Schimbările îi vizează inclusiv pe proprietarii care desfășoară activitatea pe persoană fizică, pe CNP, fără PFA sau firmă.
Este vorba despre Regulamentul european 2024/1028, care obligă România să implementeze un sistem de înregistrare cu număr unic pentru unitățile de cazare sau gazde.
Printre altele, România și alte state membre UE trebuie să înființeze și un punct unic de înregistrare digital pentru a primi date despre activitatea gazdelor de la platformele online.
Asociația pentru Turism și Închiriere Proprietăți (ATIP) spune că noile reguli europene vin pe fondul unei piețe care a crescut accelerat în ultimii ani și care funcționează, în parte, în afara cadrului fiscal și administrativ, arată StartUp Cafe.
Potrivit organizației, „o parte semnificativă a pieței funcționează în afara cadrului legal, fără înregistrare, fără declararea veniturilor și fără conectarea la sistemele de control existente”.
ATIP susține că implementarea Regulamentului (UE) 2024/1028 și aplicarea lui în România „nu este o restricție arbitrară, ci un demers necesar de normalizare a pieței”. Organizația amintește că state precum Spania și Franța aplică deja sisteme de identificare și control pentru proprietățile listate pe platforme digitale, iar anunțurile fără licență au fost eliminate în anumite orașe.
Cod unic pentru proprietățile listate online
În paralel, reprezentanții din industrie spun că proprietarii trebuie să se pregătească pentru introducerea unui cod unic european de identificare a unităților de cazare.
Proprietarii vor trebui să obțină un cod unic prin platforma SITUR, sistemul informatic al turismului. Procedura presupune autentificarea prin ROeID sau semnătură electronică și validarea unităților deja clasificate în sistem. Totuși, în mai 2026, generarea efectivă a codului nu este încă disponibilă, deoarece procedura tehnică este „în curs de implementare”.
Acest cod va deveni obligatoriu pentru listarea proprietăților pe platformele de rezervări. Platformele precum Booking/Airbnb sunt în plin proces de integrare API. Delistarea proprietăților fără cod valid va deveni automată după finalizarea integrării tehnice.
O altă schimbare importantă este extinderea sistemului e-Factura către persoanele fizice care obțin venituri din închirierea în regim hotelier.
Conform informațiilor transmise de Cheia Imobiliarelor, de la 1 iunie 2026 proprietarii vor trebui să raporteze facturile în sistemul național e-Factura, iar până la 27 mai trebuie depus Formularul 082 pentru înscrierea în registru. Înrolarea în Spațiul Privat Virtual devine obligatorie.
Totuși, persoanele fizice care folosesc aplicația gratuită din SPV nu vor avea nevoie de semnătură electronică, susține Marian Chiric, care mai spune că „statul a simplificat acest proces pentru micii proprietari”.
Regula celor 7 camere: când nu mai poți funcționa pe CNP
Reprezentanții din domeniu atrag atenția asupra limitei de 7 camere prevăzută în Codul Fiscal pentru activitățile desfășurate pe persoană fizică.
Pentru proprietățile cu până la 7 camere, impozitarea se face pe baza cotei forfetare de cheltuieli de 30%, iar impozitul final este de 10% aplicat venitului net.
În schimb, depășirea pragului schimbă complet regimul fiscal. Dacă este depășit pragul de 7 camere, activitatea nu mai poate fi raportată pe CNP (persoană fizică) și necesită înregistrarea ca PFA sau SRL.
Închirierea locuințelor prin Airbnb și Booking: Tot ce trebuie să știi din punct de vedere fiscal în 2026. Declarare, sancțiuni, noutăți și recomandări
Totodată, în ceea ce privește tratamentul fiscal al veniturilor obținute din închirieri pe termen scurt prin platforme online precum Airbnb sau Booking, proprietarii din România trebuie să țină cont, în 2026, de câteva aspecte fiscale importante pentru a evita eventuale sancțiuni.
Studiu de caz
„Avem două situații pentru aceste persoane:
Cei care inchiriaza între 1 și 7 camere
Vor stabili venitul net prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut. Nu se cuprinde în venitul brut comisionul reținut de entitățile care facilitează serviciile, interfețe electronice (ex. Airbnb, Booking).
Nu există obligații privind evidența contabilă, contează doar veniturile (încasate). Trebuie, totuși, păstrate documentele relevante. Există obligația completării fișei de ocupare a capacității de cazare, din care să rezulte perioada de ocupare și datele de identificare ale persoanelor.
Atenție! Dacă în cursul anului depășesc limitate de 7 camere, mă încadrez la venituri din activități independente din anul respectiv.
Se datorează impozit 10% și CASS raportate la plafoanele de 6,12, 24 de salarii minime brute pe economie.
În ceea ce privește sumele care sunt încasate în valută, echivalentul în lei al acestora se determină prin utilizarea cursului de schimb valutar comunicat de BNR în ultima zi bancară anterioară încasării.
Nu este nevoie de înființarea unei PFA/II.
Venitul net anual = Venit brut – 30% x Venit brut
Nu se cuprinde în venitul brut comisionul reținut de entitățile care facilitează serviciile, interfețe electronice (ex. Airbnb, Booking).
Nu există obligații privind evidența contabilă, contează doar veniturile (încasate).
Există obligația utilizării facturării electronice și, totodată, de a avea casă de marcat în cazul în care încasările se fac numerar sau cu cardul, direct la locație.
Se plătește CASS ca pentru veniturile din activități de cedarea folosintei bunurilor (6, 12 și 24 de salarii minime brute pe economie).
Cei care închiriază mai mult de 7 camere (de la 8 în sus):
Se încadrează la categoria veniturilor din activități independente și stabilesc venitul net prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut.
Aceste persoane datorează CASS, calculată la venitul net plafonat la 72 de salarii minime și CAS, la plafonul de 12 sau 24 de salarii dacă venitul net depășește plafonul.
Acești contribuabili completează numai partea referitoare la venituri din Registrul de evidență fiscală și nu au obligația de a conduce evidență contabilă.
În cazul sumelor încasate în valută, echivalentul în lei al acestora se determină prin utilizarea cursului de schimb valutar comunicat de BNR în ultima zi bancară anterioară încasării.
Este nevoie de înființarea unei PFA/II.
Venitul net anual = Venit brut – 30% x Venit brut
Nu se cuprinde în venitul brut comisionul reținut de entitățile care facilitează serviciile, interfețe electronice (ex. Airbnb, Booking).
Nu există obligații privind evidența contabilă, contează doar veniturile (încasate).
Există obligația utilizării facturării electronice și, totodată, de a avea casă de marcat în cazul în care încasările se fac numerar sau cu cardul, direct la locație.
Se plătesc CAS și CASS ca pentru orice venit din activități independente”.
În cazul închirierii unui număr mai mare de 7 camere, este obligatorie autorizarea ca PFA/ II sau SRL. Sub 7 camere, activitatea se poate desfășura fără o formă de autorizare, cu respectarea impozitului de 10% și a CASS.
Totodată, obligațiile fiscale rămân aceleași și pentru cei care desfășoară astfel de activități în afara platformelor, în cazul închirierilor pe termen scurt (sub 30 de zile).
Închirieri prin Booking și Airbnb. Când devine obligatoriu codul de TVA intracomunitar
Persoanele fizice care închiriază camere pe astfel de platforme trebuie să achite un comision pentru intermedierea acestor servicii.
Pentru comisionul facturat către persoanele fizice care închiriază, acestea au obligația obținerii codului special de TVA de la ANAF conform art 317 din Codul fiscal și plata TVA în România în baza unui decont special de TVA (formular 301) depus la ANAF până în 25 a lunii următoare primirii facturii de la AirBnb/Booking.
Chiar dacă nu există PFA și se operează sub pragul de scutire de TVA pentru veniturile tale, în cazul în care se colaborează cu platforme precum Airbnb sau Booking, apare obligația de a obține un Cod Special de TVA pentru achiziții intracomunitare de servicii.
Acest cod special va arăta ca un CUI, dar va fi folosit exclusiv pentru tranzacțiile cu parteneri din afara României.
Acest lucru înseamnă că platforma intermediară va emite facturi pentru comision, cu TVA 0%, iar contribuabilul român va trebui să calculeze 21% la valoarea comisionului reținut de platformă și să plătească această sumă la bugetul de stat din România.
Odată ce există codul special de TVA și sunt primite facturi de comision, apar două obligații declarative lunare (doar pentru lunile în care ai avut activitate): Formularul 301 (Decont special de TVA), în care declari suma comisionului și TVA-ul datorat (cei 21%) și Formularul 390 (Declarația recapitulativă), în care este raportată achiziția de servicii de la partenerul din UE (Airbnb Irlanda sau Booking Olanda).
Aceste formulare se depun până pe data de 25 a lunii următoare celei în care a fost emisă factura de comision și tot până la această dată contribuabilul trebuie să facă și plata efectivă a banilor.
e-Factura pentru persoane fizice, obligatorie de la 1 iunie 2026. Explicații privind veniturile din închirieri prin Airbnb/Booking
De la 1 iunie 2026, conform OG nr. 6/2026, sistemul RO e-Factura va fi obligatoriu pentru toate persoanele care obțin venituri și se identifică fiscal prin CNP, adică și pentru persoanele care obțin venituri din activități de închiriere Airbnb/Booking.
Conform Ordinului ANAF nr. 378/2026, „furnizorii/prestatorii care se identifică fiscal prin codul numeric personal, care au început să desfășoare activități economice anterior datei de 1 iunie 2026, sunt obligați să solicite înscrierea în Registrul RO e-Factura obligatoriu, până cel târziu la data de 26 mai 2026. Pentru a solicita înscrierea în registru, persoanele completează și transmit formularul (082), având bifată secțiunea corespunzătoare înscrierii în registru. Persoanele sunt înscrise în registru cu data de 1 iunie 2026”.
Înscrierea în registru se face prin completarea și transmiterea Formularului 082, bifând secțiunea corespunzătoare înscrierii în registru. Astfel, persoanele sunt înscrise în registru cu data de 1 iunie 2026.
Prevederea care obligă persoanele fizice implicate în activități economice să utilizeze sistemul RO e-Factura este cuprinsă în „Ordonanța trenuleț” (OUG 89/2025 pentru modificarea și completarea Codului fiscal), adoptată de guvern la finalul anului trecut, și a intrat în vigoare la data de 15 ianuarie 2026.
Ulterior, a fost publicat și ordinul de aprobare a procedurii de înregistrare (Ordinul 59/2026 privind modificarea și completarea Ordinului președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr. 3.789/2024), care prevede că toți contribuabilii din categoria menționată care se identifică fiscal prin CNP trebuie să se înregistreze în registrul RO e-Factura, înainte de a începe desfășurarea activităților economice, prin depunerea formularului 082.
Odată înregistrat, contribuabilul va trebui să:
- emită toate facturile prin sistemul RO e-Factura (format electronic, transmis către ANAF);
- le transmită în termen de maximum 5 zile lucrătoare de la emitere;
- păstreze fișierele XML și recipisele de validare (acestea sunt documente justificative fiscale).
- țină jurnalele de vânzări și cumpărări, conform pct. 84 din Normele de aplicare ale art. 310 din Codul fiscal (HG 1/2016);
- monitorizeze plafonul de scutire TVA de 395.000 lei , potrivit art. 310 din Codul fiscal;
Aceste obligații se aplică indiferent dacă facturează către o firmă sau către o persoană fizică.
Totodată, cei care nu respectă obligația de a folosi RO e-Factura, riscă sancțiuni, adaugă expertul contabil și consultantul fiscal.
Astfel că, dacă nu este transmisă factura prin sistem în termenul legal, amenda poate ajunge la 15% din valoarea totală a facturii netransmise, iar dacă factura nu este transmisă deloc, amenda contravențională este, de regulă, între 1.000 lei și 2.500 lei, în funcție de încadrarea ta fiscală.
Pentru emiterea facturii electronice, acesta recomandă obținerea unui certificat digital calificat pentru semnarea electronică a e-Factura, însă alți specialiști spun că transmiterea se poate face și fără.
Totodată, este necesară existența unui cont SPV înregistrat la ANAF pe CNP-ul persoanei fizice.
Utilizarea e-Factura nu modifică modul de impozitare a veniturilor contribuabilului și nu înseamnă dublă impozitare.
Se recomandă înregistrarea în SPV, pregătirea pentru înscrierea în Registrul RO e-Factura înainte de 1 iunie 2026, precum și adaptarea modului de facturare pentru respectarea termenelor și obligațiilor fiscale.
Pentru cei care închiriază pe termen scurt în afara platformelor, există obligația înregistrării în Registrul e-Factura și a emiterii facturilor electronice începând cu 1 iunie 2026.
Cele mai importante lucruri pe care ar trebui să le știe un proprietar care închiriază pe termen scurt în 2026
Regula de care trebuie să țină cont acești proprietari este:
- Dacă închiriază până în 7 camere = Regim simplu, nu se autorizează la ONRC, dar se înrolează în SPV ANAF și își declară veniturile anual.
- Dacă închiriază peste 7 camere = Au nevoie de o formă juridică organizată și înregistrare ca PFA/II/IF/SRL.
Ce taxe vor trebui să plătească proprietarii
Impozitul pe venit
Impozitul pe venit este de 10%.
În ceea ce privește baza de calcul, nu se mai aplică norme de venit fixe, acele sume stabilite anual de ANAF pe cameră. Acum, venitul net se calculează scăzând o cotă forfetară de cheltuieli de 30% din venitul brut (totalul încasărilor).
Exemplu
Dacă încasezi 10.100 lei, din această sumă scazi mai întâi comisioanele reținute de platforme (precum Booking sau Airbnb), în valoare de 100 lei.
Din suma rămasă scazi apoi cheltuiala forfetară de 3.000 lei și plătești 10% din restul de 7.000 lei, adică 700 lei impozit.
Limita de camere: Acest regim se aplică pentru închirierea a maximum 7 camere situate în locuințe proprietate personală. Peste 7 camere, activitatea este considerată „activitate independentă” și necesită altă formă de organizare (PFA/SRL).
Ce greșeli fac proprietarii care închiriază prin platforme tip Airbnb și Booking
Persoanele fizice care închiriază prin platforme online tip Airbnb sau Booking tind să omită completarea fișei de ocupare a capacității de cazare, aceasta fiind obligatorie conform Codului Fiscal la art 85 alin 8.
Contribuabilii au obligația să completeze și să păstreze fișa de ocupare a capacității de cazare, astfel încât să rezulte perioada de ocupare a camerei, precum și datele de identificare a persoanei/persoanelor care a/au ocupat-o.
Acest document este verificat de ANAF în cazul unui control fiscal.
Formularul se completează de contribuabilii care realizează:
- a) venituri din închirierea pe termen scurt a camerelor situate în locuințe proprietate personală,între 1 și 7 camere inclusiv, indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate acestea;
- b) venituri din activități independente din prestarea de servicii de cazare, precum și venituri din închirierea pe termen scurt a unui număr de peste 7 camere situate în locuințe proprietate personală.
Fișa de ocupare conține informații precum:
- a) datele de identificare a persoanei/persoanelor care a/au ocupat camera/spațiul amenajat în scopul înnoptării pentru o perioadă determinată, măsurată în zile;
- b) perioada de ocupare a fiecărei camere sau fiecărui spațiu amenajat în scopul înnoptării pentru o perioadă determinată, măsurată în zile.
Formularul se completează pentru fiecare cameră închiriată/spațiu amenajat în scopul înnoptării pentru o perioadă determinată, măsurată în zile.
Se întocmește un exemplar, de către contribuabil si se păstrează de către acesta.
Toate veniturile obținute în anul 2026 și obligațiile referitoare la impozit si CASS se vor declara abia la anul, până la 25 mai 2027, când se va depune Declarația Unică pe anul 2026.
