Schimbarea este importantă nu doar prin regulile introduse, ci prin efectul lor asupra modelului economic al dezvoltărilor rezidențiale, spune, într-un material de opinie, Șerban Patriciu, Partner, Suciu Partners.
De la încredere comercială la disciplină juridică
Până recent, o parte semnificativă a pieței rezidențiale funcționa pe baza unei logici simple: dezvoltatorul vindea devreme, încasa avansuri importante și folosea aceste sume ca sursă de finanțare pentru proiect.
Pentru cumpărător, acest model oferea acces la un preț mai bun sau la o unitate aleasă din timp. Pentru dezvoltator, oferea lichiditate rapidă. Problema era că raportul dintre riscul asumat de cumpărător și protecția juridică efectivă era deseori dezechilibrat.
Legea nr. 207/2025 încearcă să corecteze acest dezechilibru prin câteva mecanisme principale:
- promisiunile de vânzare privind unități viitoare se pot încheia numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea extrasului de carte funciară relevant;
- pentru condominii viitoare, este necesară operațiunea de preapartamentare și deschiderea de cărți funciare pentru unitățile individuale ca bunuri viitoare;
- convențiile de rezervare sunt limitate la maximum 60 de zile;
- suma achitată în baza convenției de rezervare nu poate depăși 5% din preț;
- avansurile achitate în baza promisiunilor se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului;
- utilizarea avansurilor este limitată la dezvoltarea proiectului respectiv și condiționată de mecanismul „bun de plată”;
- legea introduce plafoane legate de stadiile fizice ale proiectului: maximum 25% pentru partea de structură și maximum 20% ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații;
- utilizarea sumelor în alte scopuri poate atrage amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune.
Aceasta nu este doar o schimbare minora. Este o schimbare a modului în care proiectele rezidențiale trebuie finanțate, documentate și vândute.
Impactul asupra dezvoltatorilor
Pentru dezvoltatorii bine capitalizați, noul cadru poate deveni un avantaj competitiv. Un dezvoltator care are finanțare bancară, equity suficient, control bun al execuției și documentație pregătită corect poate transmite pieței un mesaj mai puternic: proiectul nu depinde exclusiv de avansurile cumpărătorilor pentru a supraviețui.
Pentru dezvoltatorii subcapitalizați, efectul este diferit.
Modelul în care cumpărătorii finanțează semnificativ construcția încă din faze incipiente devine mai greu de folosit. Asta poate duce la proiecte lansate mai târziu, la presiune mai mare pe finanțarea bancară, la reducerea numărului de proiecte speculative și, posibil, la o consolidare graduală a pieței în favoarea actorilor care pot susține financiar proiectul.
Această evoluție nu trebuie privită doar ca o problemă. O piață rezidențială sănătoasă nu poate funcționa pe termen lung dacă riscul de finanțare este transferat disproporționat către cumpărători.
Dar tranziția are costuri: mai multă birocrație, termene mai lungi de pregătire, costuri de finanțare mai mari și o nevoie crescută de coordonare între dezvoltator, notar, bancă, cadastru, diriginte de șantier și consultanți.
Impactul asupra cumpărătorilor
Pentru cumpărători, noul cadru aduce mai multă protecție, dar nu elimină nevoia de verificare.
Notarea autorizației de construire, preapartamentarea, forma autentică a promisiunii și notarea acesteia în cartea funciară reduc anumite riscuri importante: vânzări paralele, lipsă de opozabilitate, neclarități privind identificarea unității sau utilizarea complet netransparentă a avansurilor.
Totuși, aceste mecanisme nu transformă automat orice proiect într-un proiect sigur. Cumpărătorul rămâne expus la riscuri care trebuie analizate separat:
- calitatea dezvoltatorului;
- structura finanțării;
- situația terenului;
- autorizațiile și avizele relevante;
- capacitatea reală de execuție;
- riscurile de litigii;
- sarcinile și garanțiile existente;
- istoricul proiectului;
- clauzele privind termenele, penalitățile, modificările de proiect și rezoluțiunea.
Cu alte cuvinte, legea ridică nivelul minim de protecție, dar nu înlocuiește due diligence-ul.
Preapartamentarea: utilă, dar nu fără fricțiuni
Una dintre cele mai importante modificări este introducerea mecanismului de preapartamentare pentru condominiile viitoare. În esență, unitățile viitoare sunt individualizate juridic înainte de finalizarea construcției, pe baza autorizației de construire și a documentației tehnice relevante.
Aceasta oferă cumpărătorului un nivel mai bun de identificare a obiectului promisiunii și permite notarea dreptului său în cartea funciară. În practică însă, acest mecanism aduce și o nouă zonă de lucru tehnic.
Documentația cadastrală trebuie să fie aliniată cu autorizația de construire și cu documentația tehnică. Modificările ulterioare ale proiectului, diferențele de suprafață, schimbările de compartimentare sau ajustările de execuție pot ridica probleme practice dacă nu sunt gestionate atent.
Aici va fi una dintre zonele sensibile ale următoarei perioade: nu doar ce spune legea, ci cum se coordonează efectiv dezvoltatorul, proiectantul, persoana autorizată, OCPI, notarul și cumpărătorul.
Contul distinct nu este același lucru cu o garanție de finalizare
Un alt punct important este regimul avansurilor. Legea cere ca sumele achitate ca avans să fie depuse într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului, și să fie folosite numai pentru dezvoltarea proiectului respectiv.
Acest mecanism este util pentru trasabilitate și pentru limitarea folosirii avansurilor în alte scopuri. Dar el nu trebuie confundat cu o garanție integrală de finalizare a proiectului.
România nu a introdus, prin Legea nr. 207/2025, un mecanism echivalent cu o garanție bancară generală de finalizare a construcției pentru toate proiectele rezidențiale. Protecția este mai degrabă construită printr-o combinație de limitare a avansurilor, condiționare de stadii fizice, cont distinct, preapartamentare și notare în cartea funciară.
Această diferență este importantă. Pentru cumpărători, înseamnă că protecția a crescut, dar nu a devenit absolută.
Pentru dezvoltatori, înseamnă că finanțarea proiectului trebuie gândită mai profesionist. Pentru bănci, înseamnă că rolul lor în finanțarea dezvoltărilor rezidențiale poate deveni mai important.
Lecția europeană: reglementarea maturizează piața, dar nu fără costuri
România nu este prima piață europeană care trece printr-o astfel de corecție.
În alte jurisdicții, crizele generate de proiecte nefinalizate, avansuri pierdute sau protecție insuficientă pentru cumpărători au dus, în timp, la sisteme mai stricte privind vânzarea de locuințe viitoare, garantarea finalizării sau eliberarea fondurilor pe stadii de execuție.
Lecția este relativ simplă: protecția cumpărătorilor și profesionalizarea dezvoltatorilor vin cu un cost. Costul apare în finanțare, în birocrație, în termene, în documentație și în disciplina de proiect.
Pe termen scurt, acest lucru poate încetini anumite tranzacții. Pe termen lung, poate reduce riscurile cele mai grave ale pieței off-plan și poate separa mai clar dezvoltatorii care pot susține proiecte solide de cei care depind excesiv de avansurile cumpărătorilor.
Concluzie
Legea nr. 207/2025 nu rezolvă singură toate riscurile pieței rezidențiale.
Nu elimină nevoia de due diligence.
Nu garantează automat finalizarea proiectelor.
Nu înlocuiește analiza serioasă a dezvoltatorului, a finanțării, a terenului, a autorizațiilor, a documentației cadastrale și a clauzelor contractuale.
Dar schimbă semnificativ regulile jocului.
Piața trece de la un model bazat în mare măsură pe încredere comercială și flexibilitate contractuală la un model în care documentarea, trasabilitatea fondurilor, stadiul fizic al proiectului și identificarea cadastrală devin condiții centrale ale tranzacției.
Pentru cumpărători, aceasta înseamnă protecție mai bună.
Pentru dezvoltatori, înseamnă disciplină financiară și juridică mai mare.
Pentru consultanți, notari, bănci și autorități, înseamnă o nevoie crescută de coordonare.
Iar pentru piață, în ansamblu, înseamnă o maturizare forțată.
Nu neapărat comodă. Dar necesară.
Despre Suciu Partners
Suciu Partners este o firmă de avocatură românească de top, construită pe o bază de excelență juridică, conștiință comercială și un angajament neclintit față de succesul clienților. Funcționând ca o firmă de avocatură comercială cu servicii complete de peste 10 ani, Suciu Partners oferă consultanță corporațiilor locale și internaționale, fondurilor de capital privat și investitorilor instituționali cu privire la cele mai complexe chestiuni tranzacționale, de reglementare și contencioase din România și din regiunea mai largă a Europei de Est și Centrală.
Un material Legal Marketing
