Evoluțiile recente din domeniile energetic și imobiliar sugerează că România încearcă să regândească fundamentele unor sisteme vitale pentru economie, de la accesul la rețeaua electrică și integrarea surselor regenerabile, până la autorizarea lucrărilor de construcții și clarificarea dreptului de proprietate.
În toate aceste domenii, România se află într-un punct în care reglementările noi încearcă să aducă echilibru între nevoile investitorilor, siguranța sistemelor și interesul public. Tatiana Fiodorov, Managing Partners la Fiodorov & Partners, a analizat, în emisiunea Legile Afacerilor, toate aceste aspecte și a evidențiat faptul că schimbările legislative aflate în curs de implementare nu mai pot fi tratate izolat, ci trebuie privite într-un cadru integrat, în care dreptul, economia și sustenabilitatea se intersectează.
Energie: ordine în haosul racordărilor și realism în tranziția verde
Autoritatea Națională de Reglementare în domeniul Energiei (ANRE) a pus recent în consultare un proiect de ordin care aduce schimbări importante în procesul de racordare la rețeaua electrică. Printre cele mai notabile măsuri se numără obligația investitorilor de a constitui o garanție financiară încă de la stadiul studiului de soluție, un pas menit să elimine blocajele cauzate de proiectele speculative.
Deja în vigoare pentru proiectele de peste 1 MW, această garanție de 5% din valoarea totală a lucrărilor este un filtru de seriozitate care poate aduce mai multă transparență în alocarea capacităților de rețea.
„Ordinul recent a adus clarificări esențiale: garanția trebuie furnizată în termen de maximum două luni de la emiterea studiului de soluție. Dacă până în 1 august 2025 această garanție nu este constituită pentru proiectele care intră sub incidența obligației, cererea de racordare va fi clasată. Este un pas important care oferă o radiografie mai corectă a capacităților disponibile în rețea și elimină blocajele cauzate de proiecte speculative”, a spus Tatiana Fiodorov.
Până acum, în lipsa unor reglementări clare, dezvoltatori fără intenții reale de execuție puteau „rezerva” artificial capacitate, blocând investitori pregătiți să implementeze efectiv proiecte.
În paralel cu acest efort de deblocare administrativă, România privește cu realism provocările tranziției energetice. Lecția vine din Germania, liderul incontestabil al energiei verzi în Europa, care a fost nevoit să repornească centrale convenționale pentru a-și proteja rețeaua. Producția eoliană mai scăzută și creșterea cererii energetice au arătat cât de fragilă poate fi o rețea supradependentă de surse intermitente.
România, în schimb, beneficiază de un mix energetic mai echilibrat: peste 60% din energia electrică produsă este nepoluantă, provenind din surse regenerabile și nucleare. Strategia energetică națională, adoptată la finalul lui 2024, prevede investiții în stocare, infrastructură și capacități de rezervă – elemente fără de care nicio tranziție nu poate fi sustenabilă. Subvențiile masive din trecut pentru regenerabile nu mai sunt văzute ca o soluție viabilă, ci mai degrabă ca o lecție de reglementare echilibrată.
„Decizia Germaniei nu este un semn de eșec, ci un semnal de alarmă. Ea validează ceea ce România face deja: construim un sistem energetic robust, echilibrat, capabil să susțină decarbonarea, dar fără a compromite securitatea și accesibilitatea. Este un model pragmatic, ancorat în realitate, și apreciat de investitori. Tranziția verde se face cu cap, iar România pare că a înțeles acest lucru la timp”, a continuat Tatiana Fiodorov.
Pe plan imobiliar, OUG nr. 31/2025 vine să elimine unul dintre cele mai frustrante blocaje ale investitorilor: lipsa de reacție a autorităților. Noua reglementare introduce aprobarea tacită: dacă un aviz nu este emis în termenul legal, este considerat favorabil. Excepțiile sunt puține și bine delimitate, iar mecanismul este dublat de proceduri clare, fără a mai necesita apelul la instanță pentru recunoașterea dreptului de a continua proiectul.
„Ca avocat de real estate care lucrează direct cu dezvoltatori, autorități și specialiști tehnici, pot spune că OUG nr. 31/2025 reprezintă, în mod clar, un moment de cotitură. Este o reformă mult-așteptată, care vine să răspundă unei nevoi reale: blocajele cronice din procesul de autorizare și lipsa de predictibilitate în relația cu administrația publică”, a afirmat Tatiana Fiodorov.
Această schimbare echilibrează raportul de forțe între investitori și administrație, dar vine și cu riscuri: autoritățile ar putea folosi solicitările de clarificări pentru a tergiversa artificial termenele. Prin urmare, vigilența procedurală și implicarea unui avocat specializat devin instrumente-cheie în noul context juridic.
„dacă ar fi să sintetizez, OUG nr. 31/2025 este un semnal clar că România își dorește să treacă de la un sistem birocratic și opac la unul orientat spre rezultate, investiții și eficiență. Este, din punctul meu de vedere, un pas important spre normalitate, dar succesul său va depinde în continuare de calitatea implementării la nivel local”, a precizat Tatiana Fiodorov.
În același timp, programul de înregistrare sistematică a proprietăților, aplicat în județe cu dificultăți majore, precum Ilfov sau Teleorman, promite să reducă incertitudinile privind dreptul de proprietate. Dar succesul acestui demers depinde de corelarea exactă dintre datele tehnice și realitatea juridică din teren.
Erorile materiale sau de fond, cum ar fi vecinătăți incorecte sau lipsa unor drepturi preexistente, pot genera litigii costisitoare și prelungite. Soluția? Implicarea activă a proprietarului în proces, verificarea riguroasă a documentației și reacția promptă în cazul unor discrepanțe.
Înregistrarea sistematică, ca parte a programului național de cadastru și carte funciară, are în mod cert un scop benefic, acela de a aduce ordine și claritate într-un domeniu esențial: evidența proprietăților imobiliare. Însă, dincolo de scop, practica arată că impactul său asupra dreptului de proprietate este uneori ambivalent.
Pe de o parte, aduce un plus de securitate juridică, pentru că se finalizează cu înscrierea în cartea funciară, care este o garanție a opozabilității dreptului. Pe de altă parte, tocmai din cauza volumului mare de date procesate și a naturii colective a acestui demers, apar adesea erori materiale sau chiar de fond, de exemplu, suprafețe greșite, vecinătăți incorect menționate sau lipsa mențiunilor privind drepturile reale preexistente.
„Ce recomandăm clienților noștri? Să trateze procesul de înregistrare sistematică cu vigilență. Verificarea documentației cadastrale înainte de semnare și, mai ales, după afișarea rezultatelor, este esențială. De asemenea, este important de știut că rectificarea este posibilă, însă poate deveni un proces de durată și costisitor, dacă nu este gestionat corect de la început. Înregistrarea sistematică este un pas important și benefic în teorie, dar succesul său real depinde de cât de bine este corelată partea tehnică cu realitatea juridică și cât de repede reacționăm atunci când apar discrepanțe”, a mai spus Tatiana Fiodorov.
