Guvernul anunțase, la începutul acestei luni, că a adoptat o ordonanță de urgență prin care noile prevederi adoptate de Parlament și promulgate de șeful statului privind vânzarea terenurilor agricole vor fi amânate până la 15 februarie 2021. Acum, ministrul Agriculturii, Adrian Oros, a anunțat că Guvernul a revenit asupra deciziei și că doar procedurile inițiate până la 13 octombrie, când noua lege a intrat în vigoare, vor beneficia de derogare de la aceste prevederi până la 31 ianuarie 2021.
23 aprilie - Profit News TV - Maratonul de Educație Financiară. Parteneri: 123 Credit, ARB, BCR, BRD, CEC Bank, PAID, UNSAR, XTB
25 aprilie - MedikaTV - Maratonul Sănătatea Digestiei
27 mai - Eveniment Profit.ro Real Estate (ediţia a IV-a) - Piața imobiliară românească sub aspectul crizei occidentale
De ce este important: Modificările aduse de Parlament Legii cumpărării terenurilor agricole au fost promulgate de președinte în luna august și au intrat în vigoare începând cu 13 octombrie. Legea stabilește o nouă ordine de preempțiune și noi condiții de achiziționare a proprietăților în cazul tuturor cumpărătorilor, dar și interdicția înstrăinării acestor terenuri timp de 8 ani, sub condițiaa unui impozit de 80%.
Mai este important: După cum a arătat Profit.ro, Guvernul pregătise o ordonanță de urgență prin care ar fi stabilit că noile reguli nu se vor aplica în cazul procedurilor de vânzare inițiate înainte de intrarea în vigoare a noii legi. Ordonanța de urgență pregătită inițial de Guvernul Orban stabilea că cererile de vânzare depuse până la intrarea în vigoare a noii legi se supun legislației în vigoare la data depunerii lor.
La începutul acestei luni, însă, șeful Cancelariei premierului, Ionel Dancă, a anunțat că Guvernul a aprobat o ordonanță de urgență privind modificarea noii legi și a decis o derogare până la 15 februrie 2021 de la aplicarea prevederilor acestei legi pentru cererile de vânzare a terenurilor înregistrate până la acea dată.
”Alte acte normative adopate în ședința de guvern de ieri: proiect de ordonanță de urgență înaintat de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale pentru introducerea unei derogări de la Legea vânzării terenurilor agricole adoptate în parlament în acest an, care a dus la un blocaj în ceea ce privește actele de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole și prin această ordonanță de urgență se introduce o derogare, până la 15 februarie 2021, pentru aplicarea prevederilor acestei legi, pentru cererile de vânzare a terenurilor din extravilan înregistrate în această perioadă, deci, până la 15 februarie 2021, la notar sau în diverse forme de antecontract a acestor terenuri. Cu alte cuvinte, contractele de vânzare-cumpărare terenuri aflate în curs de finalizare până la 15 februarie 2021 sunt exceptate de la prevederile acestei legi, care, repet, a dus la un blocaj la nivelul notariatelor în ceea ce privește finalizarea acestor acte de vânzare-cumpărare a terenurilor din extravilan,” a explicat atunci Ionel Dancă.
Acum, după ședința de luni seară a Executivului, ministrul Agriculturii, Adrian Oros, a anunțat că Guvernul a adoptat o altă ordonanță, potrivit căreia terenurile agricole situate în extravilan care fac obiectul cererilor prin care se solicită afișarea ofertei de vânzare, înregistrate până la data de 13 octombrie 2020, nu vor face obiectul noii legislații.
”Ce prevede această ordonanță de urgență: că toate tranzacțiile inițiate până la apariția legii, adică 13 octombrie 2020, să se facă pe vechea procedură, în așa fel încât să se evite litigii noi și blocarea acelor tranzacții, urmând ca toate tranzacțiile inițate după 13 octombrie să se facă pe procedura nouă”, a spus ministrul Agriculturii, adăugând că în prezent peste 49.000 de contracte sunt blocate ca urmare a noii legi.
Ordonanța stabilește și condițiile exacte de vânzare a terenurilor, în cazul cărora au fost inițiate procedurile înainte de 13 octombrie, dar stabilește, tototdată, că prevederile sale se aplică până la data de 31 ianuarie 2021.
Avizele finale sau adeverințele sunt valabile de la data comunicării către vânzător până la 31 ianuarie 2021.
Proiectul de lege a fost inițiat la începutul anului 2018 de PSD, având în vedere că Ministerul Agriculturii își propusese să schimbe regulile privind cumpărarea terenurilor agricole, urmând, printre altele, să condițoneze vânzarea doar către cei care se ocupă de agricultură, în special către tineril fermieri, și să interzică revânzarea pentru o anumită perioadă, după cum a relatat Profit.ro.
PNL a arătat că va ataca la CCR proiectul de lege, demers susținut și de deputații USR, care au susținut că proiectul restrângre dreptul la proprietate, încălcând o serie de prevederi constituționale și regulamente europene, și conduce la prelungirea procedurilor de vânzare, care vor dura circa 4 luni și vor necesita 20-30 documente. PSD și-a apărat proiectul susținând că promovează dreptul de preempțiune al tânărului fermier și oprește înstrăinarea terenurilor agricole.
În luna iulie însă, proiectul a fost declarat constituțional, iar, după ce a fost promulgat și publicat în Monitorul Oficial, la 14 august, a intrat în vigoare în termen de 60 de zile, respectiv recent, la 13 octombrie.
Legea a avut dispoziții tranzitorii, care au stabilit că ”dispozițiile privind procedurile referitoare la ofertele de vânzare, exercitarea dreptului de preempțiune, controlul aplicării procedurii dreptului de preempțiune și procedura de emitere a avizelor necesare înstrăinării terenurilor sunt aplicabile cererilor formulate după data intrării în vigoare a prezentei legi, precum și cererilor aflate în curs de soluționare la această dată”.
Executivul ar fi trebuit să modifice normele metodologice privind vânzare terenurilor în termen de 15 zile de la data intrării în vigoare a legii, fapt care nu s-a întâmplat.
Acum, Guvernul susține că termenul pentru aprobarea normelor este foarte scurt și ”există posibilitatea apariției unor întârziei sau blocaj în soluționarea dosarelor privind vânzarea terenurilor, fapt ce ar putea să atragă un număr însemnat de procese civile”.
Prin Legea 17/2014, în vigoare, a fost stabilit că înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Noua lege a stabilit următorul drept de preempțiune:
- preemptori de rang I: coproprietari și rude până la gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;
- preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;
- preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării
- preemptori de rang IV: tinerii fermieri
- preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu- Șișeștiˮ și unitățile de cercetare dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea nr.45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Știinţe Agricole şi Silvice "Gheorghe Ionescu-Șişeşti" şi a sistemului de cercetare- dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și Industriei alimentare, cu modificările și completările ulterioare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
- preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ- teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;
- preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
În Parlaament, senatorii adăugaseră, în ordinea de preempțiune, tinerii fermieri înaintea vecinilor și statului, dar ordinea a fost modificată de deputați, care au menținut însă statul ca ultimul în ordine.
Tânărul fermier este definit în lege drept o persoană cu vârsta de până la 40 de ani așa cum este stabilit la articolul 2 alineatul (1) litera (n) din Regulamentul (UE) nr.1305/2013 al Parlamentului European și al Consiliului din 17 decembrie 2013 privind sprijinul pentru dezvoltare rurală acordat din Fondul european agricol pentru dezvoltare rurală (FEADR), care intenționează să desfășoare sau desfășoară activități agricole.
În cazul exercitării dreptului de preempțiune de tineri fermieri, prioritate la cumpărarea terenurilor va fi acordată celui care desfășoară activități în zootehnie, cu respectarea condiției privind domiciliul/reședința stabilit/ stabilită pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 1 an, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
În ceea ce privește dreptul de preempțiune al arendașilor, care doresc să cumpere terenul agricol, proiectul stabilește că ei vor trebui să dețină calitatea de preemptori în baza unui contract de arendare, încheiat și înregistrat cu cel puțin 1 an înainte de data de publicare a ofertei de vânzare a terenului.
În cazul arendașilor persoane fizice, condiția suplimentară este să facă dovada domiciliului/reședinței situat/ situată pe teritoriul național, pe o perioadă de 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, în timp ce în cazul arendașilor persoane juridice sau asociațiilor acestora, persoane juridice, este prevăzut condiția domiciliului în România tot cu 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor.
În cazul proprietarilor de terenuri agricole vecini, ordinea de preempțiune este stabilită astfel:
- cel care deține terenul vecin cu latura cea mai mare a terenului oferit spre vânzare;
- dacă sunt mai mulți care îndeplinesc prima condiție, se alege cel mai tânăr dintre aceștia;
- proprietarii de teren agricol vecini care au hotarul comun cu terenul care face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun;
- cel care are reședinta sau domiciliul situat în localitatea unde este oferit terenul spre vânzare, în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale acestui teren are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități.
Legea stabilește și condițiile cumulative pentru cumpărarea terenurilor agricole de către persoane fizice sau firme, în cazul în care nu este exercitat dreptul de preempțiune.
Persoanele fizice vor trebuie să întrunească următoarele condiții: să aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anteriori anului de publicare a ofertei de vânzare, să fi desfășurat activități agricole pe teritoriul național cu cel puțin 5 ani anteriori anului de publicare a ofertei de vânzare. De asemenea, trebuie să fie înregistrate de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
În plenul Camerei Deputaților, a fost eliminată condiția care fusese stabilită în comisii ca un cumpărător (care îndeplinea condițiile de mai sus) să fi avut și studii în domeniul agricol.
De toate condițiile menționate mai sus nu vor fi scutiți tinerii fermieri, deși inițial senatorii prevăzuseră acest lucru.
Pentru persoane juridice condițiile stabilite sunt:
- să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;
- să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
- să prezinte înscrisurile din care să reiasă că din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole așa cum sunt prevăzute de Legea nr.227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale;
- asociatul/acționarul care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
- în cazul în care structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Lege stabilește însă că: ”În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, dacă niciunul dintre potențialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplinește condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia, prin vânzare, se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condițiile prezentei legi”.
Inițial, senatorii stabiliseră că terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, după o perioadă de 15 ani de la data cumpărării, în baza prevederilor noii legi.
Deputații au prevăzut însă că terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza notarilor din perioadă.
În cazul înstrăinării directe sau indirecte a pachetului de control al societăților care au în proprietate, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective, calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.
Având în vedere posibilitatea transferării dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole prin alte modalități, respectiv actele de dare în plată, senatorii prevăzuserăcă astfel de terenuri nu pot face obiectul contractelor de împrumut încheiate între persoanele fizice și/ sau juridice, cu excepția contractelor de credit încheiate cu instituțiile de credit și/ sau instituțiile financiare nebancare. Deputații au eliminat însă această prevedere.
În baza noii legi se instituie și Registrul unic național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan, denumit Registru unic, care reprezintă sistem electronic, constituit pe baza datelor și informațiilor furnizate de către autoritățile administrației publice locale, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Date oficiale actualizate indică faptul că, de la data liberalizării vânzării terenurilor agricole către străini, în 2014, ofertele de vânzare anuale, calculate la suprafață, s-au triplat până în 2018. Astfel, în 2014 au fost înregistrate 45.646 de oferte de vânzare, reprezentând peste 58.000 de hectare de teren agricol, iar autoritățile au emis peste 8.000 de avize finale de încheiere a tranzacțiilor.
În 2016, în schimb, numărul ofertelor de vânzare a fost de peste 140.000, însumând terenuri de peste 144.000 hectare, iar avizele emise pentru încheierea contractelor au depășit 48.000.
Totodată, până la finele lunii septembrie 2017 au fost emise peste 34.000 de avize de vânzare, pentru peste 100.000 de oferte de vânzare a circa 110.000 hectare de terenuri agricole.
Un document oficial al Ministerului Agriculturii, datând din 2018, indică însă faptul că statul român nu și-a utilizat dreptul de preempțiune nici măcar pentru un hectar sau o exploatație de câteva hectare, în ciuda faptului că, de-a lungul timpului, lideri politici, atât de la putere, cât și din opoziție, dar și deținătorii portofoliului de ministru al Agriculturii s-au plâns că cetățenii străini ajung să controleze suprafețele agricole din România.
