Interviu realizat de Andrei Stoian, Editor-in-Chief
Care au fost cele mai afectate segmente din domeniul real-estate din cauza efectelor pandemiei de COVID-19?
Având în vedere măsurile dispuse prin ordonanțele militare pe durata stării de urgență, întreg domeniul HORECA, dar și zona de retail (centre comerciale) au fost afectate în mod semnificativ. La polul opus s-ar situa retail-ul alimentar (cu precizarea că, și în acest caz, pentru a putea funcționa, operatorii au fost nevoiți să facă investiții semnificative în logistica necesară) și spațiile logistice.
28 mai Maratonul Fondurilor Europene
4 iunie Eveniment Profit.ro - Piața imobiliară între șocuri și oportunități - Ediția a V-a
Cum s-a schimbat comportamentul de business al investitorilor din real-estate în această perioadă de pandemie?
Atât experiența proprie (proiecte demarate de clienții noștri la final de 2019 sau început de 2020 și care au fost puse în așteptare), cât și majoritatea analizelor furnizate de marile agenții arată că sectorul de investiții a avut la rândul său de suferit. Sunt câteva proiecte care au continuat, dar vasta lor majoritate au fost începute cu mult înainte de debutul acestei perioade suprarealiste. În cazul investițiilor imobiliare vorbim despre real assets, un investitor, mai cu seamă unul care investește pentru prima dată în România, vrea să vadă activul, să îl viziteze, de regulă de mai multe ori. În plus, sunt echipele de consultanți. Nu doar avocații și consultanții fiscali, care, de cele mai multe ori, accesează o cameră de date virtuale, dar există echipă de consultanți tehnici, care este mandatată să realizeze auditul tehnic al clădirii și care nu poate face asta fără a inspecta fizic clădirea. În contextul restricțiilor de circulație, al închiderii frontierelor și suspendării zborurilor, la care se adaugă reticența multora de a organiza întâlniri în varianta old school – 10 oameni într-o sală de conferință, fără mască, cu un laptop, un retroproiector și zeci de dosare – este firesc ca proiectele să se desfășoare mult mai anevoios.
Cum va transforma pandemia de covid-19 piața de birouri – se vorbește, din ce în ce mai mult despre nevoia de regândi spațiile de tip co-working și open space. În acest context vedeți o oportunitate pentru hotelieri?
Este un subiect care îi frământă pe foarte mulți, dar este prematur de anticipat cât de radicală va fi schimbarea. În mod categoric viața la birou – cel puțin pentru o vreme – nu va mai fi cea de dinainte de luna martie 2020. Regulile obligatorii de distanțare socială (indiferent de cât de mult ne plac sau cât suntem dispuși să le acceptăm) vor impacta fără doar și poate modul de configurare și de operare a spațiilor de birouri. Faptul că autoritățile recomandă (deocamdată…) acolo unde este posibil lucrul de la distanță, combinat cu reticența multora de a reveni la modul clasic de lucru (pe fondul unei abordări flexibile a angajatorilor) vor face cu siguranță ca multe organizații să fie nevoite să reducă suprafața închiriată (o iau încet, încet tot spre impreviziune…). Spațiile de co-working sunt chiar o necunoscută la acest moment – câtă vreme se vorbește despre instalarea unor cabine/separatoare pe plajă (în Italia, nu oriunde), este clar că modelul de co-working (altfel un concept foarte fain) trebuie să vină cu măsuri similare pentru a putea funcționa în continuare.
Care sunt efectele pandemiei COVID-19 asupra contractelor de închiriere? Poate fi tratată pandemia de COVID-19 drept un caz de forță majoră?
De câteva luni de zile trăim într-un mediu în care, de-a valma, avocați, juriști, dar și oameni din mediul de business discută despre instituții mult timp ignorate, peste care începuse să se așeze „praful” – forță majoră/caz fortuit, impreviziune, exonerare de răspundere, etc. Ultima oară când astfel de instituții au fost „vedeta” negocierilor a fost imediat după criza financiară din 2008.
Pentru a înțelege cum operează, trebuie să înțelegem mai întâi ce este forța majoră. Un principiu fundamental în dreptul civil este cel al forței obligatorii a contractului. Mai precis, părțile sunt libere să încheie sau nu un contract, dar odată ce acel contract a fost încheiat în mod valabil, el reprezintă „legea” părților. Evident, regula se aplica atâta vreme cât ne aflam în vremuri normale, dar lucrurile se pot schimba atunci când avem de-a face cu un scenariu excepțional. Din perspectiva forței obligatorii a contractului, o astfel de schimbare înseamnă că, în anumite situații excepționale, partea care, din motive obiective (independent de culpă), nu își poate îndeplini obligațiile contractuale, poate fi exonerată de răspundere.
Forța majoră este un eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil, care împiedică în mod obiectiv o parte contractuală să își îndeplinească obligațiile. În urma măsurilor globale de “lockdown”, aproximativ 3,7 miliarde de oameni – jumătate din populația planetei – s-au aflat în izolare. În România, angajații au fost încurajați să lucreze de acasă, centrele comerciale sau restaurantele au fost închise și foarte multe activități comerciale au fost suspendate. Fără doar și poate, astfel de măsuri au impactat negativ activitatea multor chiriași. Suntem în această situație într-un caz de forță majoră? Cel mai probabil da, dar nu întotdeauna, lucrurile pot diferi de la caz la caz, în funcție de circumstanțele concrete. Există însă cu siguranță elemente (contractuale sau legale) care ar putea impedica părțile să invoce forța majoră drept temei pentru a obține suspendarea obligațiilor asumate.
Invocarea în bloc a forței majore de către chiriași (afectați sau neafectați, pe modelul „cere și ți se va da”) nu reprezintă o opțiune. Proprietarii au de multe ori credite care trebuie rambursate, iar cum chiria reprezintă singura lor sursă de venit, suspendarea plății acesteia de către toți chiriașii afectați ar produce o reacție în lanț, care ar afecta întregul circuit economic. La fel de dezechilibrată/nerezonabilă este însă și abordarea unui proprietar care respinge din start o notificare a unui eveniment de forță majoră venită din partea chiriașilor a căror activitate a fost afectată (pe motiv că el – proprietarul – asigură în continuare folosință nu doar liniștită, ci și utilă a bunului închiriat).
Care sunt efectele invocării forței majore într-un contract de locațiune? Când poate fi invocată impreviziunea și cu ce diferă de invocarea forței majore?
Efectul incidenței unui caz de forță majoră constă în înlăturarea în totalitate a răspunderii pentru prejudiciile cauzate prin neexecutarea obligațiilor. În traducere liberă, aceasta înseamnă că, de principiu, debitorul obligației imposibil de executat ca urmare a intervenirii unui caz de forță majoră va fi exonerat de răspundere, iar creditorul obligației imposibil de îndeplinit poate suspenda executarea propriei obligații. Am ținut să folosesc calificarea „de principiu” pentru că lucrurile nu sunt chiar atât de simple în cazul contractelor de închiriere.
În concret, închiderea unor unități ca urmare a deciziei autorităților coincide cu noțiunea de forță majoră. Întrebarea care rămâne este dacă obligația suspendării activității pe fondul pandemiei, calificată drept caz de forță majoră, poate fi invocată de către chiriași drept temei în vederea suspendării obligației de plată a chiriei, iar răspunsul pare să fie mai degrabă negativ. Aceasta pentru că, potrivit Codului Civil, debitorul (în exemplu de mai sus chiriașul) nu este exonerat de răspundere în cazul în care obligația are ca obiect „bunuri de gen” (bunuri ce pot fi înlocuite unele prin altele, așa cum sunt banii).
În măsura în care chiriașul nu poate invoca forța majoră, s-ar putea să fie permisă adaptarea contractului în baza impreviziunii. Similar forței majore, și impreviziunea presupune o schimbare excepțională (care nu putea fi anticipată) a condițiilor existente la momentul încheierii contractului, dar care nu face obligația imposibil de executat, ci face ca executarea acesteia să devină deosebit de împovărătoare pentru una din părți. Esențial în cazul impreviziunii este ca părțile să nu fi renunțat prin contract la invocarea acesteia (situație des întâlnită în cazul contractelor de închiriere în care locatorul este un investitor instituțional) și, de asemenea, schimbarea împrejurărilor și întinderea acesteia să nu fi putut fi avute în vedere de către părți, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului. În măsura în care sunt îndeplinite condițiile de mai sus, părțile vor putea discuta în vederea restabilirii echilibrului contractual. Evident, în toate cazurile există scenariul negocierii, iar dacă ambele părți sunt rezonabile și își exercită drepturile contractuale cu bună credință, lucrurile vor funcționa. Vor fi însă și situații în care una din părți va acționa nerezonabil, caz în care lucrurile vor fi, cel mai probabil, soluționate în instanță.
În privința diferențelor dintre cele două instituții – în caz de forță majoră, debitorul se află în imposibilitatea de a-și mai putea executa obligația, pe când în cazul impreviziunii obligația nu este imposibil de executat, ci doar a devenit excesiv de oneroasă. De asemenea, impreviziunea tinde spre adaptarea contractului, în vreme ce forța majoră poate duce la suspendarea sau la încetarea acestuia. În fine, efectele forței majore se produc de drept, în vreme ce efectele impreviziunii – în măsura în care părțile nu se înțeleg – se produc doar în baza unei hotărâri judecătorești.
Răzvan GHEORGHIU-TESTA este Partener al Țuca Zbârcea & Asociații și coordonatorul departamentului de Real estate al firmei
Un material Legal Marketing
