De multe ori, acest lucru pare o sarcină imposibilă și asta inclusiv din cauză că statul nu s-a ostenit, în ultimele decenii, să construiască prea multe grădinițe și nici școli sau licee. Totuși, ceva pozitiv se întâmplă, iar asta se datorează investițiilor private, nu celor publice. Tot mai multe companii private care dezvoltă complexe rezidențiale în Capitală sau în proximitate încep sau au început deja să ia în calcul și această nevoie a clienților lor. Astfel, asistăm acum la ceea ce începe să fie o tendință, nu doar o excepție.
O tendință marginală care devine mainstream
„În opinia noastră, integrarea funcțiunilor educaționale în cadrul dezvoltărilor rezidențiale nu mai este o tendință marginală, ci o evoluție firească a pieței, dictată de nevoile reale ale comunităților urbane”, spune Victor Terheș, Chief Commercial Officer la compania Bellemonde.
El consideră că, în următorii ani, piața va consemna o creștere semnificativă a proiectelor care includ grădinițe, after-school-uri și spații educaționale complementare. Și de aceea propune un model propriu de educație comunitară, prin programul „VIS: Valori, Inspirație, Sănătate”, gândit ca o platformă educațională dedicată copiilor din comunitate.
Această opinie este împărtășită și de Ionuț Dragoș Bîlteanu, CEO-ul companiei H4L, care crede că „este o tendință care se va generaliza în proiectele mari și foarte mari. Deja, în unele orașe mari, autoritățile solicită, în cadrul PUZ-urilor, reglementarea unor zone destinate învățământului”. Acest lucru va aduce plus-valoare dezvoltărilor rezidențiale și calității vieții oamenilor care vor locui în acestea.
Dar există o problemă. Deși integrarea grădinițelor și școlilor în ansamblurile rezidențiale pare, teoretic, o idee excelentă, în practică normele legale sunt atât de restrictive (de la suprafețe minime și circuite dedicate, până la cerințe privind evacuarea și spațiile exterioare) încât astfel de funcțiuni se potrivesc greu cu structura clădirilor de locuințe.
Potrivit lui Andrei Sandu, Founder & CEO Media City, din acest motiv, cea mai bună soluție în acest moment este ca aceste funcțiuni să fie dezvoltate separat, nu integrate forțat în clădirile rezidențiale. În schimb, spațiile educaționale complementare, precum after-school-uri, centre de activități sau diverse programe educaționale, se integrează natural în complexele rezidențiale pentru că sunt flexibile, eficiente și răspund direct nevoilor locatarilor. De altfel, la Titan Premium Apartments, proiectulul Media City cu 450 de unități din sectorul 3 al Bucureștiului, este prevăzută o astfel de funcțiune educațională viitoare. Nu este propriu-zis o grădiniță, ci un spațiu adaptat activităților educaționale complementare, de aproximativ 1.000 metri pătrați interior și 700 metri pătrați de spațiu exterior.
“La Media City preferăm funcțiunile care pot fi implementate în mod real și care pot fi fiabile în exploatare pe termen lung”, spune Andrei Sandu.
Potrivit lui Cristian Stanciu, CEO-ul proiectului Ivory Residence, aceasta este o evoluție naturală a pieței: dezvoltatorii nu mai vând doar locuințe, ci ecosisteme funcționale, iar integrarea grădinițelor în proiectele noi este deja o tendință vizibilă în București, în special în zonele cu densitate mare și acces limitat la infrastructură educațională de stat.
Totuși, cel puțin deocamdată, dezvoltatorii imobiliari optează să construiască unități de învățământ preșcolar, deoarece este mai ușor să obțină autorizațiile necesare și să le administreze. Extinderea către școli primare sau gimnaziale va necesita parteneriate public-private sau operatori privați puternici, pentru că presupune reglementări și costuri semnificativ mai ridicate.
„Pe termen mediu, credem că proiectele mari, de tip «mini-cartiere», vor include tot mai multe funcțiuni educaționale, chiar dacă nu vor substitui complet infrastructura de stat. Cererea vine în primul rând de la părinți, care pun pe primul loc proximitatea și calitatea educației”, afirmă Cristian Stanciu.
Răzvan Brasla, CEO-ul Cloud9, companie care investește 3 milioane de euro în construirea unei școli moderne integrate în proiectul Cloud9 Evolution, care își va deschide porțile în anul școlar 2026–2027, spune că această tendință este tot mai clară și redefinește modul în care este gândită dezvoltarea rezidențială urbană. De acum încolo, proiectele imobiliare vor începe să fie adevărate ecosisteme urbane integrate, pe fondul faptului că infrastructura publică, în special cea educațională, nu a ținut pasul cu ritmul intens al dezvoltărilor imobiliare.
„În cartierele noi, numărul școlilor și grădinițelor publice este mult sub necesar, o discrepanță care a generat o nevoie reală și urgentă, iar acum mediul privat începe să răspundă prin soluții concrete”, arată Răzvan Brasla.
El anticipează că apariția unităților de învățământ primar și gimnazial direct în cadrul ansamblurilor rezidențiale este o chestiune de timp iar în viitor, acestea nu vor deservi doar rezidenții, ci se vor adresa unor comunități mai largi. De altfel, viitoarea școală din cadrul Cloud9 Evolution se va adresa întregii comunități din nordul Capitalei, nu doar rezidenților, contribuind la completarea și consolidarea infrastructurii publice.
„Într-o perioadă în care statul reduce cheltuielile pentru educație, iar clasele din sistemul public devin tot mai aglomerate, mediul privat preia inițiativa și ridică standardul general al calității vieții urbane. Pe termen mediu, cred că integrarea infrastructurii educaționale private, fie că vorbim despre grădinițe, școli primare sau gimnaziale, va deveni un standard pentru proiectele rezidențiale de calitate. Nu mai este o excepție, ci o tendință care se va generaliza în rândul dezvoltărilor premium”, precizează Răzvan Brasla.
Orașele de 15 minute: Enclave sau comunități?
Tot mai mulți dezvoltatori imobiliari vorbesc în ultima vreme despre „orașul de 15 minute”. Deși pare un concept modern, el există încă din anii 1920–1930. În anii ’60–’70, a fost redescoperit de arhitecții care promovau zone cu servicii aproape de locuințe, străzi pietonale și distanțe mici între punctele de interes.
În ultimele două decenii, ideea a fost reactivată sub forma „15-minute city”, promovată ca răspuns la poluare, trafic și nevoia de sustenabilitate. În cazul devoltărilor rezidențiale, conceptul este construit în ideea de a avea toate funcțiile urbane (locuințe, locuri de muncă, școli, magazine, servicii și spații verzi) la o distanță de 15 minute de mers pe jos sau cu bicicleta, în principal din considerente de confort și din rațiuni ecologiste.
Potrivit H4L, tot mai mulți clienți caută „funcțiuni complementare” într-un ansamblu rezidențial: locuri de joacă, parcuri, școli/grădinițe, zone comerciale, iar dezvoltarorii imobiliari mari vor trebui să țină cont, de acum încolo, de această nouă realitate. În același timp, dezvoltatorii mici vor căuta să dezvolte proiecte vecinătatea zonelor unde acestea există deja.
„Orașul de 15 minute” este considerat, în esență, o soluție modernă de urbanism care răspunde nevoilor tot mai acute de timp, confort și echilibru. Într-un oraș ca București, în care traficul consumă zilnic ore întregi, oamenii caută tot mai mult proximitatea serviciilor esențiale: școală, sport, recreere, cumpărături.
„Totuși, diferența o face modul în care acest concept este implementat. La Bellemonde, am ales o abordare echilibrată: oferim un cadru complet de viață, care include zone verzi, spații de joacă, wellness, servicii și comunitate, fără a rupe conexiunea cu orașul. Bellemonde nu este o enclavă izolată, ci un spațiu conectat natural la dinamica urbană, aflat la câteva minute de principalele artere și centre educaționale. Rezidenții pot beneficia de toate avantajele unui «15-minute city», dar rămân parte integrantă din Bucureștiul modern”, spune Victor Terheș.
Pentru Media City, orașul de 15 minute nu este un concept teoretic, ci o direcție naturală a locuirii moderne. Oamenii vor proximitate, dar fără să fie limitați în mobilitate. În proiectele Media City, ansamblurile sunt gândite exact în această logică: servicii aflate în apropiere, conectivitate bună, acces rapid la zone comerciale, spații verzi, transport public, sală de sport etc.
„Nu construim enclave, ci comunități bine conectate la oraș. Reacția cumpărătorilor este pragmatică: mai puțin timp pierdut, mai multă calitate a vieții. Orașul compact și orașul de 15 minute nu sunt teorii, sunt preferințele reale ale oamenilor. Iar noi, la Media City, dezvoltăm în această direcție”, spune CEO-ul Media City.
De altfel, orașul de 15 minute pare a fi cerut tocmai de locatari, pentru că vor să aibă aproape școala, supermarketul, sala de sport, parcurile etc.
„Este adevărat că există discuții despre «enclavizare»: unele comunități pot deveni prea închise. Totuși, reacțiile sunt mai degrabă pozitive atâta timp cât proiectele sunt conectate la oraș, nu izolate de acesta. Cheia este integrarea inteligentă în infrastructura urbană existentă”, consideră Cristian Stanciu.
Același lucru îl spune și Răzban Brasla: conceptul „orașului de 15 minute” nu este o formă de enclavizare, ci o reacție firească la modul de viață urban.
„«Orașul de 15 minute» nu înseamnă să trăiești izolat într-un cartier închis, ci să ai la îndemână toate resursele esențiale, într-un mod care să-ți redea controlul asupra timpului. Clienții noștri nu percep această abordare ca pe o enclavizare, ci ca pe o evoluție naturală a modului de locuire: un răspuns direct la stresul urban, la orele pierdute în trafic și la nevoia de echilibru între viața profesională și cea personală”, spune Răzvan Brasla.
Nu există bulă imobiliară
Sectorul construcțiilor din România a ajuns să reprezinte aproape 8% din Produsul Intern Brut (PIB), față de 5% în Uniunea Europeană, confirmând importanța tot mai mare a acestui domeniu în economia locală. Companiile chestionate de InvestinginProperty sunt toate de acord că nu vorbim despre o bulă imobiliară, ci despre o tendință naturală spre maturizarea pieței.
„Eu nu văd nicio bulă imobiliară. Mi se pare un fenomen natural care va evolua sau involua conform tendințelor pieței”, spune Ionuț Dragoș Bîlteanu.
Potrivit Media City, ponderea mare a construcțiilor în PIB nu indică existența unei bule, ci un proces normal de recuperare a decalajelor. România are încă nevoie de locuințe noi, centre comerciale și logistice, infrastructură, iar orașele mari continuă să atragă populație și activitate economică.
Din acest motiv, în ultimii doi ani se observă o reașezare, iar nu o supraîncălzire a pieței rezidențiale și, cu toate că ritmul autorizărilor de construire a scăzut în principal din motive administrative și legislative, cererea se păstrează la cote ridicate.
„Din perspectiva Media City, piața devine mai matură și mai selectivă: cumpărătorii analizează mult mai atent calitatea, soluțiile tehnice și reputația dezvoltatorului. Nu vedem exuberanță. Vedem maturizare și disciplină”, afirmă Andrei Sandu.
Din punctul de Vedere al lui Cristian Stanciu, ponderea ridicată a construcțiilor în PIB, nu indică neapărat o bulă, ci rezultă din câțiva factori structurali: fonduri europene pentru infrastructură, modernizarea accelerată a orașelor și cererea rezidențială susținută. Apoi, faptul că peste 90% dintre români sunt proprietari de locuințe limitează expunerea la risc sistemic. În plus, creditarea pentru dezvoltări este mai prudentă decât în ciclurile trecute, iar cererea reală de locuințe rămâne ridicată.
„Desigur, există un segment mai speculativ, însă nu vedem elemente clasice de bulă. Este o expansiune ce poate continua pe termen scurt și mediu, cu ajustări localizate acolo unde oferta a depășit cererea”, arată Cristian Stanciu.
Răzvan Brasla susține, de asemenea, că nu se poate vorbi despre o „bulă”, ci de transformarea structurală a economiei. În ultimii ani, industria construcțiilor a devenit un pilon de stabilitate, alimentat de investiții private consistente, de nevoia continuă de locuințe moderne și de accelerarea proiectelor de infrastructură.
Astfel, România trece printr-un proces natural de aliniere la standardele vest-europene, iar construcțiile, fie rezidențiale, comerciale sau logistice, joacă un rol esențial în această evoluție.
„Este adevărat că, în cifre absolute, ponderea sectorului în PIB este mai mare decât media europeană, însă acest lucru nu trebuie privit ca un risc, ci ca un semn al unei piețe aflate într-o etapă de dezvoltare accelerată. Spre deosebire de perioadele speculative din trecut, actualul ciclu imobiliar este susținut de o cerere reală datorată creșterii nivelului de trai, migrației interne spre marile centre economice și schimbării standardelor de locuire”, afirmă Răzvan Brasla.
Pe segmentul rezidențial, se observă o evoluție clară spre calitate, eficiență energetică și funcționalitate, iar clienții de astăzi sunt mult mai informați și exigenți: nu mai cumpără doar metri pătrați, ci un întreg ecosistem care oferă confort, siguranță, educație, proximitate față de locul de muncă și acces rapid la servicii. Tocmai această maturizare a cererii stabilizează piața și o face mai puțin vulnerabilă la fluctuațiile conjuncturale.
„Putem vorbi, așadar, nu despre o bulă, ci despre o repoziționare strategică a pieței, în care accentul se mută de la volum la valoare, de la expansiune rapidă la consolidare și calitate. Este o maturizare necesară și benefică, ce va contribui pe termen lung la crearea unui sector imobiliar sustenabil, capabil să reziste șocurilor externe și să livreze produse relevante pentru nevoile reale ale societății”, precizează CEO-ul Cloud9.
Pentru Bellemonde, creșterea ponderii sectorului construcțiilor în PIB-ul României este o consecință directă a cererii interne și a investițiilor consistente în infrastructură, rezidențial și spații logistice. România traversează un proces de aliniere la standardele europene, iar investițiile în construcții reflectă nevoia reală de locuințe moderne, eficiente energetic și sustenabile.
„Ceea ce se va diferenția în următorii ani nu este «cine construiește», ci cine construiește responsabil. Proiecte precum Bellemonde, cu arhitectură low-density, tehnologii verzi (pompe de căldură, fațade ventilate, tâmplărie certificată Passive House) și orientare către calitatea vieții, vor rămâne relevante și stabile chiar și într-un context economic volatil”, spune Victor Terheș.
Prețuri mai mari cu până la 10%
După un 2025 în care suprizele legislative (neplăcute) nu au ocolit sectorul rezidențial, 2026 ar putea marca o creștere de până la 10% a prețului pe metrul pătrat construit în sectorul premium (și fără “ajutorul” speculatorilor), dar și o stabilizare a pieței.
Bellemonde anticipează pentru anul 2026 o stabilizare a pieței, cu posibile creșteri de 5–10% în segmentul premium, determinate nu de speculatori, ci mai degrabă de creșterea costurilor cu materialele și manopera, inflația controlată, politica monetară și menținerea unei cereri constante pe segmentul locuințelor eficiente energetic.
„Proiectele care oferă un stil de viață echilibrat, cu soluții sustenabile, facilități bine gândite și o administrare eficientă vor rămâne atractive și stabile, chiar și într-un context economic mai rezervat”, potrivit lui Victor Terheș.
O creștere similară este prognozată și de Ivory, care se așteaptă ca în 2026 prețurile pe metru pătrat în zona rezidențială să evolueze moderat, dar constant, cu diferențe semnificative între proiectele premium, bine conectate la oraș, și cele din zone încă în curs de dezvoltare. Piața rămâne una cu bază solidă, ancorată în cerere reală și a intrat într-o etapă de maturizare, în care prețurile nu mai sunt împinse doar de emoție sau speculație, ci de cerere și ofertă. În același timp, oferta de terenuri bine poziționate este limitată, ceea ce produce o diferențiere tot mai vizibilă între zonele cu infrastructură completă și periferia insuficient dezvoltată.
„Accesul la creditare va avea și el un rol important în evoluția pieței: dacă dobânzile se stabilizează și programul Noua Casă continuă într-o formă adaptată pieței actuale, cererea va rămâne ridicată. Adăugăm la acest context dezvoltările de infrastructură rutieră și publică, ce pot ridica atractivitatea unor cartiere întregi”, spune Cristian Stanciu.
Potrivit Media City, prețul mediu cerut în București se situează astăzi în jurul a 2.100–2.200 euro/metru pătrat, iar pentru 2026 compania estimează o creștere de 5–8%, susținută de factorii deja menționați, dar și de alte elemente, precum pierderea interesului pentru stocurile de apartamente vechi.
„Această dinamică o vedem și în proiectele Media City: cumpărătorii sunt informați și reacționează bine la proiectele cu execuție solidă și standarde ridicate. Piața răsplătește consecvența. Prețurile cresc acolo unde produsul o justifică”, spune CEO-ul Media City.
Ionuț Dragoș Bîlteanu crede că, cel puțin pentru sectorul rezidențial, prețurile vor rămâne la același nivel. Ritmul de creștere depinde foarte mult de evoluția economiei, a inflației, a cererii și a mediului politic.
„Însă nu prea sunt premise pentru scădere, întrucât inflația se menține la niveluri mari, costurile cresc, Legea Nordis va pune presiune și mai mare pe costuri (vor crește costurile cu finanțarea pentru dezvoltatori). Probabil o să scadă și oferta pe termen mediu, întrucât construcția va deveni din ce în ce mai scumpă”, afirmă Ionuț Dragoș Bîlteanu.
Cloud9 estimează pentru anul 2026 o stabilizare a pieței rezidențiale, însoțită de o creștere moderată a prețurilor în segmentul premium. Un prim factor cu impact direct este creșterea costurilor cu materialele de construcție și lipsa forței de muncă specializate. În paralel, noile standarde nZEB care impun eficiență energetică ridicată și tehnologii sustenabile, au dus la o schimbare de paradigmă în dezvoltarea rezidențială. Investițiile în materiale performante, sisteme inteligente de climatizare, soluții verzi și tehnologii smart home adaugă valoare reală locuințelor, dar generează și costuri suplimentare pe care piața le absoarbe treptat. Un element esențial îl reprezintă și cererea constantă pentru proiecte bine localizate și integrate funcțional.
„Mai mult, restricțiile urbanistice și lipsa terenurilor disponibile vor continua să exercite o presiune asupra prețurilor. Într-un context în care cererea depășește oferta de calitate, proiectele premium și sustenabile vor fi cele care își vor menține valoarea și atractivitatea pe termen mediu și lung. În cazul Cloud9 Evolution, observăm deja această tendință: interesul constant pentru apartamentele cu tehnologie smart, cu finisaje premium și infrastructură educațională proprie confirmă faptul că valoarea acestor locuințe nu crește conjunctural, ci organic, pe baza unor principii solide: calitate, poziționare, comunitate și sustenabilitate”, spune Răzvan Brasla.
Astfel, evoluția prețurilor în 2026 nu va fi dictată de speculatori, ci de valoarea intrinsecă a produsului imobiliar. Proiectele care oferă un mix echilibrat între design, funcționalitate, eficiență energetică și infrastructură completă vor continua să se aprecieze în timp. Sectorul imobiliar se așază, devine mai selectiv și recompensează calitatea, iar acesta este, de fapt, semnul cel mai sănătos al unei evoluții durabile.
Un material Investing in Property
