În acest context, dezvoltatorii nu mai concurează doar prin preț sau amplasament, ci prin capacitatea de a construi proiecte care funcționează în timp: economic, urbanistic și comunitar. Relevanța nu se mai câștigă la lansare, ci la cinci și zece ani după livrare.
Am discutat cu Andrei Sandu, Fondator și CEO Media City, despre ce înseamnă astăzi o dezvoltare rezidențială matură, ce criterii pot opri un proiect chiar dacă „arată bine” pe hârtie, cum se uită investitorii străini la România și care sunt regulile fără de care orașele și proiectele își pierd valoarea pe termen lung.
Cu un istoric de aproape trei decenii pe piața rezidențială, peste 200 de case și 1.200 de apartamente livrate, și proiecte în derulare și planificare ce depășesc 1.000 de unități, Media City este unul dintre dezvoltatorii care au traversat mai multe cicluri de piață de la boom, la corecții, la maturizare. Un parcurs care transformă discursul despre real estate dintr-unul aspirațional într-unul pragmatic: despre risc, disciplină, randamente reale, infrastructură și responsabilitate urbană.
Interviul de mai jos este o radiografie lucidă a pieței rezidențiale din 2026 și a regulilor după care se mai poate construi relevant într-un oraș aflat sub presiune.
Spuneați că „nu mai e loc de decizii din instinct”, ci de planuri pe 3–5 ani. Care este, concret, matricea dumneavoastră de decizie azi: care sunt cei 3 indicatori care pot opri un proiect, chiar dacă „arată bine” pe hârtie?
În Media City, decizia de a construi este filtrată printr-un set de criterii operaționale clare, menite să protejeze valoarea pe termen lung a proiectului și stabilitatea companiei. Există trei „stop-uri” explicite, iar oricare dintre ele poate opri un proiect, indiferent cât de bine arată pe hârtie:
Sustenabilitatea cash-flow-ului, raportată la un scenariu realist de piață. Dacă ritmul de vânzare (cash-flow + grafic de execuție) necesar pentru menținerea echilibrului financiar nu este credibil, atunci nu construim. Preferăm un proiect mai mic și sănătos decât unul frumos care „arde” capitalul.
Controlabilitatea riscului operațional, în special în zona de autorizare și execuție. Proiectele care vin cu incertitudini majore în ceea ce privește autorizațiile, avizele, vecinătățile sau proiectele care depind de soluții de șantier prea „la limită” (detalii grele, mulți subcontractori critici, dependențe greu de gestionat) devin incompatibile cu strategia noastră.
Prețul final total al locuirii (Total Cost of Living), nu doar prețul de achiziție. Un proiect este relevant doar dacă, pe termen lung, oferă un echilibru coerent între investiția inițială, costurile recurente și calitatea vieții — înțeleasă ca funcționalitate reală: timp câștigat în utilizare, calitatea mediului construit și o concepție care permite menținerea și consolidarea valorii în timp.
În imobiliarele de azi, câștigă cine livrează, nu cine promite.” Care a fost momentul în care ați simțit că piața i-a „pedepsit” pe cei care au mizat pe storytelling în loc de execuție?
În momentul în care s-au suprapus trei factori: costuri de finanțare mai ridicate, un client mult mai informat și diferențe vizibile între promisiune și livrare.
Atunci, criteriile de evaluare s-au mutat din zona de discurs în zona de experiență reală după mutare: finisajele, mentenanța, accesul, parcările, calitatea spațiilor comune, zgomotul, comunitatea.
În aceste condiții, storytelling-ul fără execuție consecventă devine rapid un cost reputațional și operațional.
Ați vorbit despre „busole” în dezvoltarea urbană. Dacă mâine ați avea putere de decizie, care sunt primele 3 reguli pe care le-ați impune ca să nu mai construim haotic?
Câteva reguli simple, dar esențiale:
- Infrastructura înaintea densificării – fără plan clar de acces, transport public și servicii de proximitate, școli și grădinițe în zonă, densitatea creează probleme, nu valoare.
- Reguli de calitate urbană, nu doar indicatori cantitativi – distanțe corecte între clădiri, spații cu adevărat verzi și zone însorite, trasee pietonale continue, standarde pentru locurile de parcare.
- Predictibilitate și suport administrativ – proceduri clare, digitalizare, termene standardizate și responsabilitate în procesul de avizare, fără reguli interpretabile de la un ghișeu la altul.
Cum arată pentru dumneavoastră un randament „corect” într-un proiect rezidențial în București, în 2026? Ce prag minim acceptați și ce presupuneri nu mai sunt negociabile?
Pentru Media City „corect” înseamnă un proiect care poate susține minim ~15% pe an ca țintă de randament pentru capital, fără artificii. Ca excepție, putem lua în calcul și mai puțin, dacă riscurile sunt minime.
Această cifră trebuie să aibă la bază:
• un scenariu realist de vânzare (nu „peak price”) cu discount-uri și cost complet de marketing inclus;
• bugete construite corect, cu rezerve și contractare disciplinată;
• finanțare structurată, cu dobânzi, grafic și rezerve, fără a miza pe „o să scadă dobânzile și se rezolvă”.
Orice proiect care depinde de ipoteze optimiste pentru a funcționa este, din start, fragil.
Media City a atras capital extern în proiecte (parteneriatul cu investitorul belgian). Ce caută, de fapt, investitorii străini în România? Randament, scală sau disciplină contractuală? Și ce nu înțeleg, de obicei, la început?
Investitorii caută randament ajustat la risc, scalabilitate și disciplină de guvernanță (raportare, control, contracte). Ce descoperă mai greu este că riscul major nu este cererea, ci fricțiunea operațională: autorizări, timing, infrastructură, volatilitate de costuri. De aceea structurile clare de raportare, drepturi, milestone-uri și remedii sunt esențiale încă din faza inițială.
Vorbiți despre proiecte care dau valoare comunității, nu doar metri pătrați. Ce înseamnă “valoare” măsurabilă într-un proiect: spațiu verde per locuință, mobilitate, mix social, funcțiuni?
Valoarea înseamnă lucruri care pot fi evaluate după livrare, nu descrise înainte de ea.
De exemplu:
• spațiu verde real, utilizabil per locuință și calitatea lui (umbrire, alei, zone de joacă, întreținere);
• mobilitate și acces funcțional: timp până la transport public, acces auto fără blocaje, trasee pietonale sigure;
• costuri lunare: eficiență energetică și mentenanță predictibilă;
• funcționarea spațiilor comune: iluminat, finisaje, acustică, parcări, depozitări;
• calitatea comunității: reguli clare, administrare bună, spații care încurajează interacțiunea.
Piața e într-o fază în care diferența dintre stocul vechi și cel nou se adâncește. Ce ar trebui să facă statul realist (nu ideal) pentru reabilitarea fondului vechi? Și de ce nu se întâmplă?
Diferența tot mai mare dintre fondul locativ vechi și cel nou nu poate fi corectată prin intervenții punctuale sau programe ocazionale, ci doar printr-o abordare multianuală, predictibilă și administrativ disciplinată. Realist vorbind, statul ar trebui să construiască un cadru de reabilitare care să poată funcționa constant, indiferent de ciclurile politice.
Un astfel de program ar trebui să se bazeze pe finanțare predictibilă, cu criterii clare, simple și ușor verificabile, astfel încât asociațiile de proprietari să poată accesa fondurile fără blocaje birocratice. La fel de importantă este existența unor mecanisme de co-finanțare structurate – stat, autoritate locală și proprietari – susținute de garanții și pachete standardizate, care să reducă riscul și să accelereze implementarea. Un alt element esențial este profesionalizarea managementului asociațiilor de proprietari.
Fără reguli clare de administrare și fără responsabilitate în utilizarea fondurilor, orice program riscă să se fragmenteze și să își piardă eficiența.
De ce nu se întâmplă acest lucru? Pentru că este dificil administrativ, are un impact politic redus pe termen scurt și presupune coordonare reală între multiple instituții și actori. În practică, este mai ușor să amâni sau să lansezi inițiative punctuale decât să reformezi procese și să menții disciplina pe termen lung.
În discuția despre TVA-ul redus, unde se rupe lanțul dacă dispare stimulentul? Cine plătește, în final, nota? Dezvoltatorul, cumpărătorul sau bugetul (prin scăderea volumelor)?
Creșterea bruscă a prețului final exclude o parte din cerere, încetinește tranzacțiile și afectează întregul lanț.
Nota e împărțită:
- cumpărătorul plătește prin preț total mai mare sau rată mai mare;
- dezvoltatorul plătește prin volume mai mici, discount-uri, ritm de vânzare mai lent;
- bugetul pierde indirect prin scăderea tranzacțiilor (mai puțin TVA total colectat, mai puține taxe conexe, activitate economică redusă).
Concluzia pragmatică este că nu nivelul în sine al TVA-ului este factorul critic, ci modul în care orice modificare este implementată.
Piața rezidențială funcționează pe decizii planificate pe termen mediu, cu contracte, finanțări și angajamente asumate în avans. O schimbare bruscă, fără perioadă de tranziție, creează un șoc simultan asupra cererii, ofertei și finanțării: cumpărătorii amână deciziile, dezvoltatorii încetinesc proiectele, iar volumul total al tranzacțiilor scade.
Predictibilitatea permite adaptare — recalibrarea prețurilor, a structurilor de finanțare și a ritmului de livrare. Tranziția permite absorbție. Șocul, în schimb, blochează mecanismele pieței și generează pierderi distribuite, inclusiv la nivel bugetar.
Ați livrat în București, dar orașul se schimbă: migrație internă, presiune pe infrastructură, costuri. Care sunt două zone care vor performa peste medie în următorii 3-5 ani și care este argumentul dumneavoastră?
Zonele care pot performa în timp sunt cele în care infrastructura funcțională se întâlnește cu utilitatea zilnică reală, nu cu entuziasmul de moment.
Un prim exemplu este estul Bucureștiului (de exrmplu zona Titan) bine conectat la rețeaua de metrou și la parcuri mari. Aici există o combinație rară între acces rapid la transport public, suprafețe verzi ample, servicii deja formate, școli și o viață de cartier matură. Acest tip de structură urbană susține cererea indiferent de ciclu economic, pentru că răspunde unor nevoi de bază: mobilitate, timp economisit și calitatea mediului de locuire. Este zona în care Media City va construi Titan Premium Apartments, un ansamblu modern cu 450 de apartamente, un proiect gândit să transforme zona într-un loc plăcut de trăit, echilibrat și bine conectat la oraș.
A doua categorie o reprezintă zonele semicentrale cu acces multiplu și procese de reconfigurare urbană coerentă (de exemplu axele Obor – Mosilor – Stefan cel Mare / sau noduri similare). Sunt zone apropiate de centrele de activitate, bine deservite de transport public și cu o cerere constantă pentru locuire eficientă. Aici, proiectele noi pot aduce un salt real de calitate față de fondul construit vechi, nu prin „etichetă”, ci prin funcționalitate, spații comune corecte și integrare urbană. În zona Moșilor avem acum în faza de predare ansamblul Icon Garden, cu 153 de apartamente, un proiect oferă beneficii rar întâlnite în centrul orașului: liniște și natură odată cu localizarea foarte bună și calitatea deosebită a construcției.
În 2026 ați anunțat proiecte noi, etape noi. Care este “pariul” acestor dezvoltări: preț, poziționare, compartimentare sau infrastructură și conectivitate?
Pariul real este poziționarea susținută de funcționalitate reală, nu prețul în sine.
Pe o piață maturizată, contează mai puțin eticheta și mai mult modul în care locuința funcționează zi de zi și în timp. Asta înseamnă compartimentări eficiente, costuri de exploatare rezonabile și predictibile, spații comune corect proiectate și o conectivitate bună la infrastructura urbană. În acest context, prețul singur nu mai este suficient, iar „luxul” fără utilitate devine dificil de susținut pe termen lung.
Ce v-ar determina să vă extindeți în afara Bucureștiului și ce anume v-ar opri?
Extinderea în afara Bucureștiului este o decizie care trebuie să se bazeze pe cerere structurală și pe capacitatea orașului de a susține proiecte relevante pe termen lung: migrație netă pozitivă, centre universitare active și o economie suficient de diversificată încât să ofere stabilitate, nu doar vârfuri ciclice de cerere.
La fel de important este cadrul de dezvoltare: terenuri cu urbanism clar, reguli previzibile și parteneri locali solizi, care înțeleg standardele de execuție și ritmul necesar unui proiect rezidențial bine controlat. Fără aceste elemente, riscul operațional crește semnificativ.
Ne-ar opri lipsa predictibilității în autorizare, infrastructura insuficientă sau un context în care nu putem garanta calitatea livrării. În aceste condiții, este de preferat o creștere mai lentă și controlată decât extinderea rapidă care vine cu riscul diluării standardului de execuție și, implicit, a valorii proiectelor pe termen lung.
Ce înseamnă “putere” în real estate (pentru dumneavoastră): capital, teren, autorizații, echipă sau reputație? Și care dintre ele este cel mai fragil?
În real estate puterea este dată de echilibrul dintre echipă, reputație și capacitatea de execuție. Capitalul și terenurile pot fi accesate, iar autorizațiile pot fi obținute, dar acestea sunt resurse care pot fi replicate. Ceea ce nu se poate replica ușor este consecvența în livrare.
Cel mai fragil activ rămâne reputația. Se construiește în timp, prin proiecte duse la capăt fără compromisuri, și se poate pierde rapid, uneori în urma unei singure livrări slabe. Într-o piață maturizată, diferența reală nu o mai face promisiunea, ci experiența concretă a celor care cumpără.
De aceea, pentru Media City, execuția consecventă nu este o etapă a dezvoltării, ci strategia care susține relevanța și valoarea pe termen lung.
Un material Investing in Property
