După ce temerile legate de proprietățile imobiliare comerciale din SUA au creat agitație la băncile germane în această lună, mesajul lor a fost clar: nu vă faceți griji, cea mai mare parte a expunerii noastre imobiliare este internă.
În timp ce țara a evitat până acum corecțiile rapide ale pieței care au zguduit SUA, experții susțin că acest lucru reflectă practicile contabile ciudate, care îi protejează pe creditorii și investitorii germani de lovituri imediate. Ajustările relativ modeste și provizioanele benigne ascund faptul că creditorii germani sunt mai expuși la proprietăți imobiliare comerciale decât majoritatea jucătorilor europeni și, potrivit unui studiu, au acordat împrumuturi mai agresive.
Rezultatul este o prăbușire imobiliară cu încetinitorul, care amenință să accelereze pe măsură ce proprietarii de imobile, cum ar fi grupul de companii Signa al lui Rene Benko sau proprietarul Adler Group, sunt forțați să vândă, împovărând creditorii mici și mijlocii, care abia își începuseră dezvoltarea după salvarea din criza financiară. Unii oficiali de rang înalt de la Banca Centrală Europeană spun că țara va fi în mod inevitabil un punct de interes în momentul în care vor examina riscurile CRE la băncile din întreaga regiune.
"Cu siguranță, aceasta nu este doar o problemă a SUA. Nu aș fi surprinsă dacă am vedea un val de provizioane pentru pierderi din credite pentru băncile germane în ceea ce privește expunerea lor internă la proprietăți imobiliare comerciale", a declarat Valeriya Dinger, profesor de economie la Universitatea germană din Osnabrueck, citată de Bloomberg.
Băncile germane au cele mai multe credite imobiliare comerciale din Uniunea Europeană, alături de cele franceze, dar au clasificat o parte relativ mică din aceste credite ca neperformante. Recent, însă, această pondere a crescut, în timp ce în alte câteva țări a scăzut.
Nivelul scăzut al creditelor clasificate ca neperformante se datorează în parte faptului că evaluatorii imobiliari din cea mai mare economie europeană folosesc o abordare pe termen lung care netezește variațiile de preț pe baza faptului că majoritatea investitorilor nu vând pe o piață în scădere. De asemenea, băncile germane actualizează evaluările clădirilor pe care le-au finanțat cu o regularitate mai mică decât cele din SUA sau Regatul Unit, astfel încât problemele pot fi mascate mai mult timp. Câtodată, oferă indicatori precum derogări de la încălcarea termenilor de împrumut.
"În SUA nu ai cum să ascunzi o încălcare a unei convenții", a declarat Keith Breslauer, fondatorul firmei de private equity Patron Capital Advisers. "
Vizibilitatea este redusă și mai mult de normele care oferă băncilor mai mici o marjă de manevră în ceea ce privește marcarea unor titluri de valoare la valoarea lor de piață, ceea ce poate îngreuna obținerea de către investitori a unei imagini actualizate a situației lor financiare. Cu toate acestea, această practică limitează, de asemenea, înscrierea câștigurilor nerealizate, ceea ce înseamnă că unii creditori individuali pot fi, de fapt, într-o situație mai bună decât par.
Un indice publicat de grupul bancar german VDP a arătat că valoarea birourilor a scăzut cu 10% anul trecut, cea mai mare depreciere de când a început să colecteze aceste date, în 2003. Acest indice se bazează în întregime pe tranzacțiile finalizate, care s-au redus în urma declinului recent al pieței.
Cercetătorul Green Street, care își bazează indicele pe tranzacțiile aflate în curs de negociere, estimează că valorile de piață au scăzut cu 36% din primul trimestru al anului 2022, iar unele orașe, precum Munchen, au înregistrat scăderi și mai mari.
