Dezvoltatorul imobiliar Globalworth, la care stau în chirie aproape toate multinaționalele din România, este în ultima fază de analiză a oportunității de a demara noi construcții de birouri, parțial pe baze speculative, după aproape 5 ani de la realizarea Globalworth Square, ultima clădire de birouri livrată pe piața din București, potrivit informațiilor obținute de Profit.ro.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Acesta este un puternic semnal de încredere în piață transmis de Globalworth, cel mai mare proprietar de clădiri de birouri, în contextul în care acest segment de piață se confruntă cu o cerere în scădere din partea chiriașilor.
Cererea pentru spații de birouri pe piața din București s-a prăbușit cu 40% în primul trimestru din acest an, comparativ cu rezultatele anului anterior, însă estimările brokerilor de la Cushman & Wakefield Echinox arată o accelerare a cererii în a doua jumătate a anului, când o serie de tranzacții majore urmează a fi semnate.
„Suntem în ultimele faze de analiză pentru a începe dezvoltări noi. Jumătate speculativ, jumătate cu preînchirieri. Este clar nevoie de dezvoltări noi. Dacă o companie vrea să se mute acum în București, constată că nu prea are ce alege din punct de vedere al clădirilor noi.
Cea mai modernă clădire din București a fost livrată în 2021, iar dacă îți faci planuri să te muți în 2027, clădirea o să aibă 6 ani vechime. Trebuie să ne gândim ce le oferim, chiar și speculativ vorbind, potențialilor nou intrați în București și România.
Războiul de la graniță, văzut ca o problemă, poate reprezenta și o oportunitate, pentru industria de apărare. Sunt companii în piață, din această industrie, care își caută birouri.Trebuie să fim pregătiți pentru asta. Noi avem mai multe terenuri. Pentru unele avem deja autorizație, iar pentru altele lucrăm la asta“, spune pentru Profit.ro Andrei Boca, Leasing Director în cadrul Globalworth.
Dezvoltatorul are încă din aprilie 2022 autorizație de construire pentru clădirea D din cadrul complexului de birouri Green Court din nordul Bucureștiului, însă a decis să amâne construcția. La un moment dat, compania a analizat chiar și varianta transformării în hotel a acestui corp de clădire.
Corpul D al complexului are proiectată o suprafață de 17.200 de metri pătrați, iar construcția sa necesită o investiție calculată la 38,9 milioane de euro.
Proprietarul așteaptă să încaseze de pe urma închirierii sale circa 4,3 milioane de euro pe an. Terenul rezervat proiectului, în suprafață de circa 4.300 de metri pătrați, a fost cumpărat în 2017 de la familia italiană Nusco și face parte din districtul de afaceri al Bucureștiului.
În privința terenurilor în curs de autorizare, Globalworth mai deține un teren în zona Luternară, din centrul Bucureștiului, unde are gândită o clădire de birouri cu o suprafață de 26.400 de metri pătrați, a cărei cost de dezvoltare a fost estimat la 39,7 milioane euro.
Proprietarul așteaptă să încaseze de pe urma închirierii sale circa 6,7 milioane de euro pe an.
Andrei Boca a spus faptul că, în prima fază, în timpul pandemiei, Globalworth s-a confruntat cu o restrângere a unei părți din chiriași, iar spațiile primite înapoi au fost foarte repede absorbite de piață, de companii care s-au mutat din zone inaccesibile sau din clădiri de clasa B, oferind ca exemplu eMag și Coca-Cola.
„Noi ne asumam, în trecut, să lăsăm un etaj sau două dintr-o clădirie, pentru eventuale faze de creștere ale chiriașilor. În 2025 ne luptăm pentru a recâștiga această flexibilitate, pentru că aproape toate clădirile sunt ocupate integral, ceea ce lasă foarte puțin spațiu de manevră pentru cei care vor să crească.
Avem cazuri de companii care au redus amprenta și care vor să crească la loc. Au un număr de angajați, care corespunde unui număr de posturi de lucru. În această perioadă, companiile au crescut, dar numărul de posturi de lucru a rămas neschimbat și pot apărea suprapuneri ale angajaților în orarul de lucru de la birou“, explică Boca.
El a mai completat cu faptul că pandemia a oprit toate proiectele care urmau să fie livrate în 2021/2022, care se bazau pe contracte de închiriere mai vechi, ce urmau să exprire.
Acest lucru a făcut ca 2023 să fie un an record, în mod special, datorită reînnoirilor, dar pe toată piața de birouri s-au înregistrat tranzacții record.
În 2023, Globalworth a semnat contracte de închiriere pentru o suprafață cumulată de circa 140.000 de metri pătrați din birourile pe care le deține în București, aproape 70% reprezentând reînnoiri de contracte cu chiriași care au ales să-și extindă colaborarea cu Globalworth.
„Acum piața este normal să fie slabă. Așteptarea a fost mereu ca volumele din anii aceștia să fie scăzute, comparativ cu 2023. Nu mai avem livrări. Nu mai avem spații premium noi. Rata de ocupare în piață este de 85-87%, dar pe clădiri de clasa A, acest indicator este mult mai mare. Dacă ne concentrăm pe clădirile din jurul stațiilor de metrou, avem un grad de ocupare de peste 90%, iar în cazul nostru de aproape de 94%.
Acest aspect pune natural presiune pe chirie. Avem mulți ani în București în care chiriile nu au crescut, în timp ce alte costuri s-au mărit. Inflația de anii trecuți a împins chiriile în sus, ceea ce este normal, dar și lipsa de noi livrări va conduce la o creștere a chiriilor. Sunt multe elemente care ne arată că chiriile de astăzi sunt jos și au potențial bun să crească“, preconizează managerul companiei.
Globalworth este o companiei înființată în România de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas care s-a extins puternic și în Polonia, ajungând acum la active de circa 2,6 miliarde de euro. În România, Globalworth deține proprietăți comerciale cu o valoare totală de 1,2 miliarde de euro și este cel mai mare proprietar de clădiri de birouri din țară.
Compania îi are acum ca acționari majoritari pe cehii de la CPI Property Group și pe nemții de la Aroundtown. În ultimii 10 ani, Globalworth a investit strategic peste 900 de milioane de euro în portofoliului său românesc.
Piața imobiliară din România a înregistrat un început de an pozitiv, cu un volum total al investițiilor de 169 milioane euro în primul trimestru al anului. Valoarea este mai mult decât dublă față de trimestrul anterior și aproape la același nivel cu perioada similară a anului trecut, semnalând o revenire susținută a interesului investitorilor pentru active locale.
Dacă ani la rând volumele tranzacționale ale pieței imobiliare comerciale erau susținute de sectorul birourilor, în primul trimestru din acest an, 66% din volumul total a fost generat de vânzări de proprietăți de retail, potrivit brokerilor CBRE.
CBRE estimează că volumul total al investițiilor ar putea depăși 1 miliard de euro până la finalul anului, în creștere cu aproximativ 35% față de 2024. Într-un sens mai larg, scăderea ratei dobânzii de referință a Băncii Centrale Europene, combinată cu un volum solid de tranzacții în lucru, susține această perspectivă de creștere.
În acest context, experții CBRE consideră că este probabilă o comprimare a randamentelor pentru activele premium până la finalul anului, în special în sectoarele de birouri și retail, ceea ce se traduce printr-o scumpire a acestui tip de produse.
