Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor a amendat 11 bănci pentru că clienții acestora plătesc ratele sub forma anuităților, adică în rate egale. Nu numai că legea prevede această modalitate de rambursare a creditelor, dar cei mai mulți debitori nici nu s-ar califica să ia credite în rate descrescătoare care, deși sunt mai avantajoase pe termen lung, presupun rate inițiale mult mai mari.
25 aprilie - MedikaTV - Maratonul Sănătatea Digestiei
27 mai - Eveniment Profit.ro Real Estate (ediţia a IV-a) - Piața imobiliară românească sub aspectul crizei occidentale
ANPC a luat decizia surprinzătoare de a amenda 11 bănci, practic pe cele mai mari, pentru ”practici comerciale înșelătoare săvârșite de aceștia cu privire la modul de calcul al ratelor”. Directorul Paul Anghel precizează că "toate băncile vor fi controlate", astfel că e posibil să apară și alte amenzi.
Cum au fost înșelați clienții în opinia ANPC: ”pe graficul de rambursare, rata era compusă, în primii ani, 25% din soldul principal de rambursat și 75 % dobândă”.
Ce descrie ANPC aici este sistemul de rambursare a creditelor în rate egale sau anuități, care este folosit preponderent nu doar de băncile din România ci și de băncile din toată Europa. Și nu doar că este folosit, dar este și cuprins în lege.
Potrivit Ordonanței 50/2010 privind creditele acordate consumatorilor, la articolul 38 aliniatul 1 indice 1 se prevede: “Rambursarea creditelor se poate face în două moduri: prin rate egale (anuități) sau prin rate descrescătoare. Consumatorul are dreptul să aleagă modalitatea prin care dorește să ramburseze creditul”. În OUG 52/2016, care a modificat OUG 50 și din 2016 guvernează creditele ipotecare, se precizează că băncile trebuie să informeze consumatorii cu privire la ”modul de rambursare a principalului și a dobânzii pe durata creditului (de exemplu, sistemul de amortizare), specificând cu claritate dacă contractul de credit este pe bază de rambursare de principal sau pe bază de rambursare inițială numai a dobânzii sau o combinație a ambelor tipuri”. De reținut că OUG 52 permite inclusiv ”rambursarea inițială numai a dobânzii”, o modalitate mai puțin întâlnită la noi, și care presupune teoretic costuri și mai mari pentru debitori decât metoda acuzată de ANPC.
Dar care este diferența între metodele de amortizare?
Sistemul de anuități presupune că fiecare rată lunară va fi egală pe parcursul rambursării creditului, ceea ce înseamnă că în prima parte a derulării contractului clientul va plăti mai multe dobânzi și mai puțin din capitalul împrumutat, situație ce se schimbă ulterior.
Sistemul de rate descrescătoare presupune împărțirea capitalului împrumutat în sume egale în fiecare rată lunară, după care se adaugă dobânda curentă, calculată la soldul rămas al creditului. Efectul este acela că prima rată va fi substanțial mai mare decât cea din sistemul cu anuități, dar ratele subsecvente vor fi din ce în ce mai mici.
Bineînțeles că plata în sistemul de rate descrescătoare reprezintă un avantaj în termeni financiari pe perioada de derulare a creditului, pentru că debitorul plătește mai puține dobânzi în total.
De ce ar alege cineva să plătească mai multă dobândă? Pentru că altfel nu s-ar califica să ia suma dorită.
Spre exemplu, la prețul mediu de 1.500 de euro/mp în București, un apartament de 70 mp costă 105.000 de euro sau circa 525.000 de lei. După scăderea avansului de 15%, persoana care dorește să achiziționeze imobilul mare are nevoie de 446.250 de lei, sumă acoperită printr-un credit pe 30 de ani la o dobândă de 8,5% pe an.
În cazul în care plata se face în anuități, rata lunară este de 3.431 de lei (270 de lei capital, 3.431 de lei dobândă, în cazul primei rate), în timp ce prima rată în cazul rambursării în rate descrescătoare este cu 28% mai mare la 4.400 de lei (1.240 capital, 3.161 dobândă). Puteți verifica la linkurile următoare scadențarele simulate pentru cele două credite cu ajutorul unui calculator online: anuități și rate descrescătoare.
Potrivit Regulamentului BNR 17/2012, băncile sunt obligate să respecte un grad maxim de îndatorare pentru debitori de 40%, ceea ce reprezintă nivelul obligațiilor de plată lunare din veniturile nete. Potrivit art. 13 aliniat 1 indice 1, ”în cazul obligațiilor de plată decurgând din credite sau alte finanțări rambursabile pentru care rambursarea nu se face în rate lunare egale, împrumutătorii iau în considerare cea mai mare obligație de plată din cadrul duratei creditului”. Adică gradul maxim de îndatorare se calculează la prima rată pentru sistemul de rate descrescătoare.
Deci, pentru același credit, în cazul rambursării în anuități venitul lunar minim necesar este de 8.577 de lei, în timp ce pentru rambursarea în rate egale acesta este de 11.000 de lei!
Bineînțeles, avantajul pe termen lung este acela că pentru creditul în rate descrescătoare suma totală de plată este 1,02 milioane de lei, din care 570.300 de lei dobânzi, în timp ce pentru creditul rambursat în anuități suma de rambursat este cu o cincime mai mare la 1,24 milioane de lei, din care 789.000 de lei dobânzi.
Astfel, potrivit legislației de protecția a consumatorilor, singura problemă din punct de vedere legal ar putea fi aceea ca băncile să fi refuzat consumatorilor dreptul de alege între cele două modalități de plată, ceea ce ANPC nu spune că ar fi cazul.
Președintele ANPC Horia Constantinescu acuză băncile voalat de ”cămătărie”:
”Să realizezi că, la jumătatea contractului de împrumut, nu ai făcut altceva decât să plătești dobânzi și foarte puțin din credit, este o povară mare pe umerii debitorilor. Dacă lucrurile ar fi fost echilibrate, într-un mod rațional și în favoarea consumatorilor, probabil multe familii, astăzi, nu ar mai trăi o dramă financiară (...) Dacă există sedii elegante, cămătăria poate avea alt nume”.
Problema pentru care românii au dificultăți financiare la plata ratelor nu este sistemul de anuități, ci faptul că aceștia au luat credite cu dobânzi variabile, ceea ce a făcut ca explozia ROBOR și a IRCC, pe fondul inflației ridicate, să-i lovească din plin. Așa au ajuns românii să plătească cele mai mari dobânzi la creditele ipotecare în derulare din UE, fiind urmați de polonezi, unde proporția creditelor cu rate variabile a fost, de asemenea, ridicată.
Graficul de rambursare în cazul împrumuturilor cu dobândă variabilă reprezintă doar o poză la momentul emiterii creditului, valabilă maximum trei luni până se actualizează IRCC. Pe de altă parte, ofertele băncilor de credite cu rate fixe în momentul în care rata cheie este la cel mai ridicat nivel de după criza financiară nu sunt foarte atrăgătoare pentru debitori, care nu ar beneficia de mult așteptata relaxare a dobânzilor, pe măsură ce inflația va scădea.
