În acest articol prezentăm principalele etape recomandabil să fie parcurse de un cumpărător diligent, de la identificarea imobilului dorit și până la semnarea promisiunii de vânzare: verificările juridice prealabile, semnarea contractului de rezervare și negocierea promisiunii propriu-zise.
1. Due diligence juridic: ce verificați înainte de a semna orice
Este recomandabil ca această etapă să fie parcursă cu asistența unui avocat. În cazul în care optați totuși să o parcurgeți pe cont propriu, prezentăm mai jos verificările minimale.
1.1. Verificarea dezvoltatorului și a istoricului său
Un prim pas îl reprezintă o căutare generală (Google, inclusiv instrumente de tip ChatGPT) privind dezvoltatorul, asociații săi și istoricul proiectelor dezvoltate prin diversele sale societăți de proiect (SPV-uri). Ulterior, poate fi consultat portal.just.ro, după denumirea societății vânzătoare, pentru identificarea eventualelor litigii.
Tipuri de litigii care pot reprezenta un semnal de alarmă: executări silite, cereri de intrare în insolvență, litigii cu antreprenorii sau cu alți promitenți-cumpărători, litigii în contencios administrativ legate de autorizația de construire (de regulă, numărul autorizației atacate apare pe portal).
Dacă proiectul este în București, verificați pe site-ul Primăriei Municipiului București, după adresă, dacă există notificări nesoluționate în baza Legii 10/2001 sau a Legii 18/1991.
Acolo unde există dubii — potențiale litigii, neconformități ale proiectului, notificări nesoluționate în baza legilor de restituire a proprietății sau proiecte de infrastructură în proximitate (lărgiri de drumuri, poduri, pasaje) — se pot formula adrese către autorități în baza legii privind liberul acces la informațiile de interes public, justificând în mod transparent intenția de a încheia o promisiune de vânzare în legătură cu acel proiect sau anexând contractul de rezervare (dacă există) în justificarea interesului.
De asemenea, pot fi solicitate dezvoltatorului clarificări privind sursa finanțării proiectului: finanțare bancară sau fonduri proprii.
Pe Geoportal ANCPI, după numărul de carte funciară al terenului, se poate verifica modul în care se face accesul la drumul public. Dacă accesul presupune tranzitarea altor parcele, este util să se solicite extrase de carte funciară pentru a confirma că dezvoltatorul are un drept real de trecere asupra acestora.
1.2. Documentele care ar trebui solicitate dezvoltatorului:
Autorizația de construire, împreună cu certificatul de urbanism care a stat la baza ei. Verificați concordanța dintre parametrii din certificat și ceea ce s-a autorizat — neconcordanțele creează riscul atacării în instanță și al anulării autorizației;
Extrasul de carte funciară pentru teren, din care trebuie să rezulte că dezvoltatorul este proprietarul terenului și că nu există litigii și sarcini, altele decât eventuala ipotecă a băncii finanțatoare și servituțile legale ale furnizorilor de utilități;
Copia cărții funciare colective a bunului viitor;
Extrasul de carte funciară pentru unitatea individuală bun viitor.
Ultimele două documente au devenit obligatorii de la 8 martie 2026, când a intrat în vigoare Ordinul 293/2026 de modificare a Ordinului 600/2023, care pune în aplicare cerințele Legii Nordis.
De menționat că în extrasul de carte funciară pentru teren trebuie să apară notată autorizația de construire. În lipsa cărților funciare privind bunurile viitoare și a autorizației notate în CF, promisiunea de vânzare nu poate fi încheiată, cerința fiind impusă în mod expres prin Legea Nordis: dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare, în condițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.
Acesta este unul dintre elementele de noutate aduse de lege: promisiunile nu se mai pot încheia de la stadiul de simplă idee a proiectului, cum era posibil anterior. Dacă pe parcursul proiectului apar modificări de compartimentare sau de destinație a unităților individuale, acestea nu fac obiectul unei noi documentații de preapartamentare, ci se reflectă în cartea funciară la momentul înscrierii finale.
2. Contractul de rezervare
Legea Nordis a stabilit o serie de reguli pentru contractele de rezervare:
avansul plătit la rezervare nu poate depăși 5% din preț și se deduce din prețul vânzării;
durata contractului de rezervare nu poate depăși 60 de zile;
dacă în 60 de zile de la semnarea rezervării nu se încheie promisiunea sau contractul de vânzare din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral sumele primite, în termen de 30 de zile.
3. Negocierea promisiunii de vânzare
Contrar unor informații vehiculate în piață, Legea Nordis nu a instituit o limitare a avansurilor care pot fi achitate în baza promisiunilor de vânzare — pot fi achitate avansuri inclusiv de 100% din preț. Legea a stabilit însă modul în care dezvoltatorii pot utiliza aceste sume: avansurile se depun într-un cont bancar distinct, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit, și pot fi cheltuite numai în scopul dezvoltării acelui proiect, numai cu viza „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, în limitele a maximum 25% din preț pentru partea de rezistență și maximum 20% din preț pentru partea de instalații.
Din perspectiva promitentului-cumpărător al unui apartament nou, trei categorii de clauze prezintă o importanță deosebită:
3.1. Aspecte importante pentru promitentul-cumpărător de inclus în promisiune sau într-o anexă la promisiune privind descrierea imobilului
poziția în condominiu și orientarea (punctele cardinale) pentru fiecare cameră;
numărul de camere și suprafața fiecăreia;
finisajele și nivelul de calitate al acestora;
marjă de eroare de suprafață acceptabilă (d.e. +/- 2%).
3.2. Ipoteca legală pentru avansul plătit
Potrivit legii, promitentul-cumpărător beneficiază de un drept de ipotecă legală pentru recuperarea avansului achitat în cazul în care contractul de vânzare nu se perfectează.
În practică, promitenților-cumpărători li se solicită uneori renunțarea la acest drept (cerință uneori justificată de cerințele băncii finanțatoare, în proiectele realizate cu finanțare bancară, unde banca urmărește să aibă întâietate în executarea garanțiilor). Pe de altă parte, în astfel de proiecte, banca supervizează proiectul, iar luarea sa în garanție poate fi privită ca un element de confort pentru cumpărător: înseamnă că proiectul a trecut de filtrele băncii și este bancabil.
Chiar și atunci când există o asemenea justificare din partea dezvoltatorului, nu este necesară renunțarea integrală la ipoteca legală. Se poate renunța doar la înscrierea ei sau se poate conveni amânarea înscrierii, conform art. 159 din Ordinul 600/2023 — de exemplu, ipoteca se poate înscrie ulterior, dacă promitentul-vânzător nu respectă termenul de finalizare a proiectului, de perfectare a vânzării sau alte etape-prag stabilite prin promisiune.
Este adevărat că o ipotecă asupra unei cote indivize de teren și asupra unui bun viitor, nerecepționat și neintabulat, nu este ușor de executat, însă rămâne preferabilă lipsei oricărei garanții.
O garanție alternativă, direct executabilă și care nu presupune înscriere în cartea funciară, poate fi biletul la ordin emis de promitentul-vânzător, preferabil avalizat de un administrator sau asociat.
De reținut și că intabularea ipotecii în cartea funciară este o formalitate de publicitate imobiliară distinctă de notarea promisiunii: notarul public este obligat să noteze promisiunea în cartea funciară a terenului, a condominiului viitor și a unității individuale bun viitor, iar la această formalitate nu se poate renunța în mod valabil, raportat la prevederile art. 19 alin. (3) din Codul civil.
3.3. Calendarul proiectului
Orice promisiune de vânzare ar trebui să conțină termene pentru finalizarea proiectului, care să reflecte calendarul prezentat de dezvoltator, cu etape care pot fi verificate (atât în teren cât și în documentația proiectului):
începerea lucrărilor și transmiterea anunțurilor de începere către ISC și primăria competentă;
finalizarea fundațiilor;
finalizarea structurii de rezistență;
finalizarea închiderilor exterioare (acoperiș, ferestre, uși exterioare), a compartimentărilor interioare și a instalațiilor;
finalizarea finisajelor interioare și exterioare, a amenajărilor exterioare și a racordurilor definitive la utilități;
recepția la terminarea lucrărilor fără obiecțiuni și obținerea certificatului de atestare a edificării construcției;
intabularea.
De reținut că, potrivit art. 27 din Legea 10/1995, predarea apartamentului se poate face numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la utilitățile edilitare. Existența branșamentelor ar trebui, așadar, fixată ca etapă esențială a finalizării proiectului.
Un element de noutate adus de Ordinul 293/2026 începând cu 8 martie 2026 este că, după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și emiterea de către autoritatea locală a certificatului de atestare a edificării construcției, inspectorul de cadastru/o echipă special desemnată de directorul oficiului teritorial competent, poate dispune efectuarea unei verificări suplimentare în teren.
Verificarea privește regimul de înălțime, releveele unităților individuale (acestea se verifică aleatoriu) și, în cazuri bine justificate, amplasamentul construcției condominiu, pentru a se clarifica dacă există corespondență între construcția real executată, finalizată și conținutul documentației cadastrale și certificatul de atestare a edificării construcției
Aceasta apare ca o prerogativă a inspectorului/ echipei de inspecție din cadrul BCPI („poate efectua o verificare formală la teren”) nu ca o obligatie, legea lăsând neclarificate criteriile/ condițiile în raport de care este necesar să se procedeze la o astfel de verificare.
Prin urmare, în plus față de cele două formalități obligatorii până acum la finalizarea lucrărilor de construire, respectiv:
– obținerea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor care certifică finalizarea lucrărilor cu respectarea autorizației de construire precum și a documentelor prevăzute în cartea tehnică a construcției (art. 1 din HG 273/1994) și
– obținerea certificatului de atestare atestare, care confirmă că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (conform art. 37 alin. 6 din Legea 50/1991),
legiuitorul o instituie și o a treia formalitate, al cărei scop este, probabil, să se verifice acuratețea/ corectitudinea lucrării persoanei autorizate care efectuează măsurătorile în teren și întocmește documentația cadastrală.
3.4. Penalități de întârziere
Pentru întârzieri în finalizarea apartamentului și semnarea contractului de vânzare este recomandabil să fie prevăzute penalități.
Pot fi acordate perioade de grație pentru depășirea termenelor din motive neimputabile promitentului-vânzător: condiții meteo nefavorabile, cazuri fortuite sau de forță majoră (pandemii, războaie) ori întârzieri ale autorităților în efectuarea unor demersuri obligatorii. În același timp, însă, este recomandabil să se clarifice în promisiune că întârzierea autorității este imputabilă promitentului-vânzător dacă acesta nu respectă autorizația de construire inițială, nu convoacă la termen comisia de recepție sau solicită modificări de temă neprevăzute în proiectul inițial.
La stabilirea penalităților, o abordare rezonabilă este de preferat: într-un proiect nefinalizat, unde i se oferă un preț mai avantajos decât într-unul finalizat, promitentul-cumpărător își asumă și un rol de investitor, cu o doză firească de risc aferentă. Penalitățile de întârziere ar trebui, prin urmare, să fie proporționale cu acest risc asumat. Două criterii întâlnite în practică pentru dimensionarea penalităților sunt valoarea chiriei pentru un imobil similar în perioada de întârziere, respectiv dobânda medie practicată de bănci în aceeași perioadă.
Nota bene: ipoteca legală garantează doar restituirea avansului, nu și plata penalităților. Totodată, întrucât, conform Legii Nordis, promisiunea se încheie obligatoriu la notar, ea constituie titlu executoriu pentru plata la termen a creanțelor certe.
4. Concluzii
Legea Nordis a introdus o serie de cerințe noi în materia promisiunilor de vânzare pentru apartamentele nefinalizate: promisiunile nu se mai pot încheia fără autorizație de construire notată în cartea funciară și fără cărți funciare pentru bunurile viitoare, avansurile aferente contractelor de rezervare sunt plafonate, iar sumele plătite în avans pot fi utilizate de dezvoltator numai în condițiile stabilite de lege. Cadrul legal nu înlocuiește însă diligența proprie a cumpărătorului: verificările prealabile, o promisiune negociată cu atenție și garanțiile adecvate rămân instrumente esențiale pentru protejarea investiției.
Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică. Pentru asistență adaptată situației dumneavoastră, echipa SecuLegal vă stă la dispoziție: contact@seculegal.ro | +40 721 50 50 90 | www.seculegal.ro
