„Piața comercială este o piață care pornește de la niște bugete destul de mari. Dacă vorbim de un centru comercial, de un centru de retail, putem vorbi de sume de la 2-3 milioane în sus.
Și atunci, ce facem noi este să sindicalizăm investiții în astfel de centre comerciale, respectiv să adunăm mai mulți investitori care să participe, fie pentru dezvoltarea lor, fie pentru exploatarea lor odată ce sunt terminate ca o construcție și închiriate către magazinele de retail.
Dăm posibilitatea investitorilor cu sume mai mici, începând chiar de la 1.000 de euro, să investească în astfel de proiecte care altfel nu ar fi disponibile”, a declarat Robert Butoi, Partner & Investment Manager SyndiFi la emisiunea Profit Live, realizată pe Prima News TV de Profit.ro, de luni până joi, de la ora 11.00.
El arată că oportunitatea vine nu doar din accesibilizarea segmentului, ci și din diferența de randamente față de rezidențial. Randamentele comerciale sunt în prezent considerabil mai ridicate, în timp ce riscul este mai mic, mai ales datorită contractelor ferme, pe termen lung, cu chiriași mari și stabili. Retailerii internaționali închiriază pe 5, 10 sau chiar 15 ani, contractele sunt indexate cu inflația, iar predictibilitatea veniturilor este mult mai mare decât în cazul unui apartament închiriat.
„Randamentele din piața comercială sunt mai ridicate în acest moment decât randamentele din piața rezidențială, iar riscul este mai redus. Pentru că vorbim despre niște contracte de chirie pe termen mai lung, vorbim despre niște chiriași reputabili. Înainte să te apuci de construit, ai deja un contract, cel puțin pentru o ancoră, pentru un magazin care ocupă mare parte din spațiul respectiv”, a afirmat el.
Schimbările din strategia marilor retaileri au contribuit la deschiderea acestui model de investiții. Robert Butoi explică faptul că politică de dezvoltare proprie a retailerilor a fost redusă odată cu creșterea dobânzilor, care a făcut nerentabil modelul în care își dețineau propriile proprietăți. Aceștia au trecut, în mare parte, la un model în care operează magazinele, dar nu construiesc și nu finanțează ei dezvoltările. Astfel, proiectele sunt ridicate de dezvoltatori sau fonduri, iar retailerii semnează contracte ferme de închiriere.
„S-a schimbat de câțiva ani această politică de dezvoltare proprie, în principiu datorită dobânzilor ridicate. Atunci când au crescut foarte mult dobânzile, serviciul datoriei pentru acești retaileri a crescut foarte mult și au trecut de la un model în care dețineau, la un model în care doar operează. Respectiv investițiile sunt făcute de altcineva, ei oferă contracte pe termen lung și stau în chirie”, a spus acesta.
Tichetul minim pentru investitori începe de la 1.000 de euro, însă ponderea micilor investitori este, deocamdată, la început. În prezent, tichetele mici reprezintă 20-30% din finanțarea unui proiect, restul provenind de la investitori mari. SyndiFi mizează însă pe creșterea treptată a comunității și, implicit, a ponderii celor cu contribuții reduse.
„Tichetele sub 100.000 de euro sau în jur de 100.000 de euro reprezintă undeva la 20-30%. Restul sunt investitori mai mari. Noi credem că acest procent de 20% mici investitori vs. 80% mari investitori este un punct de pornire pentru noi, urmând să crească ponderea micilor investitori”, a explicat el.
Randamentele proiectelor comerciale sunt influențate și de evoluția chiriașilor-ancoră, precum retailerii alimentari cu cea mai accelerată expansiune în prezent, Lidl și Penny. Aceștia pot ocupa până la 50% dintr-un parc de retail, generând trafic și atrăgând alți chiriași, inclusiv servicii, entertainment sau zone gourmet — trend care se conturează puternic în Europa Centrală și de Est.
„Dacă în rezidențial randamentele sunt undeva 4-5%, în comercial putem vorbi de randamente în România în momentul acesta undeva între 7-8%, care sunt net superioare și Europei de Vest. Europa Centrală și de Est are un premium aici. Dacă în Polonia vorbim de 5-6%, în România vorbim, cum spuneam, de 7-8%, iar riscurile sunt mult mai reduse”, a spus Robert Butoi.
Un avantaj al proiectelor comerciale este și lichiditatea sporită pentru tichetele de valoare mică. Pentru investitori, posibilitatea de a vinde o participație de câteva zeci de mii de euro este mult mai mare decât în cazul unor investiții unitare, mari, greu de tranzacționat. SyndiFi a creat mecanisme prin care ieșirea unui investitor este facilitată fie către ceilalți participanți din proiect, fie către comunitatea largă a platformei.
„Faptul că noi sindicalizăm investitori mici vine la pachet cu această componentă de lichiditate, pentru că este mult mai ușor să vinzi o părticică de 50.000 de euro dintr-un proiect decât când este mai mare. Și atunci tichetele mici vor găsi mai repede cumpărători”, a explicat el.
Piața imobiliară, fie comercială, fie rezidențială, trece printr-un proces de adaptare la noile condiții fiscale, de dobândă și geopolitice, mai spune acesta. După scăderi semnificative ale volumelor de investiții în anii trecuți, 2025 aduce o revenire, aproximativ la nivelul din 2022. România rămâne o piață atractivă, inclusiv pentru fonduri internaționale, în contextul reshoring-ului și al repoziționării lanțurilor logistice.
„Piața este într-un proces de adaptare la noile condiții, atât geopolitice, politice și fiscale. Dacă volumul de investiții în 2022-2023 în Europa Centrală și de Est ajungea undeva la 10 miliarde de euro, el a scăzut dramatic în anii care au urmat, iar abia anul acesta se estimează că o să ajungă la nivelul din 2022”, a spus Robert Butoi.
El observă o revenire a tranzacțiilor comerciale, retailul reprezentând 40% din totalul tranzacțiilor din acest an, urmat de birouri, logistică și sănătate. Fonduri mari intră pe piață, fie prin achiziții de portofolii comerciale, fie prin extinderea pe segmentul de clinici, hoteluri, rezidențe branduite, self-storage, locuințe pentru seniori și studenți sau proiecte built-to-rent.
„Vedem aceste noi produse de retail care vin pe piață, vedem jucători internaționali care au găsit România atractivă”, afirmă Butoi, dând drept exemplu fondul britanic M-Core, care a intrat cu 25 de centre comerciale și a continuat cu achiziții de mall-uri în Focșani și Suceava.
În privința sectoarelor vizate în viitor, SyndiFi nu limitează opțiunile doar la retail. Activele din educație, healthcare, logistică sau industrial sunt în analiză, deoarece pot genera cashflow predictibil pe termen lung, similar segmentului comercial.
„Nu excludem niciunul din aceste sectoare. Avem proiect în acest moment și pe partea de healthcare și pe partea de industrial, la care ne uităm, chiar și educație. Există un trend de consolidare aici și este un activ la fel de bun din punct de vedere al cashflow-ului ca și un activ comercial”, a precizat el.
În ceea ce privește impactul fiscalității și noile reglementări, Robert Butoi subliniază că atât dezvoltatorii, cât și consumatorii vor traversa o perioadă de adaptare. Noile limite la avansurile din rezidențial și creșterea TVA vor modifica structurile de finanțare, obligând dezvoltatorii să caute soluții alternative, precum capital privat, structuri mezanin, polițe de garantare a avansului.
„Atât piața rezidențială cât și toată piața per ansamblu va trebui să se adapteze în urma reglementării de taxe și impozite, fiscale în general, mai ales în contextul în care controlarea deficitului public este un proces care nu s-a terminat încă și probabil că vor mai urma și alte măsuri”, a spus Butoi.
Deși numărul tranzacțiilor și creditările ipotecare au scăzut recent, el consideră că cererea rămâne rezilientă, iar prețurile nu vor avea o scădere generalizată. Din contră, costurile suplimentare, generate de materiale, forță de muncă, fiscalitate, pot duce, în anumite cazuri, la creșteri de preț.
„Ne așteptăm ca prețurile să rămână, cel puțin, la același nivel în continuare. Poate să și crească pentru că, dacă ne uităm la ce constituie prețul, costurile de construcție și costurile cu forța de muncă, fiscalitatea adăugată, vor rezulta, într-un mod logic, într-o creștere a prețurilor”, a explicat Robert Butoi.
