ imobiliar tangibil cu potențialul de creștere al unei afaceri în domeniul turismului. Iată de ce un hotel poate avea un avantaj față de investițiile financiare tradiționale sau alte afaceri:
Venituri constante și cifra de afaceri (cash flow) stabile: un hotel generează venituri zilnice din rezervări de camere și servicii conexe, ceea ce poate însemna un flux de numerar constant. Spre deosebire de acțiuni, al căror randament (dividende sau apreciere) poate fi imprevizibil de la un trimestru la altul, un hotel bine gestionat poate oferi încasări regulate. Acest venit recurent poate aduce o stabilitate financiară mai mare decât investițiile în startup-uri sau alte afaceri noi, unde riscul de eșec și volatilitatea câștigurilor sunt ridicate.
28 mai Maratonul Fondurilor Europene
4 iunie Eveniment Profit.ro - Piața imobiliară între șocuri și oportunități - Ediția a V-a
Diversificarea portofoliului și risc mai redus: adăugarea unui hotel în portofoliu existent ajută la diversificare dincolo de acțiuni și obligațiuni, reducând expunerea la oscilațiile piețelor financiare. Performanța unui hotel are corelație redusă cu bursă – de exemplu, dacă piața de acțiuni scade, asta nu înseamnă neapărat că scade și numărul de turiști. În plus, hotelurile beneficiază atât de cererea turistică, cât și uneori de cererea locală (partea de evenimente și cea de alimentație publică – f&b- în România depășesc de multe ori 50% din cifra de afaceri), ceea ce poate proteja investiția în perioade economice dificile, comparativ cu o afacere tradițională care depinde de un singur sector.
Activ tangibil cu valoare de revânzare: spre deosebire de o investiție în obligațiuni sau în acțiuni – care sunt hârtii financiare – un hotel este susținut de un activ fizic: clădirea și terenul. Acest fapt oferă un efect colateral valoros și un potențial de apreciere în timp al proprietății imobiliare.
În perioade de inflație, valoarea imobilelor tinde să crească, astfel că deținerea unui hotel poate acționa că o protecție împotriva inflației și că un mijloc de conservare a averii. În plus, dacă hotelul este într-o locație bună, proprietatea se poate valorifica la vânzare într-un mod similar sau chiar superior altor imobile.
Aici vorbim de „exit-ul” din afacere care este cu atât mai mare cu cât categoria hotelului este mai ridicată. Un hotel de 5 stele cu un brand renumit, are un exist multiplicat cu un coeficient important atât rațional cât și emoțional. Dacă hotelul este în clasa economică, el va avea un randament operațional mai mare însă o valoare de exit mai redusă. Aici vorbim de un „trade-off”, o balanță decizională care ține cont de orizontul temporar și de bugetul investitorului.
Randament competitiv și potențial de creștere: investițiile hoteliere sunt adesea percepute că având un grad de risc moderat spre ridicat (pentru că implică operațiuni complexe), dar că urmare ele pot oferi randamente mai mari decât instrumentele cu venit fix (obligațiuni) sau decât închirierea unui apartament. Mulți investitori instituționali și fonduri de investiții sunt atrași de hoteluri tocmai datorită așteptărilor de randamente superioare.
Un sondaj global recent arată că peste jumătate dintre investitorii hotelieri planifică să cumpere mai mult în acest sector, bazându-se pe așteptări de profituri mai ridicate comparativ cu alte investiții. În plus, perioadele de redresare economică sau de creștere a turismului pot impulsiona semnificativ veniturile unui hotel, oferind un potențial de creștere dificil de atins de investițiile pur pasive (precum fondurile mutuale sau obligațiunile).
Control și implicare profesională: Atunci când cumperi acțiuni la o companie mare, ai foarte puțîn control asupra deciziilor acelei companii. La polul opus, investind într-un hotel (fie că proprietar direct, fie că parte dintr-un grup de investitori), poți exercită un anumit control sau cel puțîn influență asupra modului în care este administrat activul.
Poți angaja o firmă de management hotelier profesionist sau poți alege un lanț hotelier renumit care să opereze hotelul sub un brand cunoscut. Astfel, obții un echilibru între implicare și delegare: beneficiezi de expertiză unor profesioniști, dar îți și poți adapta strategia de business în funcție de obiectivele tale. Comparativ, o investiție într-un startup necesită adesea o implicare intensă, iar una într-o afacere tradițională cere mult timp și efort direct; investiția hotelieră îți poate oferi șansa unui venit pasiv (dacă lași operarea în seama altora) combinat cu satisfacția de a deține propria afacere.
Avantaje specifice față de investițiile imobiliare clasice (rezidențial, birouri, retail) Flexibilitatea investiției și reducerea riscului
Investițiile imobiliare tradiționale – apartamente de închiriat, clădiri de birouri sau spații comerciale – sunt bine-cunoscute și au propriile merite. Totuși, hotelurile aduc câteva beneficii distincte în această comparație:
Venituri din multiple surse: un atu major al hotelurilor este diversificarea surselor de venit. Pe lângă încasările din camere (cazare), un hotel poate genera bani din alimentație publică și bar, spa și centru de wellness, evenimente și conferințe, parcări, magazine de suveniruri, galerii comerciale integrate, etc. Această diversificare înseamnă că, dacă una dintre linii încetinește (de exemplu, scade ocuparea într-un anumit anotimp), celelalte pot compensa parțial. Prin contrast, o proprietate rezidențială aduce de obicei doar chirie lunară, iar un spațiu de birouri are venit predominant din contractele de închiriere.
Diversificarea hotelieră poate duce la creșterea veniturilor totale și la utilizarea mai eficientă a proprietății (fiecare metru pătrat poate „lucra” pentru ține – camere pe timp de noapte, săli de ședință pe timp de zi, restaurant atât pentru clienți cazați cât și pentru cei din oraș).
Tarifare dinamică și ajustare la piață: în industria hotelieră, prețurile camerelor pot fi ajustate zilnic în funcție de cerere, evenimente sau sezon. Această flexibilitate de „pricing” dinamic permite proprietarilor să beneficieze de perioadele de vârf (de exemplu, în sezon turistic sau în timpul unui eveniment mare în oraș, tarifele pot crește substanțial, mărind marja de profit). În schimb, la o clădire de birouri sau la un spațiu comercial, chiriile sunt fixate prin contracte pe termen lung și nu pot fi modificate ușor până la reînnoirea contractului.
Chiriile rezidențiale se ajustează poate anual (în funcție de inflație sau piața locală), dar nu pot reacționa de la o săptămână la altă. Astfel, hotelul are potențialul unui randament mai mare pe termen lung, deoarece poate capta imediat creșterile de cerere din piață.
Optimizarea gradului de ocupare: Deși gradul de ocupare al unui hotel variază (poate fi 60% într-o lună și 80% în altă), un management eficient poate optimiza acest indicator prin strategii de vânzare și marketing. Important este că un hotel are un grad de ocupare ridicat dacă există cerere – camerele pot fi vândute în fiecare zi, spre deosebire de un apartament care, dacă rămâne neînchiriat, stă gol o lună sau mai mult fără niciun venit.
Un hotel bine poziționat poate atinge anual un grad de ocupare mediu de, să zicem, 70-80%, ceea ce înseamnă un randament continuu al activului. La proprietățile rezidențiale, există riscul neocupării în intervale între chiriași, iar la birouri pot trece luni până găsești un nou client pentru un etaj liber. Hotelurile minimizează acești „timpi morți” prin cererea pe termen scurt și prin atragerea constantă de noi clienți.
Flexibilitate în utilizare și adaptare: un hotel poate fi considerat o formă de imobil flexibil. Spațiile din interior pot fi reconfigurate relativ ușor – dacă piața cere mai multe săli de conferință și mai puține camere, se pot transformă unele etaje de cazare în spații de evenimente sau birouri de coworking dar există și metode de conversie a unei camere fără a te atinge de structura arhitecturală (pat retractabil, mobilier amovibil etc).
Dacă destinația are mulți turiști tineri, hotelul poate adăuga o zonă de socializare sau divertisment; dacă crește cererea de wellness, se poate amenaja un SPA modern. În plus, conceptul hotelului poate fi schimbat prin rebranduire sau reproiectare: un hostel de 3 stele poate fi transformat (aici vorbim de „conversie”) într-un boutique hotel de 4 stele prin renovare și schimbarea publicului țintă. Comparativ, un bloc de apartamente are un scop fix (locuire) și e mai greu de transformat pentru altă utilizare fără investiții majore, iar un Spațiu comercial într-un mall nu poate deveni altceva peste noapte.
Această capacitate de adaptare face că investiția hotelieră să fie mai reziliență la schimbările de pe piață – hotelul își poate schimbă „personalitatea” odată cu cererea.
Valoare de piață impulsionată de brand și poziție: în sectorul hotelier, asocierea cu un lanț renumit (Marriott, Accor, IHG, Hyatt, Hilton, Aman, Peninsula, Mandarin Oriental, Rosewood, Jumeirah etc.) sau obținerea unor recenzii excelente poate crește substanțial valoarea proprietății. Un hotel de marcă într-o locație centrală devine un activ prestigios, uneori numit și „trophy asset” (activ trofeu), care își menține valoarea și atrage cumpărători dacă vrei să vinzi. În schimb, un spațiu de birouri depinde mai mult de piața imobiliară locală și de economia regională, neavând același factor de prestigiu internațional.
De asemenea, hotelurile beneficiază de tendințele din turism: dacă orașul devine mai popular, hotelurile vor fi primele care resimt creșterea cererii, spre deosebire de segmentul de birouri, care nu câștigă direct din creșterea fluxului turistic. Acestea sunt numai câteva dintre concluziile summitului INVEST 2024 iar pentru a putea să le aprofundăm și mai mult vom continuă dezbaterile despre investițiile hoteliere și la ediția din 19-20 Noiembrie de anul acesta (www.inv-est.eu).
Până atunci, vom continua în numărul viitor cu mai multe precizări în ceea ce privește piața românească a investiților hoteliere.
Prof. Univ. Dr Ing. Ec. Ray F. Iunius deține un MBA și un PhD de la Universitatea din Lausanne un BSc, MS și Doctorat în științe tehnice de la Universitatea Transilvania din Brașov. Este autorul mai multor articole academice și profesionale publicate în reviste din domeniul managementului serviciilor, tehnologiei, inovării cât și a mai multor cărți. A fost Director General Adjunct la Ecole Hoteliere de Lausanne (EHL) considerată cea mai bună universitate hotelieră din lume. Este profesor invitat la Facultatea de Înalte Studii Comerciale (HEC) a Universității din Lausanne - Elveția, unde predă "Strategic Service Operation" în cadrul programelor de licență și masterat.
Este CEO al winsedswiss education group (WEG) , grup elvețian activ in domeniul educației și al consultanței, cu sucursale în Elveția (Lausanne), România (București, Sibiu, Brașov, Oradea și Timișoara), Serbia (Belgrad), Cipru (Limassol) și Singapore.
Președintele României i-a acordat Ordinul „Meritul pentru Învățământ” în gradul de „Comandor” iar Custodele Coroanei Române, Majestatea Sa Margareta, i-a conferit Ordinul „Coroana României” în grad de „Cavaler”.
