Valul actual de proiecte mari de infrastructură – drumuri expres, autostrăzi, magistrale de metrou – aduce în primplan procedura de expropriere pentru cauză de utilitate publică. Numai în 2024–2025, mii de proprietăți au fost incluse în coridoarele de expropriere anunțate de Guvern și autoritățile locale, potrivit datelor publicate în Monitorul Oficial.
Pentru mulți proprietari, vestea exproprierii vine pe neașteptate: află că își pot pierde terenul sau casa abia când primesc notificarea oficială din partea expropriatorului. În lipsa unor explicații clare și a unei consilieri din partea autorităților, persoanele expropriate sunt atrase într-o procedură complicată, fără să înțeleagă exact ce presupun etapele legale, cum se calculează despăgubirile de expropriere, când urmează plata și dacă sau cum pot contesta despăgubirile de expropriere calculate de expropriator.
Pentru proprietarii afectați, întrebarea principală rămâne: „Care sunt pașii de urmat și ce trebuie să fac pentru a obține o despăgubire corectă?”
Acest articol, redactat de Scutari Law, explică pas cu pas etapele procedurii de expropriere, modalitatea de calcul a despăgubirilor de expropriere și în ce condiții poate fi contestat, în instanță, cuantumul despăgubirilor acordate, inclusiv cu sprijinul unui avocat specializat în exproprieri.
Baza legală
Cadrul legal care reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică este stabilit de următoarele acte normative:
1.Legea nr. 33/1994, care reprezintă reglementarea generală a exproprierii și consacră principiul despăgubirii juste și prealabile a persoanei afectate;
2.Legea nr. 255/2010, care instituie o procedură specială aplicabilă în cazul lucrărilor de interes național, județean sau local, enumerate de această lege, cum ar fi: construcția și modernizarea de drumuri, căi ferate, rețele de metrou, lucrări hidrotehnice sau infrastructură aeroportuară.
Având în vedere natura și amploarea lucrărilor reglementate de Legea nr. 255/2010, majoritatea procedurilor de expropriere în România se desfășoară în temeiul acesteia. În continuare, ne vom referi în principal la această procedură specială.
Ce este exproprierea și când poate fi dispusă?
În esență, exproprierea presupune transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil, de regulă un teren, însă pot fi vizate și construcțiile amplasate pe acesta, din patrimoniul unei persoane fizice ori juridice sau al altei entități, în proprietatea statului (inclusiv a județelor, municipiilor, orașelor și comunelor). Acest transfer are loc exclusiv pentru realizarea unor lucrări de utilitate publică, conform prevederilor legale.
Exproprierea poate fi dispusă numai dacă sunt îndeplinite cumulativ două condiții esențiale:
existența unei cauze de utilitate publică;
acordarea unei despăgubiri juste și prealabile proprietarului afectat.
Etapele procedurii de expropriere
În forma sa esențială, procedura de expropriere presupune parcurgerea unor etape-cheie, prezentate mai jos. În practică, însă, pot apărea unele particularități ale fiecărei proceduri individuale. Unele situații pot necesita măsuri suplimentare, iar altele pot ridica probleme de drept succesoral sau legate de titlurile de proprietate. Pentru o analiză corectă a fiecărei situații, vă puteți adresa inclusiv unui avocat specializat în exproprieri, care vă poate oferi sprijin juridic specializat în funcție de circumstanțele concrete.
1.Aprobarea indicatorilor tehnico-economici
Aprobarea se face printr-o hotărâre a Guvernului sau, după caz, a autorităților administrației publice locale ori județene, care vizează aspectele tehnice ale lucrărilor și are la bază, de regulă, un studiu de fezabilitate.
2.Aprobarea coridorului de expropriere (amplasamentul lucrărilor), listei proprietarilor imobilelor afectate și a despăgubirilor estimate de expropriator
Acestea sunt aprobate printr-o hotărâre a Guvernului sau, după caz, a autorității administrației publice locale sau județene. Listele cu proprietarii și valorile despăgubirilor sunt publice și pot fi consultate la sediul expropriatorului, pe site-ul acestuia sau, după caz, în Monitorul Oficial al României.
3.Notificarea intenției de expropriere
Expropriatorul transmite o notificare de expropriere către persoanele vizate, solicitându-le să depună, în termen de 20 de zile, actele care atestă dreptul de proprietate. În același document se menționează obligația persoanei expropriate de a elibera imobilul în termen de 30 de zile. Deși notificarea face referire la stabilirea unei despăgubiri juste, în practică, suma aprobată în etapa anterioară (vezi punctul 2) rămâne, de regulă, neschimbată.
4.Emiterea deciziei de expropriere
După transmiterea notificărilor, expropriatorul emite decizia de expropriere, care constituie titlu executoriu și permite preluarea imobilului chiar și fără acordul proprietarului. Această decizie produce efecte inclusiv împotriva persoanelor care nu s-au prezentat în termenul de 20 de zile la sediul expropriatorului sau nu au depus un titlu valabil de proprietate. De asemenea, această decizie produce efecte și în cazul succesiunilor nedeschise, aflate în dezbatere, ori atunci când proprietarii nu sunt cunoscuți.
5.Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real
La nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale (în cadrul primăriei) se înființează o comisie specială la care se vor depune cererile pentru încasarea despăgubirilor. Această comisie convoacă persoanele expropriate în vederea încheierii unui proces-verbal, în care se va consemna, printre altele, acordul sau lipsa acordului acestora cu privire la cuantumul despăgubirii oferite.
6.Hotărâre de stabilire a despăgubirilor
Hotărârea este emisă de comisia prevăzută la punctul 5 și cuprinde cuantumul definitiv al despăgubirilor. Ea se emite indiferent dacă persoana expropriată s-a prezentat sau nu în fața comisiei și se comunică ulterior acesteia. De la data comunicării hotărârii, persoana expropriată poate contesta în instanță cuantumul despăgubirii stabilite pentru terenul expropriat.
În ceea ce privește durata acestor etape, aceasta variază semnificativ de la un caz la altul. Din momentul aprobării indicatorilor tehnico-economici (pct. 1) și până la adoptarea hotărârii privind despăgubirile (pct. 6), pot trece între 1 și 3 ani, această perioadă este estimativă, bazată pe practica observată. Prin urmare, nu se poate indica un interval de timp exact pentru parcurgerea acestor etape.
Calculul despăgubirilor de expropriere: cum se stabilește prețul terenului și al construcțiilor expropriate
Așa cum am menționat anterior, majoritatea procedurilor de expropriere se efectuează în temeiul Legii nr. 255/2010. Calculul despăgubirilor de expropriere stabilite potrivit acestei legi nu reflectă, de regulă, valoarea reală a imobilelor expropriate.
În contextul procedurilor de expropriere efectuate în temeiul acestei legi, este important să subliniem că despăgubirile nu sunt stabilite în funcție de valoarea de piață a terenurilor afectate, ci prin raportare la grilele notariale. Aceste grile conțin valori minime stabilite pe criterii generale, care rareori reflectă realitatea din piața imobiliară, mai ales în zonele cu dinamică accentuată a prețurilor. Astfel, adevăratul preț al terenului expropriat nu se reflectă în cuantumul despăgubirii calculate în etapa administrativă.
Cu alte cuvinte, despăgubirile de expropriere sunt stabilite având ca reper valorile minime prevăzute în grilele notariale pentru zona în care se află imobilul expropriat. Consecința directă a acestei metode este că, în multe cazuri, valoarea despăgubirilor acordate este considerabil sub nivelul real al pieței, ceea ce afectează în mod direct interesele persoanelor expropriate. Practic, persoanele expropriate sunt cele care suportă diferența dintre valoarea stabilită în etapa administrativă și cea care ar rezulta în mod obiectiv dintr-o evaluare de piață, aspect care generează dezechilibre evidente între interesul public invocat și protecția dreptului de proprietate.
În concluzie, persoanele care sunt mulțumite de cuantumul despăgubirilor pot depune cererea de încasare a acestora la comisia menționată la punctul 5 de mai sus. Cei care nu sunt de acord cu suma stabilită sau urmăresc repararea integrală a prejudiciului cauzat prin expropriere trebuie să se adreseze instanței de judecată (a se vedea subcapitolul următor).
Contestarea despăgubirilor de expropriere
În practică, contestația despăgubirilor de expropriere reprezintă calea prin care proprietarul poate obține o justă despăgubire, în concordanță cu valoarea reală a imobilului, stabilită în conformitate cu Legea nr. 33/1994.
Persoana expropriată are dreptul de a contesta cuantumul despăgubirii în termen de 3 ani de la data comunicării hotărârii de stabilire a despăgubirilor prevăzută la punctul 6 de mai sus. Așa cum am menționat anterior, Legea nr. 255/2010 prevede că, în etapa administrativă a procedurii de expropriere, evaluarea imobilului se realizează prin raportare la grila notarială.
Această modalitate de evaluare a imobilului contravine principiului constituțional stabilit la art. 44 alin. (3) din Constituție, potrivit căruia nimeni nu poate fi expropriat decât cu o dreaptă și prealabilă despăgubire. O despăgubire dreaptă nu poate fi decât o despăgubire care reflectă valoarea de piață a imobilului expropriat. Acest principiu a fost preluat și în Legea nr. 33/1994.
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului. Conform alin. (2) al aceluiași articol, la stabilirea despăgubirii se are în vedere prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială.
Astfel, deși Legea nr. 255/2010 nu prevede aplicarea directă a principiului constituțional al despăgubirii juste, în cadrul procesului prin care se contestă cuantumul despăgubirii, instanțele vor aplica dispozițiile Legii nr. 33/1994. Cu alte cuvinte, evaluarea se va realiza inclusiv prin raportare la valoarea reală a imobilului expropriat, stabilită în funcție de prețul cu care se tranzacționează, în mod obișnuit, imobile similare în localitatea respectivă. În acest sens s-a pronunțat și Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia nr. 78/2021, obligatorie pentru toate instanțele naționale, care a statuat că, la determinarea cuantumului despăgubirii, instanțele sunt obligate să țină cont inclusiv de criteriile legale prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 — respectiv de valoarea reală a imobilului expropriat.
De asemenea, prin formularea contestației în instanță, persoanele expropriate pot solicita nu doar stabilirea unei despăgubiri juste, ci și repararea altor prejudicii suferite ca urmare a exproprierii. Spre exemplu, în cazul exproprierilor parțiale, valoarea terenului rămas poate scădea semnificativ. În plus, dacă pe terenul expropriat se desfășura o activitate economică (precum o întreprindere, un spațiu de producție, un magazin sau o hală), proprietarul se poate confrunta cu întreruperea activității și pierderi financiare suplimentare, prejudicii a căror reparare o poate solicita în instanță.
Prin urmare, justa despăgubire și repararea oricărui prejudiciu care este cauzat prin expropriere se pot realiza doar în baza unei contestații în instanțele judecătorești.
Refuz expropriere
Ce se întâmplă în situația în care o persoană refuză exproprierea? Deși se poate solicita anularea actelor administrative care stau la baza procedurii de expropriere, în practică, litigiile cu un asemenea obiect au un grad ridicat de complexitate, deoarece autoritățile publice beneficiază de o largă marjă de apreciere cu privire la proiectele de interes național, județean sau local, pentru realizarea cărora este necesară exproprierea.
Astfel, o asemenea cerere trebuie să fie temeinic fundamentată, întrucât simpla nemulțumire față de expropriere nu poate constitui un motiv suficient pentru anularea hotărârii sau a deciziei de expropriere. Având în vedere gradul ridicat de complexitate, precum și multitudinea aspectelor care trebuie analizate, oportunitatea formulării unei cereri de suspendare sau anulare trebuie evaluată în funcție de circumstanțele fiecărui caz în parte.
Avocat exproprieri
Procedura de expropriere este una complexă, cu multiple etape și aspecte specifice fiecărui imobil și fiecărei situații în parte. „Atunci când persoanele expropriate consideră că despăgubirea stabilită nu reflectă valoarea reală a imobilului, soluția este formularea unei contestații în instanță. În astfel de situații, asistența unui avocat specializat în exproprieri poate fi esențială pentru a analiza corect situația persoanei expropriate, a aprecia oportunitatea formulării unei contestații și de a evalua costurile implicate într-un eventual demers judiciar„ — subliniază avocatul Denis Scutari.
Despre Scutari Law
Scutari Law, fondat și coordonat de avocatul Denis Scutari, oferă servicii juridice complete în materia exproprierilor, atât în faza administrativă, cât și în fața instanțelor de judecată. Cabinetul acordă asistență proprietarilor în vederea obținerii unor despăgubiri juste și a reparării prejudiciilor cauzate prin expropriere.
Pentru mai multe informații despre serviciile oferite, vizitați: www.scutarilaw.com sau ne puteți scrie la office@scutarilaw.com.
