EUR 4.8806 0.0013
USD 4.8447 0.0439
GBP 5.7514 -0.0325
CHF 5.0668 0.0343
XAU 273.1331 0.3449
AED 1.3190 0.0120
AUD 3.3441 0.0100
BGN 2.4954 0.0007
BRL 0.9374 0.0082
CAD 3.7332 0.0110
CNY 0.7118 0.0050
CZK 0.1982 -0.0003
DKK 0.6562 0.0002
EGP 0.2530 0.0026
HRK 0.6493 -0.0005
100 HUF 1.1967 -0.0084
INR 0.0607 0.0005
100 JPY 3.5460 -0.0031
100 KRW 0.3647 0.0018
MDL 0.2495 0.0000
MXN 0.2394 -0.0007
NOK 0.4953 0.0009
NZD 3.0123 0.0007
PLN 1.0264 -0.0065
RSD 0.0416 0.0000
RUB 0.0813 0.0015
SEK 0.4593 -0.0015
THB 0.1358 0.0010
TRY 0.2676 0.0002
UAH 0.1314 0.0012
XDR 6.3499 0.0285
ZAR 0.2855 -0.0022
Login mobil
Live
  • ŞTIRI
    • Economie
    • Politic
    • Social
    • Life
    FOTO Fațada de nord a clădirii Cazinoului din Constanța - dezvelită. Cum arată acum cazinoul și ce destinație va avea
    FOTO Fațada de nord a clădirii Cazinoului din Constanța - dezvelită. Cum arată acum cazinoul și ce destinație va avea
    EXCLUSIV BCR și Eximbank au mers cu oferte la Primăria Capitalei
    EXCLUSIV BCR și Eximbank au mers cu oferte la Primăria Capitalei
    Telekom Mobile acordă dividende de 55 milioane euro, după ce în primăvară a tăiat peste 2 miliarde lei pentru acoperirea pierderilor contabile
    Telekom Mobile acordă dividende de 55 milioane euro, după ce în primăvară a tăiat peste 2 miliarde lei pentru acoperirea pierderilor contabile
    Guvernul alocă încă 30 milioane lei pentru cazarea și masa refugiaților ucraineni, găzduiți de persoane fizice. Câți ucraineni sunt sprijiniți de la buget
    Guvernul alocă încă 30 milioane lei pentru cazarea și masa refugiaților ucraineni, găzduiți de persoane fizice. Câți ucraineni sunt sprijiniți de la buget
    Peste 6.400 de cetățeni ucraineni au fost angajați în România. Ce meserii și-au ales
    Peste 6.400 de cetățeni ucraineni au fost angajați în România. Ce meserii și-au ales
  • MUST READ
  • POVEŞTI cu PROFIT
    • Financiar
      • Bănci
      • Asigurări
      • Piaţa de capital
    • Energie
    • Retail
    • IT&C
    • VECINI
    • Auto / Transporturi
    • Turism
    • Real Estate & Constructii
    • Agribusiness
    • Farma
    • Media & Advertising / CSR
    • Profit News TV
    • Dezbaterile Profit News
    Bursa pierde aproape un sfert de procent. Volume foarte mici. Nicio acțiune nu depășește tranzacții de 4 milioane lei
    Bursa pierde aproape un sfert de procent. Volume foarte mici. Nicio acțiune nu depășește tranzacții de 4 milioane lei
    Audi infirmă decizia de intrare în Formula 1, Porsche se abține de la comentarii
    Audi infirmă decizia de intrare în Formula 1, Porsche se abține de la comentarii
    VIDEO Stars Coffee ia locul gigantului american de cafea Starbucks în Rusia, cu sloganul ”Bucks a plecat, stelele au rămas”
    VIDEO Stars Coffee ia locul gigantului american de cafea Starbucks în Rusia, cu sloganul ”Bucks a plecat, stelele au rămas”
    INFOGRAFICE Cele mai valoroase business-uri hoteliere din România
    INFOGRAFICE Cele mai valoroase business-uri hoteliere din România
    Gazprom oprește din nou furnizarea gazelor către UE
    Gazprom oprește din nou furnizarea gazelor către UE
  • PERSPECTIVE
  • TAXE şi CONSULTANŢĂ
  • PROFITUL TĂU
    • Servicii financiare
    • Bursa
    • Gadget / Internet
    • Auto
    • Retail
    • Lifestyle
    • Entertainment
    • Sport
    • Utilitare
    Bursa pierde aproape un sfert de procent. Volume foarte mici. Nicio acțiune nu depășește tranzacții de 4 milioane lei
    Bursa pierde aproape un sfert de procent. Volume foarte mici. Nicio acțiune nu depășește tranzacții de 4 milioane lei
    Audi infirmă decizia de intrare în Formula 1, Porsche se abține de la comentarii
    Audi infirmă decizia de intrare în Formula 1, Porsche se abține de la comentarii
    Bitcoin se depreciază puternic, până aproape de 21.000 de dolari
    Bitcoin se depreciază puternic, până aproape de 21.000 de dolari
    Protecția Consumatorilor a scos definitiv de pe piață 700.000 de litri de băuturi răcoritoare depozitate în soare, la o fabrică de produse Tymbark
    Protecția Consumatorilor a scos definitiv de pe piață 700.000 de litri de băuturi răcoritoare depozitate în soare, la o fabrică de produse Tymbark
    Indecizie pe Wall Street. Indicele S&P se luptă să rămână pe verde la nivel săptămânal
    Indecizie pe Wall Street. Indicele S&P se luptă să rămână pe verde la nivel săptămânal
  • OPINII
  • BLOOMBERG
  1. Home
  2. Legal
  3. INTERVIU Ștefania Zorilă, Notar public, Aequitas: Achiziția unui apartament nou sau în curs de edificare

INTERVIU Ștefania Zorilă, Notar public, Aequitas: Achiziția unui apartament nou sau în curs de edificare

Legal

INTERVIU Ștefania Zorilă, Notar public, Aequitas: Achiziția unui apartament nou sau în curs de edificare
Parteneri Profit.ro
Parteneri Profit.ro
scris 7 aug 2020

Stimată doamnă Notar public, știm că multe persoane sunt temătoare atunci când achiziționează o locuință în stadiul de proiect. De aceea, vă întreb ce este important să urmărească o persoană atunci când își cumpăra un apartament nou, într-un bloc nefinalizat?

Achiziția unui imobil este întotdeauna un moment important, indiferent daca acesta va fi viitoarea dumneavoastră locuință sau va avea rolul unei investiții financiare și va trebui tratat ca atare. Dacă v-ați hotărât să achiziționați un apartament nou care face parte dintr-un complex rezidențial în stadiu de proiect sau în curs de edificare, va trebui să urmăriți anumite aspecte care vor garanta siguranța acestei tranzacții.

Cel mai important document pe care va trebui să vă asigurați că îl posedă dezvoltatorul proiectului rezidențial din care face parte apartamentul dorit, este autorizația de construire emisă de primăria competentă, precum și dovada înscrierii acesteia în cartea funciară a terenului pe care se dezvoltă proiectul rezidențial. În multe situații, dezvoltatorul deține cu titlul de proprietate acest teren, dar uneori acest teren poate fi deținut de o altă persoană fizică sau juridică care a încheiat cu dezvoltatorul imobiliar un contract de asociere în participațiune sau un alt tip de contract, care dă acestuia dreptul de-a construi pe acest teren, constituind în favoarea sa un drept de superficie. Acest drept de superficie este un drept complex compus din dreptul real de folosință asupra terenului și dreptul de proprietate asupra construcției viitoare. Finalizarea construcției, respectiv îndeplinirea obligațiilor asumate în acest contract, va avea ca efect stingerea contractului prin împărțirea beneficiilor, printre care și intrarea în patrimoniul dezvoltatorului a dreptului de proprietate indiviz asupra terenului, drept aferent apartamentelor nou edificate. Astfel de situații juridice nu constituie un impediment pentru încheierea de antecontracte de vânzare-cumpărare a apartamentelor ce vor face obiectul noi construcții.

Situația juridică a proiectulului rezidențial trebuie să rezulte din extrasul de carte funciară care vă va fi pus la dispoziție de către reprezentanții dezvoltatorului. În acest extras de carte funciară, în afară de intabularea dreptului de proprietate/folosința asupra terenului și de notarea autorizației de construire, este posibil să existe înscrisă o ipotecă în favoarea băncii care finanțează acest proiect rezidențial. Existența acestei ipoteci nu trebuie să vă îngrijoreze, aceasta constituind o garanție suplimentară pentru orice cumpărător, deoarece banca care finanțează acest proiect a efectuat verificări suplimentare înainte de a acorda creditul solicitat de către dezvoltator.

Ce trebuie sa verifice potențialul cumpărător când semnează un antecontract? Există garanții?

Situația juridică a proiectului rezidențial, termenul de finalizare, detalii legate de suprafețe, compunerea apartamentului, inclusiv schița acestuia, prețul și detalii legate de plata acestuia, reprezentarea legală a dezvoltatorului respectiv promitentul vânzător, vor fi prezentate în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, semnat întotdeauna în fața unui notar public, în formă autentică. Încheierea acestui document naște în favoarea beneficiarului cumpărător garanții legale care-l vor asigura pe acesta că își va recupera avansul din prețul plătit atunci când promitentul vânzătorul nu va putea să livreze, in termenele și condițiile prevăzute în cuprinsul antecontractului, apartamentul contractat. Astfel, beneficiarul cumpărător sau promitentul achizitor va beneficia de ipoteca legală instituită de articolul 2386 alin 2 din Codul Civil, astfel: …beneficiază de ipotecă legală:…

Alin 2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;,,.

Această ipotecă legală va garanta restituirea avansului indiferent de cuantumul acestuia, respectiv chiar și în situația în care acesta reprezintă cea mai mare parte a prețului apartamentului.

De multe ori la baza acestui antecontract stă și un înscris sub semnătură privată care a avut ca obiect rezervarea apartamentului dorit de potențialul cumpărător, cu precizarea prețului agreat cu reprezentantul dezvoltatorului. Acest înscris nu ține locul unui antecontract, nu are forța sau efectele acestuia, și trebuie să fie urmat întotdeauna de un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică în fața unui notar public, act ce constituie titlu executoriu.

Formalități necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare

Pentru a se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, dezvoltatorul rezidențial, respectiv promitentul vânzător din cadrul antecontractului, va trebui să finalizeze lucrările de construire, să încheie cu autoritățile publice competente cum ar fi Primăria, Inspectoratul de Stat în Construcții precum și cu reprezentanții antreprenorilor implicați in proiect, procesul verbal de recepție finală a construcției, document în baza căruia se va emite certificatul de atestare al edificării construcțiein.Acest act va sta la baza intabulării in cartea funciara a terenului, a imobilului condominium. Ulterior acestor operațiuni, se vor mai efectua de către dezvoltator operațiuni cadastrale, notariale și de carte funciară, respectiv de apartamentare a construcției și de dezlipire a terenului pe care a fost edificată construcția, in vederea obținerii cărților funciare individuale ale apartamentelor și ale locurilor de parcare. Abia după obținerea acestora, si doar in situația in care plata prețului provine integral din sursele proprii ale cumpărătorului, se vor putea fie încheia contractele de vânzare-cumpărare ale apartamentelor nou edificate. In situația in care prețul este finanțat de o banca, se va încheia un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare în care se va menționa numărul cadastral al apartamentului, iar întreaga documentație, de la actul de proprietate al dezvoltatorului și până la extrasul de carte funciară al apartamentului, vor fi trimise băncii finanțatoare în vederea aprobării finale a dosarului de credit. Abia după ce banca va aproba finanțarea prețului, se va încheia contractul de vânzare-cumpărare precum și un contract de ipotecă pentru garantarea restituirii creditului acordat cumpărătorului. În cadrul programului Prima Casă nu se mai încheie acest contract de ipotecă, garanția restituirii creditului fiind oferită de Statul Român. Beneficiarii acestui program se bucură și de taxe reduse în momentul în care vor finaliza documentația necesara pentru achiziția apartamentului.

Predarea apartamentului către beneficiarul cumpărător poate avea loc înainte de semnarea contractului, iar in acest sens se va semna procesul verbal de predare primire în care se vor menționa, dacă va fi cazul, eventualele remedieri ce se vor aduce apartamentului. Uneori aceasta predare poate avea loc după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, termenul la care aceasta va avea loc, fiind menționat expres în cuprinsul acestuia.

La predare, apartamentele vor fi conectate la furnizorii de utilități publice, urmând ca după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, noii proprietari ai apartamentelor sa încheie contracte în nume propriu cu toți acești furnizori. Totodată, după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, acesta va fi înscris în cartea funciară a apartamentului prin grija Notarului Public instrumentator si pe rolul fiscal al Direcțiilor de Impozite si Taxe ale Primăriilor competente, prin grija cumpărătorului.

Există posibilitatea ca potențialul cumpărător să nu-și mai recupereze banii daca dezvoltatorul intra în faliment?

Deși rare, există și situații când lucrurile nu merg bine iar dezvoltatorul nu va putea livra în condițiile stabilite apartamentul, fiind posibil ca acesta să se afle în stare de insolvență. În această situație distingem două variante.

Prima este aceea în care dezvoltatorul se reorganizează, iar în baza unui plan de reorganizare, aprobat de adunarea creditorilor si înfățișat judecătorului sindic, va propune noi surse de finanțare care să-i permită finalizarea proiectului și livrarea bunurilor către clienții săi. Într-o astfel de situație, promitenții cumpărători trebuie să formuleze și să solicite practicianului în insolvență, înregistrarea unei declarații de creanță, in termenul prevăzut în notificarea trimisă de acesta conform art. 99 din Legea 85/2014, în baza căreia vor figura pe tabelul de creanțe la poziția creditori garantați având în vedere că beneficiază de ipoteca legală arătată mai sus, conform art. 5, pct. 15 din aceeași lege. În această situație șansa de recuperare a apartamentelor este destul de mare dar perioada de timp necesară pentru aceasta, va fi mult crescută față de perioada de timp avută inițial în vedere la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Precizăm încă odată că ipoteca legală se naște doar în baza antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică deoarece doar înscrisurile autentice se pot înscrie in cartea funciara a imobilului, conform art. 888 Cod Civil.

A doua variantă este aceea în care dezvoltatorul va intra în faliment, fie ca urmare a unui plan reorganizare nereușit, sau neaprobat, fie in mod direct, la cererea acestuia sau a unui creditor. În această situație bunul imobil, indiferent de stadiu de execuție, va fi scos la vânzare prin licitație, in baza unui regulament de vânzare aprobat de adunarea creditorilor, iar sumele obținute vor fi împărțită între creditorii înscriși pe tabelul de creanțe. Revenim asupra importanței declarațiilor de creanță, care trebuie formulate în termenul legal. Și in aceasta situație, beneficiarii cumpărători au șanse sa își recupereze avansurile plătite sau o parte a acestora.

În piața imobiliara actuală, numărul falimentelor societăților care se ocupă de dezvoltare imobiliară este scăzut, acestea constituind o excepție, regula fiind aceea a proiectelor rezidențiale care livrează apartamente sau locuințe individuale, la termenele si în condițiile stabilite cu clienții acestora.

Un material Legal Marketing

viewscnt
Afla mai multe despre
notar
stefania zorila
achizitie bloc

Poţi citi în continuare

  • INTERVIU Vlad Ghinescu, Board Member Capidava Financial: “Flexibilitatea și capacitatea de a ne adapta oricăror cerințe ne face să devenim una din principalele opțiuni din piață”
    INTERVIU Vlad Ghinescu, Board Member Capidava Financial: “Flexibilitatea și capacitatea de a ne adapta oricăror cerințe ne face să devenim una din principalele opțiuni din piață” 6 aug 2020
  • GUEST WRITER Filip & Company: Ce obligații noi le revin companiilor pentru prevenirea hărțuirii morale la locul de muncă?
    GUEST WRITER Filip & Company: Ce obligații noi le revin companiilor pentru prevenirea hărțuirii morale la locul de muncă? 3 aug 2020
Urmărește poveștile cu profit pe:
PROFIT TV - live și program

EVENIMENTE PROFIT.ro

Premiul CFA România pentru cea mai bună acoperire mediatică a economiei

Ultimele ştiri

  • Bursa pierde aproape un sfert de procent. Volume foarte mici. Nicio acțiune nu depășește tranzacții de 4 milioane lei astăzi, 22:30
  • Audi infirmă decizia de intrare în Formula 1, Porsche se abține de la comentarii astăzi, 21:44
  • VIDEO Stars Coffee ia locul gigantului american de cafea Starbucks în Rusia, cu sloganul ”Bucks a plecat, stelele au rămas” astăzi, 21:26
  • INFOGRAFICE Cele mai valoroase business-uri hoteliere din România astăzi, 21:00
  • vezi toate ştirile

Newsletter

Pentru o sinteza cu cele mai importante evenimente economice ale zilei te rugam sa te abonezi la

Curs BNR

1 EUR4.8806 +0.0013+0.03 %
1 USD4.8447 +0.0439+0.91 %
1 GBP5.7514 -0.0325-0.56 %
1 CHF5.0668 +0.0343+0.68 %

Curs BNR oferit de cursvalutar.ro

Cont de economii

Calculatorul estimeaza suma acumulata intr-un cont de economii, daca se fac depuneri lunare. Rezultatul afisat cuprinde atat sumele depuse pe parcurs cat si dobanda acumulata, care se capitalizeaza luna de luna.

%
 

Poti consulta si restul calculatoarelor aici

DISCLAIMER:
Acest calculator este informativ si simuleaza conditiile pentru creditare, pentru o oferta finala va rugam sa contactati banca dumneavoastra.

 

 

Legal

Savin & Asociații obține suspendarea executării silite a unui titlu executoriu de aproximativ 5.000.000 euro împotriva Blue Air
Savin & Asociații obține suspendarea executării silite a unui titlu executoriu de aproximativ 5.000.000 euro împotriva Blue Air
  • Aplicarea “marcajului” de brevet în România
    Aplicarea “marcajului” de brevet în România
  • CMS România anunță o nouă rundă de promovări în care ponderea femeilor este de 80%
    CMS România anunță o nouă rundă de promovări în care ponderea femeilor este de 80%
mai multe
  • Noi măsuri în materia procedurilor de prevenire a insolvenței
    Noi măsuri în materia procedurilor de prevenire a insolvenței
  • Alina Savin, Managing Partner - Savin & Asociații. Noutăți prevăzute de Legea  nr. 216/2022 de modificare și completare a Legii insolvenței, promulgată astăzi, 14 iulie 2022
    Alina Savin, Managing Partner - Savin & Asociații. Noutăți prevăzute de Legea nr. 216/2022 de modificare și completare a Legii insolvenței, promulgată astăzi, 14 iulie 2022
  • Contact
  • Publicitate
  • Despre noi
  • About cookies

The Social Responsibility of Business is to Increase Its Profits.

Milton Friedman

© 2022 Profit.ro. Toate drepturile rezervate.

Dezvoltat de 1616.ro