Care sunt factorii care pot reduce profitul unei proprietăți cumpărate spre închiriere cu până la o treime

Care sunt factorii care pot reduce profitul unei proprietăți cumpărate spre închiriere cu până la o treime
scris 22 iun 2016

Rata de profit anuală a unei locuințe bune, închiriate, este în acest moment cuprinsă între 6 și 8% pe an și poate fi depășită în anumite situații. Există însă și cazuri în care aceasta poate să fie mai scăzută, iar principalii factori de care un proprietar trebuie să țină cont merg de la modul de finanțare, taxele locale, taxele pe venituri până la  întreținerea curentă a proprietății, arată o analiză a grupului de firme imobiliare Nordis.

Astfel, taxele pentru închirierea către o firmă și o finanțare printr-un credit scump pot reduce profitul și cu o treime, față de aceeași proprietate închiriată la o persoană fizică și cumparată cu banii cash sau cu un credit foarte mic, potrivit analizei citate.

"Investiția imobiliară este ca o mică afacere, discutăm de produs, respectiv proprietatea în cazul de față, astfel încât apar costuri aferente închirierii, ce includ partea de marketing, mentenanța, taxe pe veniturile obținute și alte impozite ce trebuie achitate", declară Florin Poștoacă, managerul Departamentului de Investiții din cadrul Nordis și cel care a fondat grupul.

Potrivit analizei, unul dintre cei mai importanți factori care pot influența profitul unei locuințe cumpărate pentru închiriere, încă de la cumpărarea locuinței, este modul de finanțare - cash sau prin credit. Dacă locuința este achiziționată prin credit, trebuie luat în calcul și costul cu dobânda. Costurile cu dobânda și taxele bancare diferă foarte mult în funcție de moneda în care este luat creditul, de bancă, de scoringul celui care solicită creditul, de momentul în care este luat creditul.  Cel mai rapid și simplu este să raportați rata de profit la dobânda anuală, pentru perioada creditului, dar care trebuie să fie calculate în aceeași monedă.

Apoi, trebuie ținut cont de taxele notariale, aferente transferului de proprietate, care sunt rezonabile în România, este menționat în analiza Nordis. Către notariat este achitat între 1,2 și 1,4% din prețul de achiziție, suma care include onorariul notarului, dar și taxele către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), pentru intabularea dreptului de proprietate.

Nu în ultimul rând, un alt factor important este legat de consultanță. Costul acestor servicii variază între 2 și 3% din prețul tranzacției, printre avantaje fiind accesul la cele mai bune oportunități de investiție imobiliară din piață sau consultanță de specialitate privind procesul de achiziție.

Sun Plaza a închiriat 75% din suprafața cu care a extins mall-ul și care va cuprinde circa 40 de magazine noi CITEȘTE ȘI Sun Plaza a închiriat 75% din suprafața cu care a extins mall-ul și care va cuprinde circa 40 de magazine noi

După ce locuința devine proprietate personală, înainte de a o închiria, primul lucru de care trebuie să țineți cont este cel legat de impozite. Din acest an, impozitele anuale pe proprietate, colectate de către administrațiile finaciare locale, sunt diferite în funcție de destinația pentru care este folosită locuința, respectiv scop rezidențial sau comercial sau birouri și reprezintă un anumit procent din valoarea de achiziție sau de evaluare a proprietății. Astfel, dacă chiriașul înființeză un sediu de companie în proprietatea închiriată și își deduce cheltuielile cu utilitățile, impozitul anual pe proprietate poate crește semnificativ. 

De exemplu, în cazul în care proprietatea este folosită pentru locuință, în sectorul 1 al Bucureștiului acest impozit este de de 0,2% din valoarea proprietății, dar dacă  este închiriată de către o  persoană juridică cu activitate de birou sau comercial, impozitul este majorat până la 1,2% (adică o diferență de un punct procentual anual, care se scade din profit).

Un alt aspect este legat de impozitul anual pe venituri din chirii (venituri din cedarea folosinței bunurilor), care este în cuantum de 12% din valoarea totală a chiriei pe un an, la care se adaugă 5,5% contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS), pentru o singură proprietate (prima) și respectiv 16% din valoarea lunară a chiriei, la care se adaugă 5,5% CASS la a doua, a treia sau a X proprietate.

De asemenea, mai trebuie luate în considerare și costurile cu pregătirea de închiriere a locuinței și mentenanța acesteia în timp. În ceea ce privește mobilarea (căci 80%-90% din chiriașii români preferă locuințele mobilate, cu băi și bucătării echipate), amenajarea minimă pentru închiriere este efectuată cu cel puțin 10% din prețul de achiziție, arată analiza citată.

În plus, renovările la terminarea unui contract de inchiriere (de pildă vopsitul pereților, curățenia generală, repațatii etc.) implică și acestea niște costuri, la care mai pot fi adăugate și cheltuielile curente cu întreținerea spațiilor comune și în perioadele de neocupare; dacă apartamentul rămâne gol o lună sau mai multe, va trebui să acoperiți aceste sume, care pot reprezenta până la 10%-15% din chiria solicitată pe un an.

Sfatul pe care îl oferă autorii analizei este acela de a atrage chiriași stabili, care să achite mai degrabă o chirie medie decât una mai mare (care poate aduce o fluctuație mare de chiriași și perioade mai lungi în care locuința va sta goală, iar proprietarul va trebui să acopere singur întreținerea spațiilor comune și să suporte neîncasarea chiriei, care se scade din profitul anual). Din experiența Nordis, marja de chirie pe care proprietarul o poate scădea pentru a fi în zona de închiriere rapidă este de 5%-10%. 
 

viewscnt

Informaţiile publicate de Profit.ro pot fi preluate doar în limita a 500 de caractere şi cu citarea în lead a sursei cu link activ. Orice abatere de la această regulă constituie o încălcare a Legii 8/1996 privind dreptul de autor.

Afla mai multe despre
investitie imobiliara
locuinta
inchiriere
nordis