Terenurile foarte bune, cu parametri clari și interes direct din partea dezvoltatorilor, pot înregistra creșteri punctuale de 5-10% față de anul precedent, în timp ce terenurile fără documentații urbanistice valide sau cu acces dificil sunt mai expuse la ajustări, arată datele care urmează să fie publicate în raportul Colliers pentru prima jumătate a anului.
Retailul rămâne cel mai activ segment al pieței, rezidențialul continuă să atragă interes, deși trece printr-o etapă de recalibrare, iar industrialul este mai degrabă într-o zonă de așteptare. În condițiile în care un proiect imobiliar cumpărat sau pregătit acum ar putea ajunge pe piață peste aproximativ un an și jumătate - doi ani, evoluția din primul semestru arată că dezvoltatorii se poziționează deja pentru următorul ciclu de livrări, vizibil mai ales din 2027.
În retail, cererea pentru terenuri rămâne susținută la nivel național, chiar dacă numărul tranzacțiilor semnate a fost mai moderat în prima parte a anului. Procesul de securizare a terenurilor continuă într-un ritm bun, iar cererea vine în continuare din partea operatorilor FMCG, a retailerilor și a dezvoltatorilor, inclusiv a multor jucători locali care pregătesc proiecte de dimensiuni mai mici în orașe din întreaga țară. Dinamica este susținută de extinderea rețelelor comerciale și de consumul de proximitate, mai ales în orașele unde proiectele de retail mici și medii pot acoperi mai rapid cererea locală.
Rezidențialul rămâne a doua zonă importantă de interes, iar cererea pentru terenuri a crescut vizibil în ultimul an, atrăgând cumpărători noi, inclusiv investitori internaționali. Unii dezvoltatori mari încep să se uite mai atent dincolo de București, către orașele regionale, pe fondul concurenței tot mai ridicate din Capitală, în timp ce o parte dintre dezvoltatorii locali din marile orașe întâmpină dificultăți, ceea ce poate crea oportunități pentru parteneriate sau pentru intrarea unor jucători noi. În același timp, rămâne valabilă și tendința inversă, prin care dezvoltatori din orașele regionale caută oportunități pe piața din București.
Piața rezidențială trece însă printr-o perioadă de reașezare, influențată inclusiv de schimbările legislative care au modificat accesul la finanțare și favorizează dezvoltatorii mari, cu o poziție financiară mai solidă. Astfel, cumpărătorii au mai multă putere în negocieri, mai ales că numărul lor este mai redus, însă interesul pentru achiziții rămâne prezent.
„Piața terenurilor trece printr-o etapă de repoziționare, nu este nicidecum blocată. Vedem multe discuții, negocieri și tranzacții în lucru, chiar dacă numărul deal-urilor mari închise în prima jumătate a anului a fost mai redus. Retailul rămâne cel mai activ segment, iar rezidențialul continuă să atragă interes, inclusiv din partea unor jucători noi. Diferența față de anii anteriori este că deciziile se iau mai atent, cu mai multă presiune pe preț, pe termenele de plată și pe siguranța procesului de autorizare”, explică Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România.
Infrastructura și oferta mai mare schimbă dinamica negocierilor
În zona industrială, cererea este moderată, iar investitorii preferă să aștepte oportunități mai clare. Jucătorii mari au deja rezerve importante de terenuri și nu se grăbesc să cumpere, decât dacă apare un teren foarte bine poziționat sau potrivit pentru planurile lor. În schimb, se vede un interes mai mare pentru proiecte speciale, precum locuințe pentru studenți, centre medicale, școli și proiecte educaționale.
Infrastructura continuă să conteze mult în alegerea terenurilor, dar efectele diferă de la o zonă la alta. În București, extinderile planificate ale metroului au un anumit impact, însă mai redus decât se așteptau unii investitori, în timp ce autostrada de centură A0 atrage mai vizibil interesul cumpărătorilor. În piață sunt activi și cumpărători oportuniști, fie investitori care caută terenuri cu potențial de creștere în timp, fie proprietari care vor să cumpere parcele învecinate pentru consolidări și extinderi viitoare.
Pe partea de ofertă, numărul terenurilor scoase la vânzare continuă să crească. Printre vânzători apar tot mai mulți investitori instituționali și străini, unii dintre ei interesați să iasă din piață pe fondul incertitudinilor politice. Alți proprietari vor să elibereze capital sau profită de faptul că prețurile au crescut considerabil în ultimii ani, iar unele terenuri au devenit mai atractive datorită noilor proiecte de infrastructură din apropiere.
„Oferta este mai consistentă decât în trecut, iar acest lucru schimbă echilibrul negocierilor. Tot mai mulți proprietari sunt interesați de vânzare, fie pentru că vor să elibereze capital, fie pentru că prețurile au crescut semnificativ față de acum cinci sau zece ani, fie pentru că unele terenuri au devenit mai valoroase odată cu dezvoltarea infrastructurii și consideră momentul oportun pentru exit. În același timp, au apărut și investitori care analizează opțiuni de ieșire, pe fondul incertitudinilor politice. Cumpărătorii, în schimb, reacționează foarte prudent: sunt mai selectivi, negociază mai atent și au o poziție mai bună decât în anii în care piața era dominată de vânzători”, adaugă Sînziana Oprea.
Cumpărătorii negociază mai atent, iar prețurile evoluează diferit
La nivelul prețurilor, nu există o direcție clară pentru întreaga piață. Pot apărea creșteri în cazuri punctuale, de obicei atunci când un cumpărător are un interes strategic pentru un anumit teren. În astfel de situații, prețurile pot crește cu 5-10%, iar acest lucru se aplică terenurilor bune, cu documentații urbanistice în stadiu avansat și șanse reale de autorizare.
Și structura tranzacțiilor arată că puterea de negociere s-a mutat mai mult către cumpărători. Colliers observă tot mai multe tranzacții cu plăți eșalonate, multe dintre ele legate de obținerea autorizației de construire, ceea ce le oferă cumpărătorilor mai multă protecție. Există însă și investitori cu bani disponibili imediat, care pot acționa rapid atunci când apare o oportunitate bună. În același timp, capitalul românesc este mult mai prezent în piață decât în trecut, contribuind la o bază mai diversă de cumpărători.
Autorizarea rămâne una dintre marile variabile ale pieței
În zona de autorizare, investitorii din București privesc cu un anumit grad de optimism posibilitatea ca aprobarea unor proiecte să devină mai flexibilă, însă evoluția pieței depinde în continuare de noul Plan Urbanistic General, care va influența puternic direcția dezvoltărilor viitoare. În alte orașe mari, procesul de aprobare a proiectelor a devenit mai dificil, pe fondul presiunilor sociale și politice tot mai vizibile.
Per ansamblu, 2026 nu pare să fie un an spectaculos prin numărul tranzacțiilor închise, dar piața are în continuare multă activitate în spate. Un număr important de tranzacții se află în negociere sau în fază de precontractare, iar prezența cumpărătorilor noi, rolul tot mai vizibil al capitalului românesc și interesul constant pentru retail și rezidențial arată o piață care devine mai diversă. A doua jumătate a anului ar putea aduce mai multe tranzacții finalizate, deși cele mai vizibile efecte s-ar putea observa mai degrabă în 2027, dacă mediul economic și politic nu se deteriorează, iar zona de urbanism și autorizare devine mai clară.
„Activitatea din piață arată că investitorii își ajustează strategiile. Pentru dezvoltatori, terenurile cumpărate acum nu sunt pariuri pe piața de azi, ci poziționări pentru piața din 2027-2028. Un proiect imobiliar are nevoie de timp pentru autorizare, finanțare și construcție, iar cei care iau decizii în această perioadă se uită deja la următorul ciclu de creștere. De aceea, chiar dacă tranzacțiile se închid mai greu, interesul pentru terenuri rămâne relevant: piața nu funcționează pe impuls, ci pe anticiparea momentului în care proiectele vor ajunge efectiv la vânzare sau închiriere”, conchide Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România.
