Proprietatea periodică, un concept introdus în 2011 în noul Cod Civil, care permite mai multor persoane să aibă, succesiv, drept de proprietate asupra unei locuințe, a fost lansată cu mult entuziasm pe piața locală, dar s-a blocat rapid: operatorul care s-a lansat cu multă speranță pe această nișă a intrat în insolvență. Date analizate de Profit.ro relevă și motivul: afacere insuficient promovată și explicată, feedback modest al primilor proprietari și al turiștilor, cu scoruri mici pe Booking și TripAdvisor, servicii apreciate ca fiind de o calitate mediocră și slabă. Acum, business-ul va fi reorganizat.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Proprietatea periodică reprezintă, conform definiției din Codul Civil, o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu și în interes personal prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv și perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puțin doi titulari, persoane fizice sau juridice.
Cu alte cuvinte, contra unei sume, care astăzi este cuprinsă între 2.000 și 14.000 de euro, în funcție de sezon sau extrasezon, poți fi proprietarul unui apartament pe litoral, pentru 1 săptămână într-o periodă anume, pe termen nelimitat. Odată obținut, dreptul de proprietate periodică poate fi vândut, donat, închiriat, ipotecat sau lăsat moștenire.
Operatorul care s-a lansat în premieră pe această nișă, Blaxy Premium Resort & Hotel, a fost înființat în 2014 cu scopul de a construi și dezvolta un complex rezidențial și turistic în sistem de proprietate periodică în localitatea 23 August, județul Constanța, la nord de stațiunea Olimp. Lucrările de construcție au început tot în 2014, iar primii proprietari au fost întâmpinați în vara anului 2015, odată cu inaugurarea primelor 3 tronsoane de clădire și a facilităților turistice. Complexul rezidențial turistic includea 540 de camere cu plajă privată, patru piscine în aer liber, un restaurant, terase și baruri în aer liber, un amfiteatru pentru spectacole în aer liber, parcare.
Complexul Blaxy este primul din România care vinde și apartamente în proprietate periodică.
Ulterior, în vara anului trecut, Profit.ro arăta că resortul Blaxy din apropiere de stațiunea Olimp a început să vândă apartamente și în rate, într-un sistem care permite turiștilor să folosească locuința an de an, în aceeași săptămână, "pe viață".
Ultimele date, analizate de Profit.ro, relevă însă că acest business s-a blocat, operatorul intrând în insolvență, cu datorii totale în 2017, conform termene.ro, de peste 52 milioane lei, datorii pe termen lung la 30 septembrie 2018 de 7,4 milioane lei, o lipsă de lichidități și afaceri în scădere cu 3,9% în 2017 și cu 52,4% în 2018, comparativ cu anul precedent.
Declinul cel mai accentuat a fost anul trecut, în primele 9 luni societatea reușind să ajungă la o cifră de afaceri de doar 41,7% din cea din 2017, fiind constatată o încetinire serioasă a vânzărilor de proprietăți periodice.
În 2017, conform ultimelor date raportate la Ministerul Finanțelor, operatorul, cu 40 de angajați și controlat de omul de afaceri turc Oguz Yilmaz, a avut afaceri de 7,9 milioane lei și o pierdere de 2,6 milioane lei.
"Pe de o parte, societatea s-a confruntat cu probleme de cash-flow, conform relatărilor reprezentanților societății debitoare. Sincopele în finanțare nu au permis societății sa promoveze suficient vânzarea de fracții (apartamente în regim de proprietate periodică, fiecare apartament se consideră că poate fi divizat în 8 fracții corespunzătoare celor 8 săptămâni din timpul verii care pot fi vândute - n.r.), acest concept fiind în faza de construire a notorietății pe piața turistică românească. Pe de altă parte, vânzările de fracții au fost probabil influențate de feedback-ul modest al primilor proprietari și al turiștilor din 2016 și 2017. Blaxy înregistrează scoruri de doar 6,4/10 pe Booking.com și 3,5/5 pe TripAdvisor. În general, turiștii remarcă potențialul locației și consideră ca este un început foarte promițător, însă majoritatea sesizează serviciile de calitate mediocră și slabă", sunt argumente avansate într-un document.
Este observată și scăderea graduală în cuantum a cheltuielilor de publicitate: de la 355.000 lei în 2016, la 124.000 lei în 2017 și la doar 49.000 lei în 2018, scădere având un impact direct asupra vânzărilor de fracții de proprietate, de la 1.351 de fracții vândute în 2015, la 238 fracții vândute în 2016 și 195 fracții vândute în 2017.
"1. Societatea nu a reușit să susțină ritmul de vânzări de proprietăți parțiale în 2018. Acest lucru s-a datorat serviciilor hoteliere și de restaurație sub așteptările turiștilor din anii precedenți (2016, 2017), precum și sincopelor în finanțarea activității de marketing.
2. Din cauza noutății introduse pe piața imobiliară de acest proiect, potențialii cumpărători nu au încă un punct de referință similar, atât în ce privește prețul de achiziție, cat și transmisibilitatea și evoluția valorii de piață a unor astfel de proprietăți periodice. La această concluzie a contribuit și faptul că proiectul nu a fost îndeajuns de bine promovat pe înțelesul tuturor.
3. Finanțarea TBI Leasing nu a răspuns nevoilor societății debitoare, între cele 2 parți existând divergențe datorate eșalonărilor și a modului de calcul al ratelor și dobânzilor facturate de către TBI.
4. În paralel cu vânzarea de fracții, societatea a intrat în circuitul turistic normal. Din analiza mijloacelor de informare turistică reiese că serviciile hoteliere și de restaurație oferite de Blaxy nu s-au ridicat la înălțimea așteptărilor turiștilor de pe litoralul Marii Negre, iar Blaxy nu a reușit să creeze un impact semnificativ pe piața hotelieră de pe litoral prin raportul calitate-preț.
5. Condițiile meteorologice din vara anului 2018, cu luna iulie ploioasă, a scurtat sezonul normal cu aproape 4-6 săptămâni, ceea ce a dăunat societății prin reducerea veniturilor din prestări de servicii", sunt argumente avansate.
Practic, societatea a fost nevoită să extindă sfera de activitate pentru un cash flow suplimentar și a început să închirieze apartamentele disponibile în regim hotelier, cu efect asupra percepției clienților, prin denaturarea imaginii ce se dorea a fi creată, respectiv aceea de complex în care locatarii sunt proprietari și nu simpli turiști.
Optimismul este însă păstrat și, având în vedere potențialul și atractivitatea conceptului inovator de proprietate parțială, se apreciază că Blaxy are șanse reale de a depăși impasul financiar în care se află, de a derula o activitate generatoare de profit și de a îndeplini prevederile unui eventual plan de reorganizare.
