TABEL Dezvoltatorii de spații comerciale țin pedala pe accelerație. Peste 750.000 de metri pătrați vor fi dați în folosință până în 2029. Stocul de retail din România al doilea cel mai mare din regiune, dar raportat la populație rămâne cel mai redus

NEPI Rockcastle, Iulius Group - Atterbury Europe, MAS RE - Prime Kapital, M Core sau Scallier sunt printre cei mai activi dezvoltatori, iar planurile de investiții vizează atât Bucureștiul (22% din suprafața totală a proiectelor anunțate)  și orașele regionale precum Cluj Napoca (38%),  Brașov (6%) și Iași (4%), cât și orașe terțiare – Bacău (9%), Reșița (5%), Sibiu (2%), Galați (4%), Giurgiu (2%) sau Tulcea (3%).

Dacă toate aceste proiecte vor fi finalizate, la sfârșitul anului 2029 stocul de spații de retail la nivel național va depăși pragul de 5,6 milioane de metri pătrați, în creștere cu cel puțin 16% față de nivelul actual, de 4,8 milioane de metri pătrați.

Din stocul respectiv, 1,33 milioane de metri pătrați de află în proiecte din București, restul suprafeței fiind localizat în țară (stocul include preponderent proiecte cu o suprafață închiriabilă brută mai mare de 5.000 metri pătrați).

CITEȘTE ȘI Prețul la gaze, noua reglementare: Ieftiniri de 10-12% pentru populație, +25% pentru noncasnici. Presiune pe ANRE. Ucraina și Moldova, factori de scumpire

Anul trecut au fost finalizați 208.000 metri pătrați de spații de retail, un volum cu 16% mai mare decât cel din 2024 și unul dintre cele mai ridicate înregistrate vreodată în România.

10 proiecte au fost livrate în 2025, reprezentând scheme noi sau extinderi ale unora deja existente, în București, Iași, Suceava, Arad, Ploiești, Hunedoara, Curtea de Argeș, Oraștie, Sibiu sau Cisnădie.       

Trebuie, de asemenea, remarcat faptul că în 2025 în București a fost finalizată una dintre cele mai semnificative destinații de retail de lux, totalizând aproximativ 4.000 metri pătrați închiriați, respectiv TOFF Galleries (Stirbei Palace), pe Calea Victoriei.

Peste 68% din suprafața de spații de retail livrate în 2025 a fost în proiecte de tip mall, restul în parcuri de retail și galerii comerciale, o situație total diferită față de 2024, când 64% din suprafața livrată a fost în parcuri de retail.

CITEȘTE ȘI Ministru explică - Cum a trecut datoria statului pragul de 60% din PIB, depășire anunțată în premieră de Profit.ro

Moldova Mall din Iași, de 125.700 metri pătrați deținut de Prime Kapital și MAS Real Estate a fost cea mai mare schemă de retail finalizată în 2025. Printre alte proiecte livrate în 2025 au fost și Agora Mall Arad (36.000 metri pătrați – o modernizare majoră a fostului Galleria Arad) și extinderea de 16.500 metri pătrați a Iulius Mall Suceava.

Livrările consistente din ultimii ani au propulsat piața locală pe al doilea loc în regiune, după Polonia (13,8 milioane de metri pătrați) din punct de vedere al stocul de retail modern.

Cu toate acestea, raportat la densitatea de astfel de spații, România are nivelul cel mai redus din Europa Centrală și de Est, cu 252 mp/ 1.000 de locuitori, față de 435 mp/ 1.000 locuitori în Slovacia, 365 mp/1.000 locuitori în Cehia, 359 mp/1.000 locuitori în Polonia și 326 mp/1.000 locuitori în Ungaria.

În ceea ce privește evoluția chiriilor, singura mișcare semnificativă a costurilor pentru spațiile prime a fost observată în ultimul trimestru al anului pentru spațiile de pe Calea Victoriei, unde chiria medie a ajuns la 80 €/mp/lună (+33% față de anul precedent, o tendință ascendentă impresionantă determinată de deschiderea mai multor magazine importante). Centrele comerciale dominante din București și din principalele orașe secundare înregistrează chirii între 50 și 90 €/mp/lună pentru spații de 100–200 mp situate la parter.

CITEȘTE ȘI Ministru explică - Cum a trecut datoria statului pragul de 60% din PIB, depășire anunțată în premieră de Profit.ro

„Interesul brandurilor pentru extinderi rămâne solid, iar România continuă să se distingă drept o piață cu potențial ridicat, în ciuda unui context economic încă volatil.

Cererea pentru locații bine poziționate este susținută atât de rezultatele bune ale retailerilor, cât și de estimările pozitive privind temperarea inflației, aspecte ce ar trebui să consolideze în perioada următoare puterea de cumpărare. Toate aceste elemente creează premisele unei evoluții pozitive a pieței de retail și sprijină planurile de dezvoltare ale operatorilor și investitorilor”, Dana Radoveneanu, Head of Retail Cushman & Wakefield Echinox

REPARTIZAREA PE ORAȘE A VOLUMULUI DE SPAȚII DE RETAIL ÎN CONSTRUCȚIE

Piața de retail din Europa Centrală și de Est

⃰valabile pentru centrele comerciale de tip mall

Proiecte livrate în 2025 (selecție)

Proiecte de retail în diverse stadii de construcție (selecție)

Investitorii români, motorul pieței imobiliare cu 30% din volumul tranzacțiilor încheiate, peste capitalul sud-african sau cel austriac. Cele mai mari tranzacții, anunțate în premieră de Profit.ro

Investitorii români au fost cea mai importantă sursă de capital pe piața imobiliară locală, generând aproximativ 30% din volumul tranzacțiilor realizate în 2025 și acumulând investiții de aproape 1,8 miliarde de euro în ultimii zece ani, peste nivelul înregistrat de capitalul sud-african sau cel austriac în aceeași perioadă.

În același timp, volumul total al tranzacțiilor din 2025 a ajuns la aproximativ 525 de milioane de euro, cu aproape 30% sub nivelul din 2024, când piața a atins 750 de milioane de euro.

CITEȘTE ȘI ULTIMA ORĂ Taxe și impozite locale schimbate. Cum vor scădea la unele case. Noile cote cerute lui Bolojan

Această scădere nu indică o lipsă de interes din partea investitorilor, ci este rezultatul amânării unor tranzacții majore și, în plan secund, al incertitudinilor politice interne de anul trecut, conform analiștilor.

La nivel regional, 2025 a marcat trecerea de la o perioadă de așteptare la una de execuție efectivă a tranzacțiilor. După doi ani în care diferențele dintre așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor au pus piața în dificultate, investitorii au început să închidă din nou acorduri într-un ritm mai susținut, pe baze de evaluare mai realiste.

„Una dintre cele mai importante tendințe de pe piața investițiilor din România este rolul tot mai puternic al capitalului autohton, care a devenit un factor de stabilitate. Dacă în trecut capitalul străin era dominant, în ultimii ani, cu foarte puține excepții, capitalul generat local s-a clasat în mod repetat pe unul dintre primele două locuri din top, ceea ce reprezintă un semnal clar al maturizării economiei locale.

În ultimul deceniu, investitorii români au plasat aproximativ 1,8 miliarde de euro, ajungând astfel la o pondere de aproximativ 20% din total, depășind nivelul investițiilor sud-africane cu circa jumătate de miliard de euro și pe cel atins de investitorii din Marea Britanie, Cehia sau Austria cu peste un miliard de euro.

Această schimbare structurală creează o bază solidă pentru evoluții viitoare pozitive și reprezintă un semn clar că piața locală capătă încredere în propriile forțe”, explică Ionuț Mandanac, Associate Director| Capital Markets în cadrul Colliers.

Retailul și birourile au ținut piața activă într-un an cu volume mai reduse

În 2025, piața a fost susținută în principal de segmentele retail și birouri. Retailul a fost cel mai activ, generând aproximativ 38% din volumul total. Cea mai importantă tranzacție a anului a fost vânzarea unui portofoliu de parcuri comerciale de aproximativ 32.000 de metri pătrați către fondul britanic M Core, pentru circa 57 de milioane de euro. Alături de alte achiziții realizate în Focșani și Suceava, această tranzacție a consolidat poziția M Core ca cel mai mare investitor al anului, cu aproape 29% din volumul total al pieței.

CITEȘTE ȘI Recrutare surpriză: Fostul CEO al eMAG Ungaria, luat de unul dintre cei mai mari dezvoltatori, proprietari și administratori locali de spații industriale și logistice

Segmentul de birouri a generat aproximativ 31% din volumul total al tranzacțiilor și a adus în prim-plan investitori noi pe piața din România. Cea mai importantă tranzacție a fost achiziția primei faze a proiectului Equilibrium din București de către fondul maghiar Gránit Asset Management (cu ginerele lui Viktor Orban), pentru aproximativ 52 de milioane de euro.

În zona centrală a capitalei, clădirea Victoria Center a fost cumpărată de Solida Capital, un investitor din Orientul Mijlociu activ și în alte piețe europene. În ambele cazuri, cumpărătorul a intrat prin aceste tranzacții pe piața locală, ceea ce sugerează că piața locală este tot mai atrăgătoare pentru jucători noi. 

În sectorul hotelier, vânzarea Hilton Garden Inn Bucharest Airport, estimată la aproximativ 40 de milioane de euro, reprezintă a doua cea mai mare tranzacție hotelieră din istoria pieței locale. Potrivit consultanților, relevanța acestei tranzacții nu ține doar de valoare, ci și de faptul că este vorba despre un hotel nou, dezvoltat de la zero, care poate fi considerat un produs investițional matur. Astfel de tranzacții, completează ei, pot contribui la dezvoltarea unui segment hotelier mai atractiv pentru investitorii instituționali și la creșterea interesului capitalului specializat pentru această clasă de active.

Randamentele s-au stabilizat, iar finanțarea a revenit în piață

Din perspectiva randamentelor pentru proprietățile de top, piața a rămas stabilă în 2025. Colliers menține randamentele de referință la 7,25% pentru centrele comerciale dominante, 7,50% pentru clădirile de birouri premium și 7,75% pentru spațiile industriale de top. Spre deosebire de alte piețe din regiune, unde randamentele au evoluat diferit - cu ușoare comprimări în Cehia și ajustări în creștere în Polonia - în București acestea au rămas constante, ceea ce indică un echilibru între așteptările vânzătorilor și cele ale cumpărătorilor.

Pe partea de finanțare, băncile rămân deschise și confortabile cu nivelurile actuale de preț, continuând să susțină activele performante. În 2025 a fost încheiată și cea mai mare refinanțare realizată vreodată pe piața locală: peste 500 de milioane de euro acordați pentru proiectele AFI Cotroceni, AFI Brașov și AFI Ploiești. Pentru proiectele solide, marjele de finanțare se situează în prezent între 200 și 250 de puncte de bază, ușor mai reduse decât în anii anteriori, ceea ce indică o îmbunătățire treptată a condițiilor de creditare.

CITEȘTE ȘI FOTO Bloc din sectorul 6, regenerat ecologic cu materiale naturale și acoperiș verde

„Legislația fiscală se schimbă într-un ritm accelerat, iar regulile devin tot mai complexe, motiv pentru care investitorii analizează mult mai atent structura tranzacțiilor și impactul fiscal pe termen mediu și lung. Elemente precum deductibilitatea costurilor de finanțare, regulile privind recuperarea pierderilor fiscale sau impactul impozitului minim pe cifra de afaceri influențează direct modul în care sunt structurate investițiile și calculate randamentele. În aceste condiții, predictibilitatea și o planificare fiscală riguroasă devin factori decisivi pentru menținerea atractivității pieței locale”, explică Alex Milcev, Partner, Tax & Law Services Leader EY România și Moldova.

Europa Centrală și de Est își recapătă atractivitatea pentru investitori

La nivel regional, după doi ani marcați de incertitudine, băncile au fost mai deschise să finanțeze active imobiliare, în special cele de calitate, care sunt susținute de fluxuri de venituri stabile. Spre finalul anului, sursele de finanțare utilizate în realizarea tranzacțiilor s-au mai diversificat: pe lângă clasicele credite bancare, au reapărut investitori interesați în alocarea de capital către instrumente de datorie garantate de active imobiliare.

Această revenire a încrederii s-a reflectat și în volumele înregistrate în regiune. Cele șase piețe majore din Europa Centrală și de Est - Bulgaria, Cehia, Polonia, România, Slovacia și Ungaria - au atras investiții de 11,6 miliarde de euro, cu 31% peste nivelul anului anterior. Volumul se apropie din nou de anii de dinaintea pandemiei, când tranzacțiile anuale se situau între 13 și 14 miliarde de euro, potrivit raportului Colliers „CEE Investment Scene Q4 2025”. Creșterea a fost susținută în principal de Polonia și Cehia, ambele înregistrând volume de peste 4 miliarde de euro. Investitorii din regiune au generat aproximativ 64% din totalul tranzacțiilor,  în timp ce capitalul din vestul Europei a avut o pondere de 17%, iar cel din Statele Unite de 11%.

Într-un context global marcat de volatilitate și tensiuni geopolitice, Europa Centrală și de Est începe astfel să fie percepută din nou ca o zonă atractivă pentru investiții, oferind un echilibru între randamente competitive și un nivel de risc considerat gestionabil.

Această schimbare de percepție susține și perspectivele pentru anul următor. Pentru 2026, consultanții Colliers anticipează o creștere moderată a investițiilor în regiune, pe fondul stabilizării randamentelor și al revenirii treptate a lichidității în piață. În România, anul începe cu o nouă tranzacție instituțională de birouri încheiată (Equilibrium 2) și un  portofoliu consistent de tranzacții aflate în lucru, cu mai multe acorduri importante în diferite etape de negociere. În aceste condiții, volumul investițiilor ar putea depăși 750 de milioane de euro și, într-un scenariu optim, chiar pragul de 1 miliard de euro. Evoluția va depinde însă de stabilitatea politică internă și de contextul internațional, factori care influențează direct încrederea investitorilor și ritmul în care se finalizează tranzacțiile.

Un semnal pozitiv vine și din zona macroeconomică: randamentele obligațiunilor suverane românești au scăzut la cel mai redus nivel din ultimii aproape doi ani. Diferența față de obligațiunile germane s-a redus, ceea ce arată o percepție mai bună asupra riscului asociat României și poate încuraja investițiile. Totuși, experiența din 2025 arată că tranzacțiile pot fi amânate chiar și atunci când condițiile sunt favorabile, motiv pentru care estimările pentru 2026 trebuie privite cu realism și prudență. Pe măsură ce tranzacțiile se închid și oferă repere de preț, piața poate intra într-un ciclu de revenire auto-susținută, în care fiecare acord finalizat contribuie la creșterea vizibilității și la reducerea diferențelor dintre așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor.

CITEȘTE ȘI Datorii istorice în imobiliare. Primul recul major după 10 ani de creștere continuă INFOGRAFIC

„Pentru 2026, anticipăm rezultate semnificativ mai bune pe piața tranzacțiilor imobiliare decât în ultimii doi ani. Lichiditatea începe să revină în regiune, iar România beneficiază de fundamente solide în toate sectoarele consacrate. Cererea pentru spații logistice rămâne robustă, în timp ce segmentele de retail și birouri înregistrează o dinamică pozitivă, cu multiple tranzacții aflate în stadii avansate de negociere.

Dacă mediul politic intern se menține stabil, guvernul poate să continue reformele și nu intervin șocuri externe majore, piața investițională poate intra într-o fază de revenire sustenabilă. Apetitul investitorilor este prezent, iar tranzacțiile se finalizează atunci când există convergență între așteptările vânzătorilor și parametrii de investiție ai cumpărătorilor. Piața funcționează optim când prețurile reflectă echilibrul dintre fundamentele activelor și costul capitalului", conchide Robert Miklo, Partner | Head of Capital Markets la Colliers.

Nivel record al cererii pentru spații industriale și logistice, tranzacții de închiriere mult peste media anuală din perioada pre-pandemică

Piața spațiilor industriale și logistice din România a continuat să crească în 2025, cu peste 300.000 de metri pătrați de spații moderne livrate, ceea ce a dus stocul total la aproximativ 8 milioane de metri pătrați.

Anul a fost marcat de un nivel record al cererii, cu tranzacții de închiriere anunțate public de aproape 1 milion de metri pătrați, un volum mult peste media anuală din perioada pre-pandemică.

Pe termen mediu și lung, piața rămâne bine susținută de consum, comerț exterior în creștere și investiții accelerate în infrastructură, chiar dacă, pe termen scurt, prudența economică ar putea tempera unele decizii investiționale.

CITEȘTE ȘI FOTO Hotel din Constanța, închis de autorități. Băi murdare, prosoape degradate, oferta de mic dejun nu există în realitate

„O parte importantă a noilor dezvoltări din 2025 a fost realizată în afara Bucureștiului, semnalând o extindere clară a pieței către orașe și regiuni cu disponibilitate mai bună a forței de muncă și costuri mai competitive. Tendința a atras atât dezvoltatori consacrați, cât și jucători noi. CTP și WDP și-au continuat extinderea portofoliilor, în timp ce dezvoltatori precum VGP, Element Industrial, Logicor și Industra Parks și-au accelerat planurile de creștere. În paralel, Garbe Industrial și Hillwood se pregătesc pentru primele pre-leasinguri pe piața locală, în timp ce Lion’s Head a lansat deja primul său proiect”, punctează Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Cererea pentru spații industriale și logistice a atins un nivel record în 2025, cu tranzacții de închiriere anunțate public de aproape 1 milion de metri pătrați, față de aproximativ 600.000 de metri pătrați în 2024. Volumul este mult peste media anuală din perioada 2017–2019 și confirmă maturizarea pieței locale. Consultanții Colliers subliniază că aceste date includ exclusiv tranzacțiile anunțate public, ceea ce înseamnă că volumul real al cererii este, cel mai probabil, mai ridicat, având în vedere numărul semnificativ de tranzacții directe care nu sunt raportate public.

„Pe măsură ce piața industrială și logistică se maturizează, tranzacțiile devin mai complexe și mai atent structurate. Vedem o abordare mai prudentă din partea investitorilor și dezvoltatorilor, cu un accent mai mare pe predictibilitate și pe pregătirea proiectelor încă din fazele incipiente. În acest context, experiența și capacitatea de a anticipa potențiale blocaje devin factori-cheie pentru finalizarea cu succes a proiectelor”, completează Oana Bădărău, Partner și Head of Real Estate & PPP la Peli Partners.

Activitatea de închiriere a fost concentrată în principal în București, unde companii precum LPP, Action și Aquila au semnat tranzacții importante în nordul și vestul capitalei, cele trei generând aproape un sfert din cererea totală din 2025. În același timp, piața devine tot mai diversificată, pe fondul unui număr mai mare de tranzacții de dimensiuni medii. Astfel, dimensiunea medie a unei tranzacții a scăzut la aproximativ 7.500 de metri pătrați, față de aproape 9.000 de metri pătrați în 2020. Mai mult de jumătate, peste 500.000 de metri pătrați, au reprezentat cerere nouă sau pre-închirieri, un semnal clar al unei piețe active și bine echilibrate.

CITEȘTE ȘI VIDEO Companii care pleacă din România spre regiuni cu costuri mai mici. Dragoș Roșca, BoldMind Capital Partners: Antreprenorii acum s-ar bucura tare să-și ia banii și să se retragă. Nu mai visează proiecte mari! - Profit.ro Live TV

 În 2025, cele mai multe tranzacții au venit din logistică și retail, segmente care au generat cel puțin două treimi din cererea totală, pe fondul consumului intern. O mare parte din cererea logistică deservește companii locale și regionale orientate către piața românească. Spațiile închiriate pentru producție au avut o pondere mai redusă, de aproximativ 11%, scădere considerată temporară, pe fondul amânării unor proiecte pentru 2026 și al faptului că multe companii preferă să dețină spațiile în care operează. Pe termen mediu, România rămâne atractivă ca destinație de producție, susținută de aderarea completă la spațiul Schengen, de îmbunătățirea infrastructurii și de interesul tot mai vizibil al investitorilor asiatici, în special din China.

Chiriile s-au stabilizat în 2025, un depozit Built-to-Suit într-o zonă premium fiind închiriat, în medie, cu 4,5–5 euro/mp în București și în principalele orașe din țară. Prin comparație, înainte de 2021, chiriile erau sub 4 euro/mp, ceea ce arată că ajustarea din ultimii ani a fost deja absorbită de piață. În același timp, rata de neocupare rămâne scăzută, în jur de 5% la nivel național, însă livrarea de proiecte speculative de către dezvoltatori consacrați și noi jucători ar putea crea, în perioada următoare, mai multă flexibilitate pentru chiriași.

„Unul dintre principalele atuuri ale României rămâne ritmul accelerat al investițiilor în infrastructură. Rețeaua de autostrăzi și drumuri expres a crescut de la mai puțin de 1.000 de kilometri înainte de pandemie la aproximativ 1.400 de kilometri în prezent, iar peste 300 de kilometri sunt așteptați să fie livrați doar în 2026. Pe termen mai lung, alte peste 1.000 de kilometri se află în diferite stadii de planificare sau construcție, ceea ce va îmbunătăți conectivitatea regională și va deschide noi zone pentru dezvoltări industriale și logistice”, conchide Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

CITEȘTE ȘI ULTIMA ORĂ Proiect al Guvernului: limită de 14 ani în funcțiile de conducere în BNR. Noi cerințe la numire, interdicții de tranzacționare și angajare la bănci comerciale. Perioadă de cooling-off, în premieră

Raportat la nivelul de consum și la intensitatea comerțului exterior, stocul de spații industriale și logistice din România rămâne subdimensionat comparativ cu alte piețe din Europa Centrală și de Est, ceea ce susține perspectivele de creștere pe termen mediu și lung. În acest context, în 2026, piața spațiilor industriale și logistice din România este așteptată să depășească pragul de 8 milioane de metri pătrați. Pe termen mediu, consultanții Colliers sunt de părere că atingerea unui nivel de peste 10 milioane de metri pătrați este realistă, iar până la finalul următorului deceniu, stocul ar putea ajunge la 15 milioane de metri pătrați, în condițiile unui context extern relativ stabil și ale continuării investițiilor în infrastructură.