Majorarea TVA la cumpărarea unei locuințe noi, cu 12% și modificarea impozitelor pe dividende, au dus în ansamblu la costuri mai mari cu 18%, care s-au tradus și în prețuri.
2026 vine cu însă o temperare a creșterii prețurilor la locuințe, în prezent fiind necesare circa 97 de salarii medii la nivel național pentru a cumpăra un apartament cu două camere în București (50 de metri pătrați utili, 2.100 de euro preț mediu pe metrul pătrat), spune Andrei Sârbu, CEO SVN Romania într-un interviu acordat Profit.ro, în care face starea de fapt a pieței locuințelor și povestește și cum și în cât timp firma a ajuns pe primul loc în piața imobiliară rezidențială din România.
Cum arată acum piața rezidențială din România, din perspectiva unui jucător care vede simultan cererea, oferta și viteza reală de tranzacționare?
Situația existentă în acest moment pe piața rezidențială din România – și în special în marile orașe, precum București sau Cluj-Napoca – este, pe de o parte, foarte dificilă. Absența unui cadru urbanistic, așa cum se întâmplă în Capitală, afectează puternic piața rezidențială: s-au pierdut – sau cel puțin au fost puse în așteptare – investiții de peste un miliard de euro, livrările de locuințe noi au scăzut cu peste 20% în ultimii doi ani – iar acest lucru a dus, inevitabil, și la o accentuare a creșterii prețurilor.
În plus, scăderea ritmului de dezvoltare în interiorul orașului a dus și duce la o dezvoltare mai accentuată a zonelor limitrofe, ceea ce pune o presiune extra asupra traficului dar și asupra rețelei generale de spații publice – instituțiile publice de învățământ ar fi primul exemplu care îmi vine în minte.
Și având în vedere că numărul autorizațiilor - dar și a suprafeței totale autorizate spre construire în clădiri rezidențiale - este în continuare la sub 45% din volumele anterioare, următorii ani nu vor aduce o îmbunătățire în acest sens.
Adițional, majorarea TVA-lui la cumpărarea unei locuințe noi, cu 12% pe unele paliere ale pieței, dar și modificarea impozitelor pe dividende, au dus în ansamblu la costuri mai mari cu 18%, care s-au tradus și în prețuri.
Pe de altă parte, este îmbucurător că piața rezidențială din România este încă foarte accesibilă. Spre exemplu, indicele SVN de profil este în prezent la o valoare de aproximativ 8,1 ani, adică sunt necesare circa 97 de salarii medii la nivel național pentru a cumpăra un apartament cu două camere în București (50 de metri pătrați utili, 2.100 de euro preț mediu pe metrul pătrat).
Într-adevăr, 2025 a adus o deteriorare a accesibilității cumpărării unei noi locuințe, însă suntem în continuare la un nivel foarte bun, valoarea actuală de 8,1 ani fiind mai mică, spre exemplu, cu cea medie de 8,3 – 8,7 ani înregistrată în 2022, când s-a stabilit recordul actual de vânzări rezidențiale din România. Deci azi avem o accesibilitate mai bună dar vânzări mai mici cu 7,5% față de recordul din 2022, ceea ce indică o problemă de percepție și un potențial sentiment de incertitudine. Iar dacă ne uităm la perioada din pandemie și cea de dinaintea pandemiei, astăzi este mai facil să cumperi o locuință luând în calcul veniturile medii.
Ce arată sistemul vostru intern? Unde scade cererea, unde stagnează și unde există presiune pe prețuri? Sunt zone în București și în țară care au potențial mare de creștere?
Pe palierul superior al segmentului middle market și pe cel premium observăm o oarecare reticență din partea investitorilor în a cumpăra locuințe în vederea revânzării sau închirierii lor, unii dintre aceștia punând anumite tranzacții în așteptare pentru a vedea în ce direcție se îndreaptă piața.
De menționat că aproximativ 48,6% din oferta programată spre finalizare în acest an în București și împrejurimi țintește segmentul mass market, în timp ce ponderea segmentului middle market este de aproximativ 45%.
Segmentul middle market funcționează bine și constant. Noi, spre exemplu, avem în portofoliu două proiecte ample lansate recent, Cosmopolis Evolia și Sema Home, care vor atrage investiții de peste jumătate de miliard de euro, unde am precontractat aproximativ 200 de unități în circa două luni de zile. Deci cerere există în continuare.
Din punct de vedere al potențialului de creștere, mai multe zone oferă un potențial semnificativ de creștere în viitor – aș menționa în special zona Aviației. Datele noastre arată că nordul orașului a devenit, în premieră, în 2025, principalul pol de dezvoltare rezidențială din București, cu o cotă estimată de peste 50% din finalizările din acest an. Iar zona Aviației se află în epicentrul centrelor de business din oraș și oferă o infrastructură excelentă.
Care este cel mai important risc pe termen scurt pentru piața rezidențială și cea mai mare oportunitate, din punctul vostru de vedere?
Piața s-a adaptat destul de mult la noul context – și trebuie avut în vedere că piața rezidențială locală a trecut de fiecare dată peste toate momentele dificile când multe voci au estimat o prăbușire, fie că vorbim de schimbări repetate privind Noua Casă, apoi privind plafonul TVA, de pandemie și efectele sale sau de declanșarea războiului din Ucraina și puseul inflaționist. Și de fiecare dată cererea s-a adaptat, produsele s-au adaptat și piața rezidențială și-a continuat drumul.
Pe termen scurt, cel mai important risc este reprezentat de majorarea prețurilor determinată de creșterea taxelor și scăderea livrărilor. Pentru 2026 estimăm o temperare a ritmului de creștere a prețurilor.
Pe de altă parte, creșterea prețurilor ar putea duce și la o majorare a creșterii segmentului de închirieri care, cumulat cu întoarcerea angajaților în marile centre office, ar putea înregistra o creștere semnificativă în viitorul apropiat, în principal în zonele apropiate marilor clădiri de birouri.
Băncile (ING) văd o stagnare a pieței în 2026. Care este opinia dumneavoastră?
Va conta foarte mult nivelul la care se realizează această stagnare. Vânzările de unități rezidențiale înregistrate în România în primele 11 luni din 2025 sunt cu 4,7% mai mici față de perioada similară din 2024, nu este un an dezastruos. Rezultatul este clar mai bun față de cel din 2023 iar scăderea este față de 2024, un an apropiat de 2022, când s-a stabilit recordul de vânzări rezidențiale. În plus, piața ipotecară se îndreaptă spre un nou record în 2025, creșterea anuală înregistrată la 10 luni fiind de 28%.
Deci, 2026 se anunță un an similar cu acesta, în absența unor șocuri macroeconomice. Din păcate, volumul de livrări din București și împrejurimi se anunță a fi la fel de redus, însă 2026 va debuta cu o reducere a dobânzilor ipotecare, iar raportul prețuri/salarii este încă foarte atractiv. Economia locală a dovedit reziliență pe finalul acestui an, 2026 se prefigurează a fi mai bun iar o potențială încheiere a conflictului din nordul țării va avea un efect pozitiv semnificativ.
Știm că firma dumneavoastră e prima pe piață, cel puțin pe sectorul rezidențial. Povestiți cum ați ajuns acolo
Suntem cel mai mare consultant imobiliar activ pe segmentul rezidențial, în urma unui lanț de decizii profesionale și de business care se întinde pe zeci de ani. Eu activez pe piața de consultanță imobiliară din România de 20 de ani, la fel și o mare parte a colegilor mei aflați la conducerea diferitelor divizii SVN - și avem și colegi care au o experiență de peste 25 de ani pe piața rezidențială locală.
Piatra de temelie a ceea ce avea să devină SVN mult mai târziu a fost pusă în 2009, când am decis să devin antreprenor, mergând total împotriva curentului de la acea vreme. Activam deja de câțiva ani în domeniul consultanței imobiliare, fiind responsabil de vânzarea de locuințe noi dezvoltate la acel moment de mari investitori, precum Țiriac Imobiliare sau GTC Romania.
Declanșarea crizei economice din 2008 a dus la închiderea tuturor departamentelor de rezidențial din cadrul marilor companii de consultanță imobiliară – iar eu am fost relocat în cadrul departamentului de retail.
În acea perioadă am citit ‚Blue Ocean Strategy’ de W. Chan Kim și am decis să aplic principiile din această carte: în 2009 nu mai exista, practic, competiție în ceea ce privește consultanța imobiliară dedicată segmentului rezidențial nou și, chiar dacă acum, privind retroactiv, poate părea o decizie nebunească, am decis să pornesc un business în acest segment de piață, preluând o franciză Coldwell Banker . Aceasta a fost, practic, prima decizie strategică. Iar primii ani au reprezentat în sine o nouă decizie strategică - primii doi ani au fost extrem de grei, cu multiple momente în care conturile companiei erau aproape goale, dar am continuat să stăruim.
În acea perioadă era foarte puțin know-how pe acest segment iar noi aveam deja o activitate de câțiva ani dedicată marilor portofolii rezidențiale, fapt care ne-a adus clienți și recunoaștere pe piață. În plus, am început chiar să facem traininguri cu echipele dezvoltatorilor și am semnat și primele contracte de reprezentare exclusivă ale unor mari ansambluri rezidențiale.
Ulterior, o altă decizie strategică foarte importantă a fost să investim noi bugetele de marketing pentru promovarea proiectelor noi, bugetele fiind recuperate în momentul vânzării unităților – astfel, am demonstrat că avem încredere în produse dar și în serviciile noastre.
O altă decizie importantă a fost diversificarea serviciilor și lansarea unui sistem de upgrade imobiliar, un serviciu prin care vindeam locuința veche a unui potențial cumpărător al unei noi locuințe. Toate acestea pot părea decizii obișnuite în acest moment însă ele au fost niște mișcări inovatoare la momentul respectiv, în perioada 2014 – 2018.
În 2019, după un deceniu, am decis să devenim independenți și astfel a fost înființată SVN Romania. Iar cea mai importantă decizie a fost legată de diversificarea serviciilor cu scopul final de a oferi toată, absolut toată gama potențială de servicii pentru un potențial investitor: de la research și studii de fezabilitate, la identificarea celor mai bune terenuri, servicii brokeraj pentru cumpărarea terenurilor, realizarea planurilor de business și a strategiilor de marketing și vânzări, obținerea de finanțare pentru dezvoltare, antrepriză în construcții și project & construction management, vânzarea efectivă a unităților rezidențiale – inclusiv servicii de brokeraj de credite pentru cumpărători- servicii de predare – recepție și administrare ulterioară a portofoliilor cumpărate de investitori.
Ce a funcționat în mod real în modelul vostru de business și ce ați schimbat în ultimii ani pentru a crește?
Suntem una dintre principalele companii de consultanță imobiliară din România, cu o cifră de afaceri de 10,4 mil. euro în 2024.
Estimăm că vom încheia 2025 cu o creștere de aproximativ 30% a cifrei de afaceri, în principal datorită diversificării afacerilor și a lansării de noi servicii – ceea ce am făcut în mod constant în ultimii ani.
Spre exemplu, SVN Credit & Financial Solutions a fost înființată în 2020 prin cooptarea unora dintre cei mai buni brokeri de profil din piață și compania a ajuns în prezent să fie unul intre primii trei – patru brokeri de credite ipotecare din România, cu un volum de 210 milioane de euro credite ipotecare intermediate în primele nouă luni din acest an.
Similar, în ultima perioadă ne-am diversificat activitatea pe segmentul de antrepriză și project management de construcții și dezvoltare – suntem singurul consultant care are această divizie pe segmentul rezidențial.
Am fost consultantul a unor proiecte rezidențiale care au atras investiții efectuate de peste un miliard de euro, și am căpătat experiență în tot ce înseamnă dezvoltarea unui proiect, astfel realizăm inclusiv managementul de construcții și dezvoltare a unui proiect imobiliar.
În plus, oferim în continuare consultanță de business pentru un număr ridicat de proiecte, aproape zece proiecte de mari dimensiuni. Doar în acest moment oferim consultanță pentru o serie întreagă de proiecte rezidențiale care urmează a fi demarate pe termen scurt și mediu, cu un potențial de dezvoltare de peste 8.000 de unități.
Obiectivul nostru este ca în 2028 să depășim pragul de 30 de milioane de euro cifră de afaceri.
