Ce costuri presupune refinanțarea creditelor ipotecare?

Ce costuri presupune refinanțarea creditelor ipotecare?
scris 7 dec 2022

Creșterea dobânzilor la lei a lovit în plin finanțele celor cu împrumuturi la bănci. Dacă ai credite ipotecare pe termen lung sau mai multe împrumuturi pe care dorești să le consolidezi, atunci ai putea căuta oferte mai avantajoase care să-ți reducă rata lunară. Trebuie să fii, însă, atent la costuri, pentru că refinanțarea ipotecarelor nu este gratis.

Dobânda medie la creditele pentru locuințe în soldul băncilor aproape că s-a dublat în ultimul an, ajungând în unele cazuri la valori mai mari de 9% pe an la credite cu dobândă variabilă calculată în baza ROBOR și de peste 6.5% pe an pentru creditele cu dobândă variabilă calculată utilizând IRCC , fără a lua în calcul alte comisioane. De la 1 ianuarie urmează o nouă creștere a dobânzilor, pe fondul actualizării indicelui de referință pentru creditele acordat consumatorilor de la 4,06% la 5,71%. Creșterea dobânzilor vine în contextul inflației ridicate, de peste 15% pe an.

Cu o scădere a veniturilor reale și o creștere a obligațiilor de plată, cei cu împrumuturi, mai ales pe termen lung, ar putea încerca să-și reducă măcar o parte din costurile cu ratele lunare.

Dacă te găsești într-o astfel de situație și vrei să plătești rate mai mici, trebuie să știi că vei avea niște costuri cu refinanțarea creditului ipotecar pe care trebui să le iei în calcul.

Ce economii poți face

La un credit de 300.000 de lei (circa 61.000 de euro) pe 20 de ani cu o dobândă de 9%,  rata lunară este de 699 de lei și suma totală de plată este de 647.800 de lei. O reducere de dobândă de doar 0,5 puncte procentuale înseamnă o scădere a ratei la 2.603 de lei și a sumei totale de plată de 624.800 de lei. Cu 1,5 pp mai jos, rata lunară scade la 2417 de lei și suma totală de plată la 589.000 de lei. Prin refinantarea creditelor cu dobanda variabila in credite cu dobanda fixa pentru 3, 5, 8 sau 10 ani sunt posibile economii semnificative pe termen scurt și mai ales pe termen lung.

Cât te costă

Primele costuri posibile sunt cele către bancă, cu analiza dosarului. La unele bănci (BCR sau BRD, dacă se refinanțează un credit de la altă bancă) comisionul este zero, la altele ajung între 400 de lei (Banca Transilvania), 500 de lei (CEC Bank), 650 de lei (BRD, pentru refinanțare la aceeași bancă), 900 de lei (UniCredit și ING Bank)  și chiar 1.600 de lei (Raiffeisen Bank). O dobândă mai mică poate însă să facă relativ insignifiant acest cost ca criteriu de diferențiere între ofertele băncilor, însă trebuie luat în calcul că el este adesea inclus în soldul total al creditului și ajunge să fie o datorie pe termen lung pentru care se plătește dobândă.

Pentru că refinanțarea înseamnă acordarea unui nou împrumut, trebuie reevaluat și imobilul adus în garanție asupra căruia se pune ipoteca. Pentru acest lucru băncile oferă, de regulă, un evaluator autorizat agreat, însă poți alege unul din lista ANEVAR pe care să-l plătești separat. Cele mai multe bănci menționează un cost de circa 450-500 de lei cu evaluarea unui apartament și până la 800 de lei în cazul evaluării unei case, dar există și oferte, precum cea a BRD cu evaluarea gratuită dacă se optează pentru un evaluator agreat de bancă sau cea a Garanti BBVA, care până la finalul anului oferă gratuit evaluarea proprietății cumpărate.

Pentru credit se mai plătesc și asigurarea obligatorie de protecție împotriva dezastrelor (polița PAD) și cea împotriva tuturor riscurilor. Dacă ai deja un credit în derulare plătești deja aceste costuri, însă pentru asigurarea facultativă pot apărea diferențe între ofertele băncilor – adesea acestea au un asigurător pe care încearcă să îl promoveze cu polițe la un tarif mai avantajos.

Noua ipotecă trebuie declarată și în la Registrul Național de Publicitate Mobiliară (RNPM), unde tariful este de 88 de lei/înscriere.
Dacă este schimbată banca – și de regulă așa sunt obținute marjele semnificativ mai mici de dobândă -, atunci mai ai de plătit și taxe notariale, dar nu la fel de mari ca cele plătite la achiziția imobilului.

Onorariul notarului pentru autentificarea contractului de ipotecă este de circa 1.220 de lei la un credit de 61.000 de euro (prețul este calculat pe baza tarifului minim) și la fiecare 10.000 de euro din contract tariful crește sau scade cu 60-70 de lei.

Mai trebuie plătit și tariful de înscrierea a ipotecii la ANCPI de 100 de lei pe imobil + 0,1% din valoarea creditului – în exemplul nostru înseamnă 400 de lei cu totul.

Dacă sunt înscrise mai multe imobile ipotecate, atunci partea proporțională (0,01%) se aplică doar la valoarea primului credit, dar partea fixă de 100 de lei se aplică pentru fiecare imobil în parte.

Tot în materie de taxe notariale trebuie luată în calcul și radierea ipotecilor de la banca de unde se refinanțează creditul ipotecar, cost care poate fi între 350 lei și 500 lei.

Mai există și un comision unic pentru servicii prestate la cererea clientului pe care ai putea fi obligat să-l plătești către banca de la care ai creditul în derulare, dacă nu se menționează că ești scutit de plata lui pentru o astfel de operațiune. Cum băncile au fost nevoite să elimine, prin legislație, mai multe comisioane și să facă acest comision unic, au băgat în el toate costurile posibile și l-au făcut piperat la 20-50 de euro.

Dacă refinanțarea se face de la o bancă la alta, atunci ai mai putea plăti o sumă importantă și pentru un ordin de plată condiționat (prin care se face transferul de bani între cele două bănci și se stinge obligația față de banca la care se achită anticipat creditul), pe care de regulă pun comisioane ambele bănci. Spre exemplu, la Banca Transilvania comisionul pentru un ordin de plată primit este de 0,1%, minimum 200 de lei (la creditul de 61.000 de euro înseamnă 305 lei), și este negociabil pentru cele emise. La BCR, comisionul de emitere este de 0,1%, minimum 40 de euro, maximum 750 de euro și nu se percepe comision pentru procesarea solicitărilor de refinanțare a creditului acordat de BCR.

Dacă creditul pe care încerci să-l închizi are dobândă fixă (deși pare greu de găsit o ofertă mai bună în acest moment pentru un astfel de caz), atunci ai mai putea fi obligat să plătești și un comision de rambursare anticipată, care poate ajunge la maximum 1% (0,5% în ultimul an de creditare cu dobândă fixă). De regulă, băncile nu percep comisioane de plată anticipată a creditelor ipotecare cu dobândă fixă, dar există și unele excepții, cum este cazul BRD, de aceea este bine să verifici lista de taxe și comisioane aplicate contractului tău de credit, înainte să faci o refinanțare, deoarece plata unui astfel de comision ar încărca simțitor factura refinanțării (610 euro la un credit de 61.000 de euro).

Refinanțarea creditului poate costa, astfel, de la 500 de euro la 1.000 de euro, în funcție de comisioanele băncii alese.

Pentru a alege cele mai bune oferte de refinanțarea și pentru sprijin contactați un broker de credite...

și 

Intră pe 123credit.ro, verifică eligibilitatea pentru un credit și intri direct în legătură cu un specialist financiar sau broker din zona ta. 

viewscnt
Afla mai multe despre
credite ipotecare
refinanțare