Fiodorov & Partners: Explorarea mijloacelor procedurale pentru corectarea erorilor de înregistrare sistematică: perspective juridice și practici recomandate

Autorii articolului: Tatiana Fiodorov și Alina Mitrică.

Prin Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 506 din 24 iulie 2012 („Legea nr. 133/2012”) a fost inițiat Programul național de cadastru și carte funciară, în vederea înregistrării gratuite a imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, realizării planului cadastral al imobilelor și deschiderii cărților funciare la nivelul tuturor unităților administrativ-teritoriale. Acest program și-a propus ca obiectiv principal înregistrarea sistematică în masă, gratuită și din oficiu, a tuturor proprietăților din unitățile administrativ-teritoriale selectate. În acest mod, proprietarii imobilelor beneficiază de înregistrarea gratuită a proprietăților, în cadrul înregistrării sistematice organizate la nivelul unității administrativ-teritoriale pe raza căreia se află situate imobilele. Planurile cadastrale al imobilelor și cărțile funciare deschise în realizarea Programului național de cadastru și carte funciară trebuie să reflecte situația tehnică și juridică actuală a imobilelor, așa cum rezultă din prevederile art. 9 alin. (24) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată, cu modificările și completările ulterioare („Legea nr. 7/1996”).

În ceea ce privește înregistrarea sistematică a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, aceasta se desfășoară în conformitate cu prevederile dispozițiilor art. 10 alin. (1) și următoarele din Legea nr. 7/1996, având ca scop principal stabilirea poziției limitelor dintre imobilele învecinate și reflectarea realității din teren și se realizează pe baza măsurătorilor necesare pentru elaborarea planului cadastral, conform articolului 11 alineatul (2) literele e) și f) din Legea nr. 7/1996, respectiv prin:

„e) identificarea amplasamentelor imobilelor în cadrul sectoarelor cadastrale;

f) identificarea titularilor drepturilor reale și a posesorilor, precum și preluarea, în cazul în care înscrisul nu există în arhiva oficiului teritorial sau a autorității administrației publice locale ori a emitentului acestora, de către persoana autorizată care efectuează lucrările de înregistrare sistematică, a actelor în original sau în copie legalizată […]”

Astfel, indiferent de apartenența imobilului la domeniul public sau privat al statului ori al unității administrativ-teritoriale, precum și de calitatea de proprietar, posesor sau deținător legal, măsurătorile sunt executate în conformitate cu dispozițiile Codului civil, în special cu referire la art. 918.

Mai mult, potrivit dispozițiilor art. 83 alin (2) din Ordinul nr. 1/2020 pentru aprobarea regulamentului privind realizarea, verificarea și recepția lucrărilor sistematice de cadastru și înscrierea din oficiu a imobilelor în cartea funciară,I nr. 56 din 28 ianuarie 2020 („Ordinul nr. 1/2020”) „În cazul imobilelor deja înscrise în evidențele de cadastru și de carte funciară la momentul livrării, se face comparația între informațiile existente în baza de date a OCPI cu noile informații colectate în cadrul înregistrării sistematice. În cazul diferențelor între informații se determină sursa de date care justifică modificările.”

Ca atare, atât dispozițiile mai sus menționate, cât și Legea nr. 7/1996, impun existența concordanței între situația tehnică și juridică reală și cea înscrisă în cartea funciară, iar lucrările de înregistrare sistematică presupun nu numai identificarea titularilor drepturilor reale și a posesorilor, ci și corelarea acestor date cu datele care rezultă din înregistrările sporadice.

Cu titlu de principiu, așa cum rezultă din prevederile art. 1 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se actualizează fie din oficiu (înregistrarea sistematică), fie la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice (înregistrarea sporadică).

În acest sens, potrivit dispozițiilor art. 10 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, în scopul accelerării procesului de înregistrare sistematică și pentru extinderea numărului de imobile înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, Agenția Națională, prin oficiile teritoriale, are posibilitatea să deschidă cărți funciare din oficiu, la nivelul unității administrativ-teritoriale. Această acțiune poate fi realizată prin convertirea în format electronic a informațiilor existente în evidențele oficiilor teritoriale, inclusiv a drepturilor reale care au fost publicate legal, precum și a datelor grafice și textuale referitoare la imobile.

În ciuda faptului că, adoptarea unei astfel de proceduri poate contribui semnificativ la eficientizarea procesului de înregistrare a proprietăților și la creșterea acurateței și accesibilității datelor cadastrale, facilitând în același timp dezvoltarea urbanistică și administrarea eficientă a patrimoniului imobiliar, în practică, apar situații în care din cauza unor erori comise de persoanele responsabile pentru colectarea datelor și informațiilor titularilor drepturilor reale pentru identificarea imobilelor pe vechile amplasamente, precum și corelarea acestor date cu datele ce rezultau din înregistrările sporadice pot conduce la „pierderea valabilității” actelor juridice deținute de proprietarii imobilelor.

Această problemă a fost adusă în atenția Curții Constituționale prin excepția de neconstituționalitate ridicată în Dosarul nr. 3.207/2/2017 al Curții de Apel București, Secția a VIII-a de contencios administrativ și fiscal, care a fost ulterior analizată prin Decizia nr. 161/2022 referitoare la respingerea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 13 alin. (12), ale art. 14 alin. (5) și ale art. 15 alin. (1) teza finală și alin. (3) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 677 din 06 iulie 2022, în Dosarul Curții Constituționale nr. 783D/2018 („Decizia Curții Constituționale nr. 161/2022”) , prin care Curtea Constituțională a dispus respingerea excepției de neconstituționalitate, ca fiind neîntemeiată, reținând, printre altele, că în ceea ce privește răspunderea pentru corectitudinea întocmirii documentelor tehnice ale cadastrului și pentru corespondența acestora cu realitatea din teren, precum și pentru identificarea limitelor imobilelor în concordanță cu actele juridice puse la dispoziție de deținători, „Legea nr. 7/1996 impune, cu titlu de principiu, în art. 1 alin. (4), obligația autorităților publice și a titularilor de drepturi asupra imobilelor de a sprijini crearea și actualizarea cadastrului prin punerea la dispoziție gratuit a datelor și a informațiilor deținute. Astfel, autoritățile administrației publice locale sunt obligate să acorde, totodată, sprijin informațional, tehnic și de altă natură, în limitele competențelor, la crearea și actualizarea sistemului de cadastru și carte funciară.”

Astfel, în conformitate cu prevederile art.13 alin. (11) din Legea nr. 7/1996, responsabilitatea pentru legalitatea, autenticitatea și exactitatea datelor cuprinse în documentele tehnice ale cadastrului revine deținătorilor imobilelor și emitenților înscrisurilor puse la dispoziție în vederea întocmirii acestor documente. În plus, potrivit prevederilor art. 13 alin. (142) din Legea nr. 7/1996, responsabilitatea pentru identificarea limitelor imobilelor pe vechile amplasamente în concordanță cu actele juridice puse la dispoziție de deținători revine persoanei autorizate să execute lucrări de specialitate și primarului în calitate de președinte al comisiei locale de restituire a proprietăților funciare. În continuare, potrivit art. 14 alin. (11) din Legea nr. 7/1996, responsabilitatea pentru corectitudinea întocmirii documentelor tehnice ale cadastrului și pentru corespondența acestora cu realitatea din teren revine persoanei autorizate să execute lucrări de specialitate.

Ca atare, pentru a asigura integritatea și actualitatea datelor din sistemul integrat de cadastru și carte funciară, este crucială implicarea și colaborarea activă între autoritățile publice responsabile, persoanele interesate și deținătorii imobilelor.

Mai mult, potrivit dispozițiilor art. 12 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, „primarul unității administrativ-teritoriale în care se desfășoară lucrările de cadastru are obligația să îi înștiințeze pe deținătorii imobilelor, prin afișare și prin alte mijloace de publicitate, cu privire la obligația acestora, respectiv: a) de a permite accesul specialiștilor să execute măsurătorile; b) de a prezenta actele juridice referitoare la imobile; c) de a identifica limitele imobilelor împreună cu echipele care realizează lucrările de specialitate; d) de a verifica informațiile privitoare la imobilele pe care le dețin, în etapa de publicare a documentelor tehnice cadastrale. “

Așadar, o etapă importantă o reprezintă înștiințarea proprietarilor, respectiv a posesorilor și a altor deținători, prin intermediul campaniei de informare publică, organizată la nivel național și local, cu privire la începerea lucrărilor de înregistrare sistematică, precum și cu privire la procedura de realizare, beneficiile, drepturile și obligațiile ce le revin pe parcursul derulării lucrărilor de înregistrare sistematică a proprietăților (art. 11 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 7/1996). [1]

Mai mult, Curtea Constituțională a reținut că „este esențială, de asemenea, și etapa în cadrul căreia au loc identificarea titularilor drepturilor reale și a posesorilor, precum și preluarea, în cazul în care înscrisul nu există în arhiva oficiului teritorial sau a autorității administrației publice locale ori a emitentului acestora, de către persoana autorizată care efectuează lucrările de înregistrare sistematică, a actelor în original sau în copie legalizată [art. 11 alin. (2) lit. f) din Legea nr. 7/1996].”[2]

Însă, în situația în care se constată posibile erori, potrivit Deciziei Curții Constituționale nr. 161/2022, persoanele interesate dispun de următoarele mijloace procedurale:

• în conformitate cu dispozițiile art. 14 alin (1) din Legea nr. 7/1996, persoanele interesate pot formula în termen de 60 de zile de la data afișării, cereri de rectificare a documentelor tehnice de cadastru, însoțite de documente doveditoare,
• în conformitate cu dispozițiile art. 14 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, după soluționarea acestor cereril de rectificare, se emite un proces-verbal, care se va comunica petentului. Potrivit dispozițiilor art. 14 alin. (4), acesta, are dreptul de a contesta respectivul proces-verbal, în termen de 15 zile de la comunicare, prin depunerea unei plângeri la judecătoria din raza teritorială de situare a imobilului.

Așadar, pentru a asigura exactitatea datelor înregistrate, participarea persoanelor interesate/proprietarilor/posesorilor în procesul de identificare a proprietăților, în procesul de măsurare și de stabilire a limitelor, sau în predarea actelor de proprietate către executorii de cadastru, este esențială. În plus, mijloacele procedurale oferite de lege încurajează persoanele interesate să monitorizeze atent etapa de afișare publică a documentelor cadastrale, și etapa verificarea rezultatelor, astfel încât acestea să poată solicita corectarea eventualelor erori.

După finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare sector cadastral și după expirarea termenului de soluționare a cererilor de rectificare a documentelor tehnice ale cadastrului, se face înscrierea în cartea funciară, din oficiu. Aceasta reprezintă prima înregistrare a imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, denumită „prima înregistrare sistematică”, rezultată ca urmare a finalizării procedurii de înregistrare sistematică, astfel cum prevede art. 14 alin. (6) din Legea nr. 7/1996.[3]

Mai mult de atât, un mijloc procedural de corecție al erorilor este și cel prevăzut de dispozițiile art. 14 alin. (7) din Legea nr. 7/1996: „Înscrierile din cărțile funciare deschise ca urmare a finalizării înregistrării sistematice pot fi modificate din oficiu sau la cerere, fără plata unui tarif, până la data primei înscrieri subsecvente efectuate în condițiile alin. (8). Prin modificarea înscrierilor din cartea funciară se înțelege oricare dintre următoarele operațiuni:

a) actualizarea, îndreptarea sau rectificarea informațiilor grafice și textuale despre imobil;

b) înscrierea actelor care nu au fost prezentate până la finalizarea lucrărilor de înregistrare sistematică;

c) îndreptarea erorilor săvârșite cu ocazia realizării lucrărilor de înregistrare sistematică;

d) orice alte înscrieri sau radieri care au drept scop punerea în concordanță a situației de carte funciară cu situația juridică reală.

(8) Efectul constitutiv de drepturi cu privire la un imobil operează de la data efectuării primei înscrieri subsecvente ce are la bază acte juridice constitutive sau translative de drepturi reale încheiate ulterior deschiderii din oficiu a cărților funciare, pentru întreaga unitate administrativ-teritorială.”

În aceeași ordine de idei, tot pentru corectarea erorilor apărute, un alt mijloc procedural este prevăzut de dispozițiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora: „ (3) la nivelul oficiilor teritoriale se constituie comisii formate din personal de specialitate, abilitate să procedeze, la cererea persoanei interesate sau din oficiu, la îndreptarea erorilor săvârșite cu ocazia recepțiilor cadastrale și a înscrierilor în cartea funciară, prin efectuarea în acest scop de verificări în teren, și care își desfășoară activitatea conform unui regulament, aprobat prin ordin al directorului general al Agenției Naționale.(4) Ulterior efectuării acestor verificări, comisia astfel abilitată încheie un proces-verbal care stă la baza actualizării mențiunilor din partea I a cărții funciare, ce au făcut obiectul verificărilor.”

Ca atare, prin intermediul acestor mijloace procedurale, persoanelor afectate în urma erorilor comise, li se garantează nu doar corectarea greșelilor depistate în timpul recepțiilor cadastrale și în procesul de înregistrare în cartea funciară, ci și posibilitatea de a solicita modificări ulterioare înregistrărilor din cărțile funciare deschise în urma finalizării înregistrării sistematice. Aceste măsuri asigură respectarea drepturilor proprietarilor și corectarea eventualelor discrepanțe între situația juridică reală și informațiile înregistrate în documentele cadastrale și în cărțile funciare.

În concluzie, în ciuda rolului semnificativ urmărit de Programului național de cadastru și carte funciară, ca o inițiativă cheie pentru înregistrarea sistematică și gratuită a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, in practica a există dificultăți legate de acuratețea datelor cadastrale și de adecvarea lor la realitatea terenului, cauzate de erorile înregistrate în procesul de colectare și interpretare a informațiilor.

[1] În acest sens, a se vederea Decizia Curții Constituționale nr. 161/2022.

[2] În acest sens, a se vederea Decizia Curții Constituționale nr. 161/2022.

[3] În acest sens, a se vederea Decizia Curții Constituționale nr. 161/2022.

Un material Legal Marketing