El povestește că ideea pentru proiectul Radisson Blu a apărut în 2020, în timpul pandemiei, după ce a citit un articol în Financial Times care susținea că trendul viitor este branded residence și observând că brandurile internaționale devin parte componentă a multor proiecte imobiliare mari, inclusiv în Dubai. Nicolescu și-a dat seama că astfel de proiecte atrag un tip de client/investitor care nu vrea doar să cumpere un apartament într-un bloc oarecare, cu toate problemele uzuale: schimbarea chiriașului, renovări, probleme cu instalațiile, becurile etc.
„Ci investirea într-un produs de tip branded residence unde dezvoltatorul prin firma de operare împreună cu brandul respectiv îi administrează proprietatea clientului contra unui comision evident, iar clientul doar taie o factură la o perioadă stabilită prin contract în care își ia fee-urile dintr-un pool stabilit.”, a declarat Ionuț Nicolescu, fondator Grand Development la emisiunea Educație cu Profit de la Profit.ro TV.
Acesta afirmă că în România ideea este relativ nouă. Există proiecte care au folosit principii similare - precum Swissôtel Poiana Brasov - dar Radisson Blu, proiectul pe care îl dezvoltă acum, ar fi primul resort montan cu vile de cinci stele și cu brand internațional aplicat nu doar pe hotel, ci pe întreg resortul de vile. Nicolescu punctează: „Radisson Blu, pe care îl dezvolt, este singurul resort montan cu vile din România și cu brand internațional de cinci stele pus pe hotel.”
El mai spune că piața hotelieră din România are multiple limitări: sezonieritate, lipsă de standarde de execuție la nivel internațional, probleme cu serviciile și cu forța de muncă calificată. Pentru a fi un hotel de calitate, trebuie să ai atât arhitecți, constructori care să înțeleagă ce înseamnă standardele internaționale, cât și oameni pregătiți în servicii.
Întrebat de ce nu există mai multe resorturi de tipul acesta, Nicolescu a afirmat că antreprenorii autohtoni nu au făcut încă tranziția de la vechi la nou, că România nu inventează, ci reproduce. El a spus că există turiști, că cererea este acolo, dar produsul nu este adaptat: „Produsul. În orice ține de real estate produsul e singura problemă. Toată lumea deține apartamente, dar randamentele au scăzut. De ce? Pentru că nu oferă nimic altceva decât un loc de dormit.”
Legat de fonduri, investitori și impactul legislației, Nicolescu a spus că legea REIT-ului ar putea deschide drumul pentru fonduri care să cumpere portofolii mai mari de apartamente, să închirieze și apoi să distribuie dividende din chirii, însă pentru asta e nevoie de proiecte mari, cu sute de unități, nu de resturi rămase din proiecte mici. În România, spune el, doar AFI face deja astfel de investiții în construcție și închiriere, fiind înaintea pieței în acest segment.
„Singurul care dezvoltă de genul acesta de proiecte este AFI, care se ocupă exclusiv doar de construcție și închiriere. Și probabil vor dezvolta foarte mult segmentul acesta. Ei sunt cu un pas înainte față de piață”, precizează acesta.
Pe tema comparațiilor cu piețele externe, Nicolescu a dat exemplul Dubai-ului: mulți investitori români cumpără imobile acolo pentru că percep că produsele sunt mai bune, iar prețul/valorea nu justifică diferența de calitate aici. Spune că lipsa produsului de calitate, a standardelor clare la începutul proiectului, a temelor de proiectare definite către arhitecți, toate sunt probleme care afectează decizia clientului să investească local. În Bulgaria, spre exemplu, operatorii mari au avut o deschidere mai mare, ceea ce nu s-a întâmplat la fel în România.
„Lumea trebuie să se întrebe de ce pleacă clientul cu banii la Dubai. Are impresia că e mai ieftin la Dubai sau... nu, deci bani există în România. Și atunci ce nu există în Romania? Produse. De acolo pleacă. Totul pleacă de la produs. Neexistând produsul și nefiind la începutul proiectului dat o temă clară către arhitect, ce să proiecteze...
Ai amintit de piața din Bulgaria. Ei au avut o altă deschidere către operatorii mari. România n-a avut nicio deschidere. Știm cu toții unde s-au dus hotelurile. Știm cu toții cum sunt operate astăzi hotelurile respective”, mai spune el.
Privind spre viitor, Nicolescu estimează că există foarte puține hoteluri noi anunțate pentru următorii 2–3–4 ani, dar nevoia de hoteluri de 3-4-5 stele este foarte mare.
„Dezvoltatorii români trebuie să se aplece și să învețe business-ul respectiv. Nu este atât de ușor ca dezvoltarea imobiliară clasică în care luăm un teren, facem două blocuri și le vindem mai scump, mai ieftin facem un profit și am plecat acasă”, afirmă Ionuț Nicolescu.
Când vine vorba de succesul unui proiect imobiliar, el spune că astăzi îl măsoară altfel decât acum zece ani. Nu doar profit, ci satisfacția clientului este elementul primordial. Un proiect are succes dacă locuitorii sunt mulțumiți de exploatarea locuinței lor — dacă au parte de o locuință care le oferă confortul promis, serviciile, calitatea executării.
Sustenabilitatea joacă și ea un rol, deși, spune Nicolescu, suntem abia la început în România: proiectele rezidențiale sustenabile sunt rare, costurile sunt mari, iar clienții nu sunt întotdeauna dispuși să le plătească. În plus, educația financiară este necesară, nu doar la investitori și clienți, dar și în instituții precum băncile, care încă oferă produse de finanțare adaptate la modelul vechi, de la anii 2000.
Cât despre hoteluri de lux de tipul Four Seasons sau Orient Express, Nicolescu spune că ar dori să vadă așa ceva în România, dar crede că Bucureștiul nu este încă gata pentru hoteluri de lux cu tarife atât de mari.
„Eu aștept cu nerăbdare să vedem un brand de lux în România gen Four Seasons sau Orient Express, orice mare, însă nu cred că Bucureștiul astăzi suportă un hotel de genul cu o rată de 600-800 de euro pe noapte.
Mă uit la Corinthia, care este un hotel cu 30 de camere și nu se umple. Probabil mai are un an și jumătate până ajunge la maturitate, dar mă așteptam poate la puțin mai mare succesul, a avut un hype trei luni. Totul pleacă de la infrastructură. Prin infrastructură înțelegem orice, inclusiv restaurante, baruri”, mai spune acesta.
Grand Development are în plan și două locații pentru extindere.
„Ne uităm la două locații - una în București și una la Constanța. O să vedem sfârșitul de an ce ne aduce. Suntem în proces de due diligence”, precizează el.
Ionuț Nicolescu a realizat exituri semnificative din companii și proiecte din care a fost cofondator: el s-a retras din compania de consultanță imobiliară SVN România și din holdingul imobiliar Meta Estate Trust.
