În primul trimestru este observată o creștere semnificativă a interesului pentru închirieri.
Volumul închirierilor a crescut cu aproximativ 40% comparativ cu aceeași perioadă din 2025, confirmând o tendință clară: într-o piață în care achizițiile sunt puse pe hold, chiriile devin opțiunea preferată.
„Vedem o piață activă din punct de vedere al interesului, dar mult mai prudentă în ceea ce privește decizia de cumpărare. Clienții caută, fac vizionări, cer informații detaliate, însă amână decizia finală. Contextul economic și incertitudinile legate de costurile energetice îi determină să fie mai rezervați”, transmite Claudia Negru, owner The List Estates.
Cele mai căutate zone pentru închiriere rămân Pipera, Iancu Nicolae, Băneasa și Floreasca – locații preferate datorită proximității față de centrele de business și școlile internaționale.
În segmentul de vânzări se resimte o prudență în tranzacționare
În primele trei luni din 2026 au fost vândute puțin peste 30.000 de unități individuale, în scădere cu aproximativ 17% față de aceeași perioadă din 2025.
Bucureștiul rămâne, totuși, cea mai activă piață rezidențială din țară, cu aproape 3.900 de proprietăți vândute în martie.
După Capitală, cele mai dinamice piețe au fost Brașov, Cluj-Napoca și Timișoara, în timp ce orașe precum Alexandria, Călărași sau Giurgiu au înregistrat cele mai reduse volume de tranzacții.
Un aspect relevant este faptul că scăderea volumului de tranzacții nu este însoțită de o ajustare a prețurilor. Din contră, acestea continuă să crească. Prețul mediu solicitat pe metrul pătrat a ajuns la 2250 euro în București, unde apartamentele s-au scumpit cu 14,6% față de martie 2025.
„Există în piață o așteptare ca prețurile să scadă, însă realitatea este diferită. Costurile de dezvoltare rămân ridicate, iar proiectele noi vin cu standarde tehnice tot mai avansate. Acest context limitează posibilitatea unor scăderi semnificative de preț, în special în zonele bine poziționate.
Deși există estimări care indică o ușoară creștere a numărului de locuințe livrate în 2026, aceasta vine după un an 2025 cu un nivel redus de finalizări. În realitate, oferta rămâne limitată în raport cu cererea, în special în zonele bine poziționate, pe fondul întârzierilor în dezvoltare și al costurilor ridicate din construcții.”, spune Claudia Negru.
Este însă estimat că această perioadă de prudență este una temporară, iar deciziile de achiziție vor reveni treptat pe măsură ce contextul economic devine mai predictibil. Până atunci, piața chiriilor rămâne principalul motor de activitate în segmentul rezidențial.
Majorarea impozitelor pe case impactează chiriile
Anul a debutat cu o majorare semnificativă a impozitelor și taxelor locale pe clădiri și terenuri, iar din 2027 se va trece la impozitarea la valoarea de piață a proprietăților.
Majorarea acestor taxe, asumată de România prin Planul Național de Redresare și Reziliență și prin acordurile cu Comisia Europeană în vederea reducerii deficitului bugetar, va produce efecte în piață, inclusiv la nivelul investitorilor, spun specialiștii din domeniu.
Dacă la nivelul prețurilor sau pe zona de chirii nu ne așteptăm la creșteri spectaculoase, ci mai degrabă moderate, când vine vorba de comportamentul investitorilor, sunt previzionate totuși unele schimbări.
Maturizare forțată
Oana Ivan, fondator Oana Ivan Associates, companie care activează în sectorul imobiliar, spune că, în 2026, piața imobiliară intră într-o etapă de maturizare forțată, determinată în principal de noile reguli de impozitare introduse de la 1 ianuarie.
„Recalcularea impozitelor înseamnă, în termeni practici, creșteri de 50–100% ale impozitului anual pentru multe locuințe din marile orașe. De exemplu, un apartament din București care plătea până în 2025 un impozit de aproximativ 250–300 lei/an poate ajunge în 2026 la 450–600 lei/an, în funcție de zona și coeficienții locali”, a declarat pentru Termene.ro Oana Ivan, fondator Oana Ivan Associates.
În opinia ei, această creștere nu generează o corecție bruscă a prețurilor, deoarece impactul anual este relativ redus raportat la valoarea proprietății. La un apartament de 150.000 euro, un impozit anual de 600 lei înseamnă sub 0,1% din valoare.
„Efectul cumulativ contează, însă, și schimbă comportamentul investitorilor: proprietățile cu randament mic, sub 4–5% net, devin mai puțin atractive, în timp ce activele bune rămân competitive”, precizează Oana Ivan.
Creșteri moderate de prețuri
În privința prețurilor, scenariul cel mai probabil este unul de stabilizare si creșteri moderate, în linie cu inflația, estimată între 4 și 6%. Astfel, în zonele bune, prețurile pot avansa cu 3–6% anual, în timp ce proiectele slab poziționate vor stagna sau vor necesita ajustări, spune Oana Ivan.
Efectele se vor face simțite și pe piața închirierilor, unde o parte din costurile suplimentare vor fi transferate gradual.
La o chirie medie de 750–800 euro/lună, o creștere de 20–30 euro/lună acoperă integral majorarea de impozit, fără a afecta însă semnificativ cererea în zonele cu deficit de ofertă, arată specialistul.
„Concluzia este clară: 2026 nu este anul speculației, ci al disciplinei financiare. Accentul se mută de la creșterea accelerată de preț la randamentul real, costul total de deținere și calitatea activului. Nu vorbim despre o criză imobiliară, ci despre o piață mai matură, mai selectivă și mai rațională”, atrage atenția Oana Ivan.
Costuri mai mari
Claudia Negru vorbește și ea de impactul schimbărilor importante din ultima vreme: creșterea TVA care se resimte încă din august 2025, majorarea impozitelor locale începând cu 1 ianuarie 2026, reguli mai stricte privind avansurile în tranzacțiile cu dezvoltatorii și taxe noi pentru materiile prime. Influența acestora se va vedea în structura de cost, atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori.
De asemenea, introducerea unei taxe pe carbon pentru materiile prime importate din afara Uniunii Europene adaugă presiune pe costurile de construcție în 2026. În practică, materialele de bază folosite pe scară largă în construcții — precum cimentul, fierul, oțelul și aluminiul — vor include costuri suplimentare generate de această taxă.
„Scumpirile vor apărea treptat, pe măsură ce noua producție intră pe piață cu costurile actualizate, dar efectul de ansamblu va fi o creștere agregată a costurilor de construcție, influențând inclusiv prețurile finale ale locuințelor noi sau marjele dezvoltatorilor”, precizează Claudia Negru.
Cumpărători mai exigenți
După un 2025 marcat de o temperare a ritmului de tranzacționare, 2026 se conturează ca un an în care durata de luare a deciziei de achiziție va crește, iar timpul de tranzacționare se va prelungi, în condițiile în care cumpărătorii vor deveni mai exigenți în evaluarea proprietăților, afirmă aceasta.
„Nu vorbim despre lipsă de cerere, ci despre o cerere mai atentă. Oamenii caută locuințe noi, de calitate, eficiente energetic, cu tehnologii moderne și costuri lunare predictibile. Acesta este noul standard”, spune managerul The List Estates.
În 2026 nu sunt așteptate scăderi de preț la scară largă pe segmentul rezidențial nou, cu mențiunea că pot să apară oferte, promoții sau ajustări punctuale pentru anumite unități, acolo unde dezvoltatorii doresc să accelereze vânzarea sau să finalizeze etape de proiect.
Cât privește proprietățile vechi, The List Estates anticipează o ajustare temperată a prețurilor în primele 6 luni ale anului, acolo unde proprietarii nu reușesc să vândă într-un termen rezonabil, precum și o presiune mai mare asupra locuințelor cu probleme de eficiență energetică, costuri ridicate de întreținere sau standarde tehnice depășite.
Impozite mărite, în 2026
Majorarea semnificativă a impozitelor locale pentru locuințe, începând cu 2026, constituie o adevărată lovitură pentru mulți proprietari. Concret, vorbim de creșteri care încep de la 50% și depășesc în anumite situații și 100%, în funcție de deciziile luate de primăriile locale cu privire la majorarea impozitelor pe locuință.
În 2026, baza de impozitare pentru clădiri și terenuri a fost recalibrată, urmând ca din 2027 să se treacă la impozitarea la valoarea de piață. Valoarea de referință națională s-a mărit cu circa 70%, până la 2.677 lei pe metru pătrat, ceea ce este echivalentul a aproximativ 535 de euro, nivel considerat un cost mediu realist de construire al unei locuințe cu finisaje standard.
Trebuie menționat, însă, și faptul că din 2026 au fost eliminate reducerile acordate în funcție de vechimea clădirii și de tipul construcției. Este vorba de reducerea de până la 50% pentru clădirile mai vechi de 100 de ani, de 30% pentru cele între 50 și 100 de ani și de 10% pentru cele între 30 și 50 de ani, precum și de coeficientul de reducere pentru blocurile mari.
