Ce trebuie să știe dezvoltatorii imobiliari despre avize, PUZ-uri și autorizații de construire

Autorizarea construcțiilor și aprobarea planurilor urbanistice pot deveni un veritabil maraton birocratic pentru dezvoltatorii imobiliari.
Alatura-te Profit InsiderJoin Profit Insider
Ce trebuie să știe dezvoltatorii imobiliari despre avize, PUZ-uri și autorizații de construire

Procedurile greoaie, care se întind uneori pe parcursul a câțiva ani, generează blocaje și riscuri semnificative pentru proiectele imobiliare.

Recent însă, modificări legislative au impus termene stricte, reglementând noi mecanisme menite să accelereze procesul. Deși utile, acestea nu înlătură riscurile asociate unei investiții imobiliare. Cum pot investitorii să își protejeze proiectele printr-o abordare juridică preventivă? Ce drepturi au în situația unor refuzuri nejustificate sau a absenței oricărui răspuns?

Articol redactat de av. Gabriela-Suzana Musteață, din cadrul Elek & Elek – Societate civilă de avocați.

RISCURI ȘI BLOCAJE ÎN PROCEDURILE DE AUTORIZARE ȘI DE URBANSIM

Procedurile de obținere a autorizației de construire și de aprobare a unei documentații de urbanism de tip PUD/PUZ sunt adesea îngreunate de numeroase avize, etape administrative și incertitudini. În practică, dezvoltatorii se confruntă frecvent cu întârzieri nejustificate, adesea determinate de întârzierea emiterii avizelor de la diverse instituții pentru luni întregi.

Un alt risc major îl reprezintă procedurile redundante și condiționările excesive. Până de curând, unele autorități condiționau emiterea unui aviz de prezentarea altor avize, forțând demersuri secvențiale, “în cascadă” și prelungind durata procedurii. Astfel de practici birocratice nu doar consumau timp și bani, dar puteau duce la expirarea unor avize obținute anterior sau chiar la necesitatea reluării de la zero a documentațiilor urbanistice. În continuare, absența unui răspuns sau refuzul nejustificat pot atrage aceleași riscuri.

Mai mult, opoziția vecinilor sau incertitudinea decizională la nivel local reprezintă un blocaj semnificativ. Un dezvoltator poate investi în elaborarea unui PUZ doar pentru a afla că autoritatea amână dezbaterea sau respinge documentația fără o bază solidă. Aceste situații expun proiectul la riscul de a rămâne blocat în faza de avizare, cu pierderi financiare considerabile.

OBLIGAȚIILE AUTORITĂȚILOR ȘI TERMENELE LEGALE ÎN PROCEDURA DE AVIZARE

Un element de noutate introdus în legislație în cursul acestui an îl reprezintă eliminarea avizării “în cascadă. Astfel, beneficiarii au dreptul să depună documentația în paralel la toate instituțiile avizatoare, proiectantul având sarcina de a integra în proiect toate condițiile impuse de diferitele autorități.

În prezent, toate avizele și acordurile necesare trebuie emise în termene limitate și previzibile, fiind adoptate termene semnificativ mai scurte. Ca regulă generală, avizele pentru documentațiile de urbanism trebuie emise în maximum 30 de zile de la data depunerii cererii. Similar, avizele necesare pentru emiterea autorizației de construire trebuie emise în cel mult 15 zile de la depunerea documentației complete.

Există câteva excepții punctuale prevăzute; de pildă, avizul autorității de mediu trebuie emis în cel mult 15 zile la finalul procedurii de evaluare, iar cel al autorităților de protecție a monumentelor în până la 30 de zile după analiza în comisia de specialitate, care trebuie realizată în maxim 30 de zile de la depunerea documentației.

Similar, în procedura de aprobare a unui PUZ, Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și Urbanism este obligată să analizeze documentația în cel mult 30 de zile de la depunere, trimițând în acest interval și eventualele solicitări de completare sau clarificare. Ulterior, avizul de oportunitate trebuie emis în maximum 15 zile de la ședința CTATU.

Nu în ultimul rând, când vine vorba de clarificările pe care le pot cere autoritățile, legea este foarte strictă: fiecare instituție poate emite o singură solicitare de completări sau modificări, într-o adresă unică și motivată tehnic și juridic, numai în interiorul termenului de avizare inițial. Beneficiarul are la rândul său 60 de zile la dispoziție să răspundă cu documentația revizuită. Odată primit răspunsul, avizatorul trebuie să emită avizul final în cel mult 15 zile.

Prin această regulă, se elimină practica solicitării repetate de noi documente sau modificări pe rând, care prelungea nejustificat procesul, fiind o modificare favorabilă beneficiarilor. Totuși, în situația în care răspunsul la clarificări nu corespunde prevederilor legale sau reglementărilor tehnice, instituția avizatoare nu va mai putea solicita din nou completări, fiind obligată să respingă motivat solicitarea, astfel încât beneficiarul va trebui să reia procedura de avizare. În această situație, recomandăm ca documentația redepusă să aibă în vedere motivele reținute pentru respingere, dacă acestea sunt justificate, sau să conteste răspunsul autorității, după caz.

ÎNTÂRZIERI SAU REFUZURI NEJUSTIFICATE – CE DREPTURI AU DEZVOLTATORII IMOBILIARI?

Chiar și în contextul noilor mecanisme, dezvoltatorii se pot lovi în continuare de situații în care autoritățile depășesc termenele de emitere, nu formulează răspunsuri la solicitări sau emit refuzuri neîntemeiate. În asemenea cazuri, cadrul legal actual le oferă beneficiarilor instrumente legale pentru a-și apăra drepturile, fiind crucial să le cunoască de la început și să știe când și cum să le aplice.

Ce pot face dezvoltatorii în cazul în care autoritatea nu răspunde în termenul legal?

Dacă o instituție depășește termenul legal fără să emită avizul, să ceară clarificări ori să comunice un refuz, este recomandabil să trimiteți autorităților o notificare privind obligația de a emite avizul în termenul legal. Acest demers proactiv poate fie să urgenteze emiterea răspunsului, fie să constituie o probă utilă în eventualitatea unui litigiu ulterior, dovedind că beneficiarul a urmărit respectarea legii.

Dacă totuși proiectul stagnează, dezvoltatorul are dreptul să invoce avizarea tacită: practic, documentația depusă se apreciază ca fiind completă și corectă, iar avizul respectiv se consideră acordat tacit prin simpla expirare a termenului legal.

Pentru a valorifica acest drept, trebuie să depuneți la autoritatea care urmează să aprobe următoarea etapă dovada că ați solicitat avizul și o declarație pe propria răspundere în care afirmați că nu ați primit răspuns în termenul prevăzut de lege. Odată invocată avizarea tacită în această manieră, orice aviz întârziat trimis ulterior de instituția care a depășit termenul, chiar dacă impune anumite condiții, nu mai are efect juridic (teoretic).

Desigur, există și excepții la care dezvoltatorii trebuie să fie atenți: documentațiile depuse spre avizare la instituțiile din Sistemul național de apărare, ordine publică și securitate națională nu pot fi considerate ca fiind complete și conforme prin aprobare tacită. Similar, avizul de oportunitate nu poate fi considerat ca fiind emis prin această procedură.

Cât de expuși sunt dezvoltatorii imobiliari care invocă aprobarea tacită? Care sunt riscurile și cum pot fi diminuate?

Scopul acestei prevederi este să penalizeze pasivitatea autorităților și să deblocheze proiectele care riscă să rămână blocate pe perioadă nedeterminată. Totuși, dezvoltatorii trebuie să înțeleagă că avizarea tacită este o sabie cu două tăișuri: nu elimină cerințele legale de fond, astfel încât proiectul trebuie în continuare să respecte absolut toate normele și restricțiile aplicabile.

În situația obținerii autorizației de construire în baza unor avize tacite, răspunderea aparține beneficiarului, proiectantului și executantului, care au obligația de a asigura respectarea legislației incidente și de a depune toate diligențele pentru identificarea informațiilor necesare pentru proiectare și execuție. Totuși, în situația informațiilor care nu sunt publice și ar fi trebuit comunicate prin aviz, precum cele privind imobilul, zonele de protecție sau existența rețelelor tehnico-edilitare, răspunderea cu privire la acestea revine exclusiv instituției avizatoare.

În practică, utilizarea avizelor tacite poate expune dezvoltatorul la riscuri ulterioare majore, inclusiv vulnerabilități în eventualele litigii privind anularea autorizației de construire sau a PUZ-ului. Spre exemplu, dacă autoritatea de mediu nu emite în termen punctul de vedere și proiectul se consideră avizat tacit, există posibilitatea ca anumite condiții să nu fi fost impuse, punând în pericol arii naturale protejate. Similar, dacă un aviz de la Autoritatea Aeronautică Civilă este considerat obținut tacit și se emite autorizația de construire, este posibil ca proiectul să fi omis anumite restricții aeronautice / zone de servitute prevăzute de lege. Astfel de situații ar putea duce la litigii pentru anularea autorizațiilor emise în temeiul avizelor tacite.

Prin urmare, recomandăm investitorilor să utilizeze procedura avizării tacite cu precauție, să epuizeze mijloacele de dialog cu instituțiile avizatoare și să se asigure că proiectul respectă toate normele legale și tehnice. De asemenea, este prudent ca, înainte de a invoca aprobarea tacită, să consultați un avocat cu expertiză în domeniu, pentru a verifica dacă toate condițiile legale sunt îndeplinite și care ar fi riscurile asociate continuării procedurii în baza avizului tacit.

Ce pot face dezvoltatorii în cazul în care autoritatea refuză să emită avizul favorabil sau chiar actul final de autorizare?

În situația unui refuz explicit al autorității, dezvoltatorul are dreptul să i se comunice motivele care stau la baza refuzului, atât tehnice cât și legale, întrucât legea obligă autoritățile ca orice refuz să fie motivat în fapt și în drept.

Dacă refuzul este nejustificat sau ilegal, dezvoltatorul îl poate contesta pe calea contenciosului administrativ, solicitând instanței să cenzureze refuzul și să oblige autoritatea la emiterea actului. Totuși, litigiile asociate unui proiect imobiliar pot cauza întârzieri majore în procedura de autorizare, ceea ce implică costuri semnificative. Prin urmare, înainte de a formula un litigiu în instanță, recomandăm demararea unui dialog cu autoritatea emitentă pentru a epuiza opțiunile pe care le aveți la dispoziție pentru soluționarea amiabilă.

În discuțiile cu autoritățile, dezvoltatorii pot de asemenea să insiste asupra respectării simultaneității avizelor și a aplicării regulii “o singură solicitare de clarificări”. Dacă un funcționar sau o instituție pretinde, contrar legii, parcurgerea secvențială a procedurilor de avizare, beneficiarul îi poate comunica prevederea legală care interzice această practică.

Totodată, noile prevederi sancționează neintroducerea documentațiilor spre analiză în ședințele comisiilor de specialitate în termenul legal, faptă ce constituie contravenție, semnalând că astfel de practici ale instituțiilor nu vor fi tolerate.

AVOCATURA PREVENTIVĂ – SAU CUM POT DEZVOLTATORII IMOBILIARI SĂ DIMINUEZE ȘANSELE PIERDERII INVESTIȚIEI?

Dacă autorizația de construire sau hotărârea de aprobare a PUZ-ului este obținută fără respectarea tuturor cerințelor legale, fie din vina autorităților, fie din erori ale beneficiarului, actul respectiv devine vulnerabil și ar putea fi suspendat și/sau anulat în instanță la solicitarea terților interesați. În ultimii ani, numeroase proiecte au fost blocate deoarece vecinii sau organizațiile de mediu au atacat fie PUD-ul sau PUZ-ul, fie autorizația de construire, invocând nereguli precum lipsa unui aviz de la o instituție sau încălcarea reglementărilor urbanistice.

În asemenea situații, dezvoltatorul se poate afla în fața celui mai sumbru scenariu, chiar pierderea investiției dacă se dispune obligarea la desființarea lucrărilor, la care se adaugă amenzi consistente, oprirea lucrărilor sau chiar plângeri penale în anumite situații. Independent de acest aspect, un litigiu poate dura ani de zile, ceea ce poate compromite fezabilitatea economică a dezvoltării.

Prin urmare, respectarea strictă a procedurii nu este o simplă formalitate birocratică, ci o componentă esențială de management al riscului în afaceri imobiliare. Dezvoltatorii care ignoră sau minimalizează etapele legale se expun unor riscuri care pot periclita grav proiectele, așa cum am arătat.

Fiecare proiect imobiliar are particularitățile și provocările sale juridice. Din acest motiv, implicarea unui avocat cu expertiză în domeniu încă de la începutul demersului poate face diferența între un proiect derulat fluent și unul blocat. Avocatul vă poate ajuta să economisiți timp și bani prin planificarea corectă a pașilor, identificând vulnerabilitățile juridice ale proiectului înainte ca acestea să devină piedici reale.

Un alt avantaj major este că avocatul poate colabora proactiv cu proiectanții implicați, prin revizuirea documentației înainte de depunere. Această verificare preventivă reduce riscul ca proiectul să fie respins în comisii sau la instituțiile avizatoare, economisind timp și bani. De asemenea, în interacțiunea cu autoritățile, avocatul poate formula răspunsuri bine documentate juridic la solicitările de clarificări, eliminând ambiguitățile care altfel ar putea conduce la refuzuri.

CONCLUZII

În practică, inclusiv proiectele pregătite temeinic pot fi blocate de obstacole aparent minore, de la refuzul unor autorități de a emite avize în termen până la opoziția vecinilor, care refuză să-și dea acordul sau formulează contestații. Dezvoltatorii imobiliari trebuie să știe că legea le oferă drepturi clare pentru a-și proteja investițiile: termene precise de răspuns din partea autorităților, posibilitatea de a invoca avizarea tacită, dreptul de a contesta refuzurile nejustificate. Cunoașterea acestor mecanisme și utilizarea lor corectă poate face diferența dintre un proiect finalizat la timp și unul blocat ani de zile.

ELEX Legal (Elek & Elek – Societate civilă de avocați) promovează conceptul de avocatură preventivă, sprijinind clienții în identificarea problemelor potențiale înainte ca ele să se materializeze și adoptarea măsurilor legale de evitare a acestora, în locul soluționării conflictelor după ce au escaladat. Echipa noastră de avocați, cu o vastă experiență în domeniul urbanismului și al autorizării executării construcțiilor, joacă rolul unui partener strategic care previne problemele și crește semnificativ șansele finalizării cu succes a investiției imobiliare.

Un material realizat in parteneriat cu Avocat.ro

viewscnt
Urmărește-ne și pe Google News
NewsLetter

Pentru o sinteza cu cele mai importante evenimente economice ale zilei te rugam sa te abonezi la newsletter:

Imobil de prestigiu situat pe strada Emanoil Porumbaru
  • {literal}{/literal} băi

De vânzare
2.600.000 €
Ultimele ştiri
De weekend
Curs BNR
1 EUR5.0879 -0.0024-0.05 %
1 USD4.4034 +0.0129+0.29 %
1 GBP5.8418 -0.0142-0.24 %
1 CHF5.4759 +0.0095+0.17 %

Curs BNR oferit de cursvalutar.ro

News.ro
Playtech.ro
APARTAMENT 2 CAMERE - FLOREASCA - GRADINA INTERIOARA - COMISION 0%
  • {literal}{/literal} dormitor
  • {literal}{/literal} baie

De vânzare
216.408 €
Cele mai citite