Noile reguli la impozitul pe profit duc la creșterea costurilor de finanțare pentru real-estate și, implicit, la îngreunarea investițiilor

Noile reguli la impozitul pe profit duc la creșterea costurilor de finanțare pentru real-estate și, implicit, la îngreunarea investițiilor
scris 2 nov 2017

Noile reguli pentru deducerea cheltuielilor cu dobânzile la calculul impozitului pe profit au ca principală consecință majorarea costurilor de finanțare pentru companiile care fac parte din grupuri, indiferent dacă se împrumută de la o altă societate afiliată sau de la bancă. Industria de real-estate va fi în mod deosebit afectată, deoarece implică active cu ciclu lung de fabricație, investiție care este recuperată pe termen lung, transmit pentru Profit.ro Ana Petrescu, Senior Manager, Deloitte România, și Daniel Petre, Director, Deloitte România.

Astfel, dacă o societate cu un capital social mai mare de 45.000 lei inițiază un proiect imobiliar, este de așteptat ca până la finalizarea clădirii să nu înregistreze niciun venit, ci doar ulterior, prin închirierea sau prin vânzarea clădirii.

Potrivit legislației din prezent, în funcție de natura cheltuielilor, societatea despre care vorbim poate să fie:

- să își deducă cheltuieli pe care le înregistrează în primul an, înregistrând pierderi fiscale ce vor putea fi folosite pentru a reduce baza impozabilă în următorii 7 ani;

- să capitalizeze cheltuieli în valoarea clădirii, urmând ca la finalizarea acesteia să le deducă prin intermediul amortizării.

Astfel, legislația îi permite societății ca mare parte din investiție să fie dedusă din punct de vedere fiscal, situație firească peste tot în lume.

Kasparov vine în premieră în România. Detalii AICI

Aceste opțiuni nu vor mai fi valabile din 1 ianuarie 2018, întrucât proiectul de modificare a Codului fiscal va obliga societatea din exemplul nostru să funcționeze ca microîntreprindere.

Aplicând acest regim, va datora impozit în funcție de veniturile realizate, care oricum nu există în primul an, prin urmare statul nu câștigă nimic la început. Costurile care nu pot fi capitalizate vor rămâne uitate, societatea neavând posibilitatea de a le reporta în anii următori sub nicio formă.

EXCLUSIV Lege cu scutiri de taxe și TVA pentru cazinouri, hoteluri, restaurante, cluburi sau magazine. Suspiciuni de legături cu Belina CITEȘTE ȘI EXCLUSIV Lege cu scutiri de taxe și TVA pentru cazinouri, hoteluri, restaurante, cluburi sau magazine. Suspiciuni de legături cu Belina

Mai mult, în industria de real-estate, vorbim obligatoriu despre finanțare în cazul proiectelor de anvergură, iar costurile cu finanțarea sunt următoarea arie vizată de modificări fiscale majore. 

Proiectul de modificare a Codului fiscal transpune, la capitolul Impozit pe profit, Directiva UE 2016/1164 de stabilire a normelor împotriva practicilor de evitare a obligațiilor fiscale (Anti-Tax Avoidance - ATAD).

Directiva impune, în ceea ce privește costurile de finanțare, o serie de reguli pe care statele membre, printre care și România, au obligația să le transpună, lăsând la aprecierea acestora să aleagă variante mai permisive sau mai restrictive.

Proiectul lansat de Ministerul de Finanțe preia noile reguli într-o variantă foarte restrictivă pentru societăți și dorește să le implementeze foarte repede, deși mai este 1 an până la termenul limită obligatoriu de implementare din Directivă.

EXCLUSIV Bruxelles-ul așteaptă România să-i ceară părerea despre plata defalcată a TVA. Comisarul Moscovici atenționează: Este mai bine să previi decât să tratezi! CITEȘTE ȘI EXCLUSIV Bruxelles-ul așteaptă România să-i ceară părerea despre plata defalcată a TVA. Comisarul Moscovici atenționează: Este mai bine să previi decât să tratezi!

Mai mult, cu privire la costurile de finanțare, Directiva extinde termenul, acceptând că sunt necesare mai multe analize de impact asupra mediului de afaceri.

Prevederile proiectului, pe scurt:

• Limitarea deductibilității nu mai vizează doar cheltuielile cu dobânzile și pierderile nete din diferențe de curs valutar, ci și alte elemente definite drept „costuri ale îndatorării”

• Costurile excedentare îndatorării (diferența dintre costurile îndatorării și veniturile din dobânzi și alte venituri echivalente din punct de vedere economic) ce depășesc plafonul deductibil de 200.000 euro vor fi deduse limitat în perioada în care sunt suportate în limita a 10% din baza de calcul.

• Baza de calcul este determinată ca fiind diferența dintre veniturile și cheltuielile înregistrate conform reglementărilor contabile, din care sunt scăzute veniturile neimpozabile și adăugate cheltuielile cu impozitul pe profit, costurile excedentare îndatorării și amortizarea fiscală.

• Dacă baza de calcul este negativă sau zero, cheltuielile excedentare îndatorării sunt nedeductibile în perioada fiscală de calcul, existând posibilitatea de a fi reportate, fără limită de timp, în anii fiscali următori

• Prin excepție, costurile excedentare îndatorării pot fi deductibile în integralitate în situația în care contribuabilul este o entitate independentă (nu face parte dintr-un grup consolidat în scopuri de contabilitate financiară și nu are nicio întreprindere asociată și niciun sediu permanent)

• Valoarea fiscală a activelor nu mai include costurile cu dobânda și alte costuri echivalente din punct de vedere economic

• Dobânzile și pierderile nete din diferențe de curs valutar reportate, potrivit art. 27 în vigoare până la 31 decembrie 2017, se vor supune noilor reguli de deductibilitate a dobânzilor începând cu 1 ianuarie 2018.

EXCLUSIV Lista neregulilor pentru care firmele vor fi \ CITEȘTE ȘI EXCLUSIV Lista neregulilor pentru care firmele vor fi "iertate" de amendă la prima constatare, din Legea prevenirii, va fi semnificativ schimbată

Trebuie menționat că și în prezent Codul fiscal prevede o limitare a deducerii cheltuielilor cu dobânda și a pierderilor nete din diferențe de curs schimb valutar, cu excepția împrumuturilor acordate de instituții financiare.

Exemplu de calcul

De exemplu, pe baza legislatiei actuale, pentru un împrumut de 50 milioane euro, cu termen de rambursare mai mare de 1 an primit de o societate de real-estate, acesta poate deduce dobânda în limita de 4% pe an, respectiv 2 milioane euro într-un an. La această sumă se mai pot adăuga pierderile din diferențe de curs valutar, în funcție de cum evoluează cursul valutar pentru euro.

Dacă societatea are gradul de îndatorare pozitiv și mai mic decât 3, deducerea este acordată în anul respectiv, iar dacă nu, deducerea va fi acordată la momentul când societatea se consideră suficient capitalizată (împrumuturile primite de societate sunt mai mici decât capitalurile acesteia proprii înmulțite cu 3).

Pentru același împrumut, la aceeași societate, noile reguli fiscale vor anula deducerea complet pentru anii in care EBITDA (diferența dintre veniturile și cheltuielile înregistrate conform reglementărilor contabile, din care se scad veniturile neimpozabile și se adaugă cheltuielile cu impozitul pe profit, costurile excedentare îndatorării și amortizarea fiscală) societății este negativ ș,  altfel, o vor limita drastic la 200.000 euro + 10% din EBITDA. 

Plafoanele sunt mult sub cel propuse de Directivă, de 3 milioane euro, respectiv 30% din EBITDA.

Noile reguli sunt aplicate și pentru împrumuturile obținute de la societăți financiare. Prin urmare, societățile care fac parte dintr-un grup, adică majoritatea societăților mari din România, se vor finanța grosso modo cu 16% mai scump atât de la părțile afiliate, cât și de la instituțiile financiare.

În aceste condiții, par avantajate societățile independente (în marea majoritate firme mici și foarte mici) care, neavând aceste limitări, vor beneficia de deducerea integrală a costurilor de îndatorare.

Societățile trebuie să ia în considerare și faptul că odată cu intrarea în vigoare a modificărilor, inclusiv cheltuielile reportate cu dobânzile și pierderile nete din diferențe de curs valutar vor intra sub incidența noilor reguli. Spre exemplu, dacă o societate de real-estate are cheltuieli cu dobânzile reportate de 5 milioane euro din primii ani de activitate când a realizat investiția, este greu de crezut ca va avea spațiul necesar pentru a putea deduce această sumă in următorii ani, având în vedere ca ar trebui să obțină un EBITDA de aproximativ 50 milioane euro.

viewscnt
Afla mai multe despre
real estate
taxe
fiscal