Evenimentul, transmis în direct atât pe toate platformele Profit.ro, cât și la postul de televiziune Prima News, a fost organizat cu sprijinul One United Properties (partener principal), Auchan, Băncilă, Diaconu și Asociații, Bellemonde, Celco, Cushman&Wakefield Echinox, Evo Properties, HILS Development, Imobiliare.ro, North Bucharest Investments, Salt Bank
Potrivit acestuia, lipsa livrărilor noi din ultimii ani a dus piața către un nou model de dezvoltare, mai puțin speculativ și mai orientat spre proiecte built-to-suit și venituri predictibile.
„Eu cred că piața, în special piața de birouri, este într-o constantă evoluție și clădirile ar cam trebui să evolueze și ele odată cu nevoile chiriașilor și odată cu nevoile pieței. Faptul că am avut niște ultimi ani aproape fără livrări cred că înseamnă o evoluție, în primul rând, a pieței către nivelul următor, mai puțin dezvoltare speculativă, mult mai mult built-to-suit, mult mai mult dezvoltări făcute în zona veniturilor predictibile”, a declarat Adinel Tudor, CEO Evo Properties.
Acesta a arătat că Bucureștiul are unul dintre cele mai tinere stocuri de clădiri de birouri din regiune, cu o vârstă medie de circa 12 ani, ceea ce presupune în principal investiții de refurbishment, nu reconversii majore.
În opinia sa, diferențierea dintre clădirile vechi și cele noi nu mai ține doar de localizare sau de apropierea de transportul public, ci mai ales de capacitatea proprietarilor de a răspunde noilor cerințe ale chiriașilor.
„Doar să ai o clădire bună, localizată bine lângă un mijloc de transport în comun, nu mai este suficient. Contează foarte tare cât de adaptabil este dezvoltatorul la nevoile chiriașilor. Iar în ultimii 3-5 ani, chiriașii au din ce în ce mai mult nevoie să construiască o comunitate, cu colegii lor și cu vecinii lor de clădire”, a spus Adinel Tudor.
Evo Properties a investit în facilități care să transforme clădirile în spații active și orientate către comunitate, de la cafenele de specialitate până la săli de fitness și servicii medicale.
„Cred că am fost printre pionierii conceptelor de a transforma lobby-ul într-un spațiu viu și vibrant. Avem o cafenea care oferă cafea de specialitate, foarte curând o să anunțăm o nouă funcțiune tot în lobby-ul clădirii, orientată către nevoile celor care vin la muncă. Suntem, deocamdată, singurul dezvoltator care a investit într-o sală de fitness gratuită pentru chiriași, cu circuit închis”, a afirmat acesta.
El a subliniat că firmele preferă tot mai mult clădiri premium, chiar dacă reduc suprafețele închiriate, iar accesul la metrou a devenit un criteriu esențial.
„Ce am văzut, cel puțin în ultimii doi ani, este că chiriașii preferă, chiar dacă reduc spațiile, clădiri de o calitate mai bună, cu servicii complementare și cu accesibilitate excelentă. Metroul este cuvântul-cheie aici, astfel încât să reușească să își aducă din ce în ce mai mult echipele înapoi la birou”, a declarat Adinel Tudor.
Referindu-se la costurile de administrare, șeful Evo Properties a spus că piața a ajuns într-un punct de echilibru între cererea nouă și livrările de spații, după câțiva ani în care dezvoltările au fost aproape inexistente.
„Cred că, de un an probabil, echilibrul între net take-up, adică cererea de spații noi din partea chiriașilor, și livrări a ajuns la un punct de echilibru. În ultimii 4-5 ani, cererea netă s-a situat undeva între 100.000 și 150.000 mp, iar livrările, întrucât au fost zero sau cvasi-zero în ultimii trei ani, au permis dezvoltatorilor să umple încet-încet aceste clădiri”, a explicat el.
În același timp, Tudor spune că în 2024 au existat negocieri agresive din partea chiriașilor, care au încercat să obțină spații premium la costuri foarte reduse.
„Am văzut destul de multe cazuri în care chiriașii veneau cu solicitări atât de agresive încât își doreau birouri de clasă A la preț de depozit, poate chiar uneori mai mic decât prețul de depozit”, a spus CEO-ul Evo Properties.
Potrivit acestuia, costurile de administrare ale proprietarilor au crescut cu aproximativ 17% în ultimul an, iar eficiența energetică și soluțiile tehnice implementate în clădiri fac diferența în nivelul taxelor suportate de chiriași.
„Clădirile construite cu soluții eficiente, atât din punct de vedere energetic, cât și al mentenanței, sunt cele care fac diferența între un service charge care se poate duce spre 5-5,5-6 euro/mp și unul care rămâne sub 4 euro/mp, lucruri care se văd direct în bugetul chiriașului”, a afirmat Adinel Tudor.
Acesta a explicat că, în sistemul triple net lease, costurile de administrare și operare sunt transferate integral către chiriași.
„Cât din costurile de administrare și operare se mai pot transmite chiriașilor? Tot. Piața funcționează într-un sistem de triple net lease, ceea ce înseamnă că dezvoltatorii vor ca venitul din chirie să fie un venit predictibil”, a declarat Adinel Tudor.
Totuși, el spune că firmele au început deja să solicite plafonarea indexărilor, pe fondul presiunilor generate de inflație și de creșterea accelerată a costurilor.
„Am avut niște ani ca un roller coaster din punct de vedere al inflației, al creșterilor de costuri și al salariului minim. Opinia mea este că Bucureștiul a crescut un pic mai mult decât își permitea și a crescut pe consum. Dacă ne uităm la salariul median, suntem peste capitale europene cu care concurăm pentru capital, business și dezvoltare”, a concluzionat CEO-ul Evo Properties.
