Vlad Musteață, CEO North Bucharest Investments, spune că piața rezidențială a trecut printr-o perioadă de așteptare, în care numeroși cumpărători au amânat decizia în speranța unei scăderi a prețurilor. În ultimele săptămâni însă, compania a observat o activare a cererii, pe fondul revenirii cumpărătorilor din vacanță.
„Eu cred că am avut o cerere amânată pe parcursul anului. Aș putea spune că din toamna anului trecut am avut mulți cumpărători care au amânat luarea deciziei. Poate așteptau o cădere de prețuri. Și, în mare parte, pentru luna august am putea spune că a fost destul de bună. Iar ultimul weekend din august l-am văzut foarte activ, ceea ce îmi dă un optimism pentru toamnă", a declarat Vlad Musteață, CEO North Bucharest Investments, la emisiunea Profit Live, realizată pe Prima News TV de Profit.ro, de luni până joi, de la ora 14.00.
Potrivit acestuia, în ultimele patru luni, clienții finali au reprezentat majoritatea cumpărătorilor companiei. Aproximativ 70% sunt persoane sau familii care cumpără cu finanțare bancară și urmăresc achiziția unei locuințe pentru uz propriu, în timp ce circa 30% sunt investitori care cumpără proprietăți pentru închiriere și păstrare pe termen lung în patrimoniul familiei.
Vlad Musteață afirmă că o parte importantă a cererii provine de la familii care caută locuințe de până la 150.000 de euro, după ce au așteptat în zadar o corecție a prețurilor.
„Sunt multe familii care, în părerea mea, ultimul an au așteptat posibil să cadă prețurile. Nu s-a întâmplat și s-au întors. Sunt familii absolut normale care cumpără proprietăți de până la 150.000 de euro, care chiar au nevoie de aceste proprietăți pentru locuință", a spus el.
În paralel, pe piață apar și investitori care reunesc capital mai mare. Vlad Musteață observă situații în care familii care au realizat un exit dintr-o afacere sau grupuri de prieteni se asociază pentru a investi 1-3 milioane de euro și încearcă să obțină discounturi prin achiziția unui volum mai mare de apartamente.
Un astfel de model este investiția „early stage", realizată înainte ca un proiect să fie construit. CEO-ul North Bucharest Investments consideră că aceasta poate deveni tot mai relevantă într-o piață în care numărul proiectelor rezidențiale noi este redus.
„În București se construiesc tot mai puține și mai puține ansambluri noi. Chiar dacă, cumva, poate câteodată se focusează pe scăderea prețului sau pe așteptări de scădere, prețurile nu cad, dar noi avem în București o problemă mai mare: numărul mic, spre infim, de autorizații", a explicat Musteață.
El arată că proiectele noi sunt, în general, mai mici decât cele dezvoltate în urmă cu cinci-șase ani, ceea ce limitează oferta viitoare. În acest context, proprietățile situate în zone bine poziționate ar putea beneficia de apreciere, iar investitorii care intră în fazele inițiale ale proiectelor pot negocia uneori discounturi.
„Majoritatea dezvoltatorilor, construind cu bancă, au predispunerea, au dorință să vândă un 10-20% din ansamblu către investitori la această etapă", a afirmat el.
Diferența dintre un investitor care alocă 100.000 de euro și unul care investește 1 milion de euro este, în opinia sa, în primul rând experiența și puterea de negociere. Investitorii cu capital mai mare sunt, de regulă, deja la a treia sau a patra investiție și urmăresc discounturi mai consistente. Cei care intră cu circa 100.000 de euro sunt mai degrabă familii tinere aflate la prima investiție și pot avea un proces de decizie mai lung.
În privința strategiei de exit, Vlad Musteață identifică două categorii de investitori: cei care urmăresc un „flip" într-un orizont de unul-doi ani și cei care preferă să păstreze proprietatea mai mult timp, mizând atât pe chirie, cât și pe aprecierea activului.
„Dacă vorbim de zona din nord, blocurile finalizate, pe lângă chiria cu un randament de 6-7%, mai au și o apreciere de 10-12%, ceea ce per total dă un randament nu rău", a spus acesta.
El estimează că proprietățile din zone precum Pipera și Fabrica de Glucoză au generat, în ultimii doi ani, randamente de aproximativ 20-23%. Investiția cu un grad de finanțare mai ridicat poate amplifica randamentul raportat la capitalul propriu investit, iar cei care au cumpărat în urmă cu doi ani au făcut-o într-o perioadă caracterizată de incertitudini și probleme legate de autorizare.
Bucureștiul este urmărit și de investitori internaționali, în special prin comparație cu alte piețe din Europa Centrală și de Est. Vlad Musteață susține că aceștia nu urmăresc doar randamentul din chirie, ci și potențialul de apreciere a proprietăților în următorii cinci ani.
„Dacă vorbim de proiecte similare în București, ele abia ajung la 8-9 mii de euro metrul. Înțeleg că, cumva, asta ar fi direcția. Ei doresc să investească nu doar pentru randamentul din chirie, dar din potențialul de apreciere în următorii cinci ani", a declarat el.
În comparația cu Varșovia, unde proiectele rezidențiale premium pot ajunge, potrivit lui Musteață, la 20.000-25.000 de euro pe metru pătrat, Bucureștiul rămâne la niveluri semnificativ mai reduse. El consideră că această diferență poate reprezenta un argument pentru capitalul internațional care caută piețe cu potențial de creștere.
Pe termen scurt, piața de finanțare rămâne însă mai scumpă decât în alte zone ale Europei. Totodată, perioada de incertitudine a fost alimentată de modificări fiscale, context politic și efectele implementării Legii Nordis asupra anumitor operațiuni cadastrale și a cash-flow-ului dezvoltatorilor.
„Piața de finanțare, aș spune, este un pic destul de scumpă față de restul capitalului european, dar, în același timp, datorită unor vânzări pe parcursul acestui an, nu foarte bune, este necesară și mulți dezvoltatori apelează", a afirmat el.
În opinia sa, revenirea nu va fi una bruscă, ci graduală. În același timp, dezvoltatorii au devenit mai flexibili la negocierea prețului final decât erau în urmă cu un an.
„Văd o stare destul de normală, plus flexibilitatea unor dezvoltatori sau a marii majorități a dezvoltatorilor, în discount-ul final, când văd un cumpărător motivat. Nu vorbim de niște discounturi exagerate, dar avem un grad de flexibilitate și de negociere care înainte poate nu era la cei mai mari dezvoltatori", a mai spus el.
Vlad Musteață vede și o tendință de diversificare a capitalului investitorilor, după creșterile importante înregistrate de bursă în ultimii ani. Investitorii cu mai multă experiență încep să mute o parte din capital către real estate, considerând că nicio clasă de active nu poate crește la nesfârșit.
Schimbările urbanistice din București ar putea limita suplimentar oferta viitoare. Potrivit lui Vlad Musteață, noul Cod al urbanismului va conduce, în linii mari, la suprafețe construite mai mici și la un număr mai redus de niveluri ale clădirilor, ceea ce va limita numărul de metri pătrați care pot fi construiți pe un teren.
„Se va micșora suprafața blocului atât în înălțime, cât și pe suprafața utilizată din teren", a explicat acesta.
Nordul Bucureștiului rămâne, în opinia sa, una dintre zonele cu potențial, susținută de dezvoltările din Pipera și Tunari, de infrastructura educațională și de prezența școlilor internaționale. Tunariul, de exemplu, a trecut de la o zonă predominant de vile la una în care se dezvoltă și proiecte de blocuri.
Pentru investitorii interesați de închiriere, metroul rămâne unul dintre principalele criterii, alături de randament. Vlad Musteață afirmă că anumite proiecte pot deveni atractive chiar dacă nu sunt în imediata apropiere a metroului, dacă oferă un randament suficient de ridicat.
„Toți care investesc pentru închiriere, 100%, un factor absolut necesar este metroul. Rămâne un must din prima și doi ar fi randamentul. Adică sunt unele blocuri care pot fi lângă metrou sau nu, dar având un randament la închiriere din jur de 8%, devin interesante pentru mulți investitori", a declarat el.
În ceea ce privește prețurile, CEO-ul North Bucharest Investments nu anticipează o ieftinire semnificativă a locuințelor din București. Argumentul principal este oferta redusă de unități finalizate disponibile, în condițiile în care cererea începe să revină.
„Prețurile care le avem vin sau sunt după o perioadă de un an, un an jumate, destul de slabă. În caz de revenire a pieței, care noi tindem să observăm în ultimele două săptămâni, aș spune, această ofertă este foarte, foarte limitată", a spus Musteață.
Pentru identificarea unor microzone cu potențial, investitorii ar trebui să urmărească apariția unor noi puncte de interes: hoteluri internaționale, spitale, școli, restaurante și spații comerciale. Acestea pot ridica atractivitatea nu doar a unui ansamblu, ci a întregii zone din jur.
Zona centrală continuă să aibă cerere ridicată, însă oferta de proiecte noi este limitată de prețul terenurilor. Astfel, investitorii trebuie să aleagă între proiectele noi din nord și proprietățile din zonele centrale, unde oferta este mai redusă, dar prețurile de intrare pot fi mai ridicate.
În alegerea dezvoltatorului, Musteață recomandă verificarea istoricului ultimelor trei proiecte livrate, a întârzierilor și a calității efective a lucrărilor în raport cu promisiunile din marketing și contracte. În același timp, consideră că un dezvoltator aflat la primul proiect poate livra uneori o calitate mai bună decât unul matur, dacă urmărește să intre puternic pe piață.
Pentru toamna lui 2026, el consideră că identificarea prețului corect de intrare este relativ simplă, tocmai pentru că piața a trecut printr-o perioadă de vânzări slabe și dezvoltatorii au ajustat ofertele.
„Din punctul meu, avem niște prețuri absolut corecte la marea majoritate a dezvoltatorilor, chiar și, să presupunem, cine avea un preț mai exagerat cu 6 luni, 9 luni în urmă a preferat să revină la oferte bune cât să aibă o continuitate a vânzărilor", a declarat el.
În privința randamentului din chirii, investitorii ar trebui să compare promisiunile comerciale cu chiriile efectiv practicate în zona respectivă. Potrivit lui Vlad Musteață, randamente de aproximativ 8% pot fi obținute în anumite proiecte cu apartamente de până la 100.000 de euro, care se închiriază cu circa 700-800 de euro.
El atrage însă atenția că o investiție trebuie analizată dincolo de aspectul proprietății. Alegerea unui apartament pentru design, finisaje sau culoarea mobilierului poate transforma o decizie de investiție într-una emoțională.
„Un element de luat în calcul ar fi potențialul de apreciere a zonei, care este mult mai important decât designul apartamentului la moment, pentru că dacă după 2 ani de închiriere designul se amortizează, dar o zonă în dezvoltare, unde se construiesc spitale, universități, hotelurile internaționale, sigur se apreciază", a precizat acesta.
Pentru ultimele patru luni ale anului, obiectivul companiei este să capitalizeze perioada de tranziție dintre discounturile acordate de dezvoltatori și revenirea cererii. Vlad Musteață consideră că piața a ajuns într-un punct în care prețurile sunt mai corecte, iar cumpărătorii care și-au amânat decizia încep să revină.
„Cumva, în această perioadă, în următoarele 2-3 luni, cred că pot fi făcute cele mai bune investiții din ultimii doi ani și din viitorii doi ani, părerea mea", a concluzionat Vlad Musteață, CEO North Bucharest Investments.
