În iunie 2015, compania Bureau Veritas, lider mondial în servicii de inspecție, verificare a conformității și certificare, a fost angajată de dezvoltatorul imobiliar Vastint cu scopul de a realiza un raport tehnic extins asupra celor 5 clădiri de birouri AFI Park, ultimele două fiind încă în construcție la acea dată.
Planul Vastint, cu acționari comuni cu cei ai retailerului de mobilă IKEA, era să cumpere aceste clădiri de la AFI România, potrivit surselor Profit.ro.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
În final, Vastint nu a mai semnat tranzacția.
Ulterior, în ianuarie 2017, Profit.ro anunța că grupul fraților Dragoș și Adrian Pavăl, proprietarii Dedeman, a semnat o scrisoare de intenție în vederea achiziției celor 5 clădiri de birouri din AFI Park la un preț de 164 de milioane de euro.
Câteva luni mai târziu, AFI anunța însă că potențialul cumpărător nu mai dorește să continue negocierile pentru finalizarea tranzacției din scrisoarea de intenție neangajantă pentru clădirile 4 și 5 din complex, dar că va cumpăra clădirile de birouri AFI Park 1, 2 și 3.
Însă, la scurt timp după acest anunț, frații Pavăl și AFI au anunțat că, în urma discuțiilor dintre cele două părți, s-a stabilit de comun acord încetarea înțelegerii și anularea tranzacției de vânzare și pentru celelalte 3 clădiri de birouri - VEZI MAI JOS detalii
Important Nici Vastint, nici Dedeman nu au indicat că deciziile privind tranzacțiile ar fi fost determinate de concluziile raportului tehnic.
Raportul din 2015 a fost întocmit de o echipă formată din 12 membri, coordonați de inginera Gabriela Schneider, la acea dată șefă a departamentului de construcții al Bureau Veritas și membră a Asociației Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri.
Profit.ro a intrat acum în posesia acestui raport redactat în 2015 și prezintă mai jos, succint, concluziile acestuia, pe care AFI le respinge categoric, afirmând că proiectele respectă toate normele legale și seismice aplicabile. În plus, concluziile nu au fost confirmate printr-o decizie oficială a autorităților competente. (VEZI MAI JOS POZIȚIA AFI).
Concluziile raportului
Concluziile prezentate mai jos reprezintă opiniile tehnice formulate de autorii raportului Bureau Veritas
În document, autorii expertizei estimează că vor apărea fisuri în diafragme pe toată înălțimea clădirilor și, în cazul unui cutremur, până la 80% din suprafața menționată ar necesita reparații și consolidări.
„Daunele aduse acestei structuri vor fi mult mai mari decât cele care s-ar fi produs dacă clădirea ar fi fost proiectată conform codului seismic românesc și altor reglementări aplicabile“, se arată în raportul obținut de Profit.ro.
„Datele tehnice structurale și armăturile au fost calculate pentru presiuni seismice cu 20% mai mici decât cele stabilite de codul de proiectare P100-1/2006“, se mai evidențiază în concluziile expertizei.
Potrivit autorilor raportului, întreaga structură a fost executată cu beton C25/30, deși calculele și desenele ar indica necesitatea utilizării unui beton superior.
Contactat de Profit.ro, AFI afirmă însă că imobilele au fost recepționate legal și nu există o decizie oficială de neconformitate.
„Structura clădirii nu poate fi clasificată drept «clasă înaltă de ductilitate» așa cum este declarat în notele de calcul, și coroborat cu faptul că factorul de importanță a fost considerat ca pentru Clasa a III-a, forța seismică utilizată pentru calculul structurii ar trebui să fie cu 80% mai mare decât cea utilizată“, în opinia experților Bureau Veritas.
„Întrucât calculele arată că, chiar și utilizând un tip de beton de înaltă calitate, stâlpii parterului sunt dimensionați la limită, și având în vedere și faptul că atât șocul seismic este subestimat, cât și rezistența betonului este sub cea calculată (așa cum se observă în dosarele de proiect), trebuie subliniat că, în opinia noastră, stâlpii nu au capacitatea necesară pentru a suporta încărcările induse de undele de șoc“, se mai arată în document.
„Deplasarea structurii, calculată fără a lua în considerare calitatea scăzută a betonului și creșterea forței seismice, o depășește de trei ori pe cea admisibilă conform codului seismic românesc P100-1/2006. Acest lucru este important în special pentru fațadele fixate pe structură. Fațadele vor suferi defecte și degradări importante în timpul unui seism major.
Din cauza lipsei detaliilor de execuție, execuția nu poate fi evaluată ca fiind «bună». Sunt detalii care nu au fost executate conform codului seismic românesc, cum ar fi: trei rosturi de lucru pe fiecare stâlp, rosturi de lucru orizontale de-a lungul grinzilor sub planșeu, lipsa etrierilor.
Piloții de fundație sunt legați doar prin barele de armare ale nucleului, deoarece nu există o grindă continuă de fundație sub nucleu.
Această soluție nu este recomandată în zone seismice“, acestea sunt concluziile în cazul structurii clădirilor AFI Park 1, 2 și 3, care la data realizării raportului erau finalizate.
În cazul clădirilor 4 și 5, care erau în stadiu de construcție, autorii susțin că „cea mai gravă neconformitate pare a fi întreruperea turnării betonului la extremitatea din apropierea grinzilor de rezistență“, situație evidențiată în fotografiile alăturate preluate din raport.
Extras din raportul Bureau Veritas
Autorii raportului avertizează că, în opinia lor, anumite neconformități ar putea produce, în cazul unui seism major, degradări importante și riscuri pentru persoane.
„Recomandăm insistent efectuarea unei expertize detaliate a structurii acestei clădiri (statice și seismice), cu teste și calcule specifice, de natură să determine în ce clasă de risc seismic se va încadra clădirea și să indice dacă este necesar să se intervină înainte de cutremur cu consolidări pentru a preveni producerea accidentelor în cazul unui cutremur major.
Pentru o expertiză imparțială, recomandăm ca expertul ales să fie diferit de verificatorul și expertul atestat al proiectului inițial“, se mai arată în raport.
Planul structurii de rezistență al clădirilor 1, 2 și 3 a fost întocmit de către compania israeliană David Engineers Ltd și naturalizat de către compania SNC Lavalin SA România.
Proiectul structurii de rezistență al clădirilor 4 și 5 este redactat de compania românească SC RP IPC Engineering SA România, prin preluarea proiectului elaborat în faza de concept de către firma de consultanță SC David Engineering- Israel și după naturalizarea acestuia prin traducere parțială și aplicarea ștampilei de către proiectantul român, susțin experții Bureau Veritas în raport.
Poziția AFI, la solicitarea Profit.ro
„AFI România dezvoltă toate proiectele sale în deplină conformitate cu legislația în vigoare la momentul construcției, respectând toate normativele aplicabile, reglementările de siguranță și cerințele legale privind autorizarea și execuția lucrărilor. Acest fapt a fost verificat și confirmat și de autoritățile competente, prin semnarea proceselor-verbale de recepție a construcțiilor.
De asemenea, ulterior finalizării, clădirile au fost supuse evaluărilor realizate de experți independenți în construcții, care au validat respectarea standardelor și cerințelor legale.
AFI România respinge în mod ferm interpretarea potrivit căreia clădirile din proiectul AFI Park nu ar fi fost proiectate si construite în conformitate cu codul seismic românesc în vigoare la momentul realizării lor. Aceasta nu este susținută de nicio concluzie oficială care să pună sub semnul întrebării conformitatea proiectului cu cadrul legal și tehnic în vigoare“.
Profit.ro a transmis și companiei SNC Lavalin întrebări referitoare la concluziile raportului și la rolul său în proiectare. Până la publicarea acestui articol nu a fost primit niciun răspuns.
Concluziile Raportului Pentru Cladirile AFI Park 4&5 by Alexandru Urzica
Ce spune Bureau Veritas
Contactați de Profit.ro pentru clarificări legate de concluziile acestui raport, reprezentanții Bureau Veritas au transmis că „nu putem discuta detaliile specifice, constatările sau concluziile rapoartelor tehnice întocmite pentru clienții noștri.
Relațiile noastre cu clienții sunt construite pe confidențialitate și încredere. Dezvăluirea detaliilor despre contracte individuale - incluzând domeniul de aplicare, metodologia sau rezultatele acestora - ar încălca angajamentul nostru față de confidențialitatea clienților și standardele profesionale“.
Răspunderea legală, la verificator
Adina-Marilena Szitar, inspector general al Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC), a răspuns unui set extins de întrebări formulate de Profit.ro despre concluziile raportului Bureau Veritas.
„Subliniem că, pentru imobilele în cauză, a existat la data execuției o autorizație de construire valabilă. Prin urmare, implicarea instituției noastre la momentul execuției și recepției s-a derulat strict procedural, în limitele competențelor legale, pe baza documentațiilor asumate sub semnătură de către proiectanții și verificatorii de proiecte atestați.
Verificatorul de proiecte atestat este cel care și-a însușit proiectul prin semnătură și ștampilă, atestând îndeplinirea cerințelor de calitate, acesta fiind cel care răspunde legal pentru corectitudinea și conformitatea soluțiilor tehnice adoptate.
ISC nu a fost informat și nu a avut acces la expertiza tehnică efectuată în anul 2015 de către Bureau Veritas“, se arată în răspunsul șefei ISC.
Raspuns ISC by Alexandru Urzica
Plan de vânzare
Vastint a comandat în 2015 raportul Bureau Veritas cu planul de a cumpăra cele 5 clădiri din cadrul AFI Park, însă o astfel de tranzacție nu a avut loc.
Întrebați acum de Profit.ro în ce măsură au contribuit concluziile raportului la decizia de a nu cumpăra clădirile AFI Park, reprezentanții Vastint au transmis că „Vastint România nu comentează proiectele, proprietățile sau activitățile altor dezvoltatori sau proprietari și nici aspecte ce țin de discuții ori procedure interne“.
Câteva luni mai târziu, AFI anunța însă că potențialul cumpărător nu mai dorește să continue negocierile pentru finalizarea tranzacției din scrisoarea de intenție neangajantă pentru clădirile 4 și 5 din complex, dar că va cumpăra clădirile de birouri AFI Park 1, 2 și 3.
Însă, la scurt timp după acest anunț, frații Pavăl și AFI au anunțat că, în urma discuțiilor dintre cele două părți, s-a stabilit de comun acord încetarea înțelegerii și anularea tranzacției de vânzare și pentru celelalte 3 clădiri de birouri
Contactați acum de Profit.ro pentru a motiva decizia de anulare a tranzacției din 2017, reprezentanții Dedeman nu au răspuns până la publicarea acestui articol.
Important Nici Vastint, nici Dedeman nu au indicat că deciziile privind tranzacțiile ar fi fost determinate de concluziile raportului tehnic.
Strategie schimbată
Intenția AFI de a vinde complexul AFI Park s-a manifestat într-o perioadă în care acționarii grupului israelian erau diferiți față de cei de astăzi. În 2019, AFI a trecut sub controlul indirect al Big Shopping Center, deținut la rândul său de miliardarii israelieni Roni și Yehuda Naftali.
Noul acționar a schimbat complet strategia AFI în România. Planul de vânzare a birourilor s-a transformat într-un plan de extindere agresivă pe acest sector imobiliar. Acesta s-a concretizat în august 2020, când AFI a cumpărat portofoliul de birouri din România al NEPI Rockcastle într-o tranzacție de 307 milioane de euro.
Ocupă acum locul trei în topul celor mai mari proprietari de clădiri de birouri, după Globalworth și frații Pavăl.
Pe lângă cele 4 proiecte de birouri preluate de la NEPI Rockcastle, AFI mai deține două clădiri de birouri, în suprafață de 25.000 de metri pătrați, la Brașov, AFI Park din București, format din 5 clădiri cu o suprafață de 70.000 de metri pătrați, și are în dezvoltare AFI Tech Park, care va avea 56.000 de metri pătrați. Primele două etape ale proiectului au fost livrate.
În plus, AFI renovează și fostul sediu Bancorex din centrul Bucureștiului, un proiect a cărui realizare costă peste 100 de milioane de euro și se estimează că va fi livrat în primul trimestru din 2028. De pe urma acestei clădiri de birouri, investitorul se așteaptă să obțină venituri anuale din chirii de 9,3 milioane euro.
AFI a intrat pe piața românească în 2005 și a ajuns să aibă, astăzi, active imobiliare în valoare de peste 1,66 miliarde de euro.
Compania a dezvoltat și gestionează AFI Cotroceni, cel mai mare mall din România, cu o suprafață închiriabilă de aproape 90.000 metri pătrați și peste 300 de magazine; AFI Ploiești, cu o suprafață de 34.000 de metri pătrați și peste 100 de magazine; și AFI Brașov, cu o suprafață de 45.000 de metri pătrați.
AFI a livrat și proiectul rezidențial AFI City din Bucureștii Noi, care cuprinde 190 de apartamente și 228 de locuri de parcare. Acesta a reprezentat intrarea AFI pe sectorul rezidențial din România.
