Impozitul pe clădiri. Incursiune în certitudini. 10 dintre ele

scris 20 ian 2016

Interesul pentru pașii care urmează a fi făcuți în conformitate cu noile reguli privind impozitele pe clădiri, crește pe zi ce trece în rândul contribuabililor. Autoritățile locale își pregătesc și ele răspunsurile și își instruiesc oamenii prin discuții atât la nivel tehnic în interiorul departamentelor de specialitate cât și la nivel de politică locală. Primarii care s-au aplecat asupra acestui subiect urmăresc ca noile prevederi să fie cât mai “usor digerabile” în condițiile în care, pe de o parte, tuturor le convine un nivel crescut al impozitelor locale, mai ales dacă provin din “reguli de la centru” și pe de altă parte, o parte dintre ei sunt foarte atenți la reacțiile contribuabililor având în vedere alegerile locale care stau să vină.

 
În același timp persistă o stare densă de confuzie pentru că încă sunt subiecte interpretate diferit de la o autoritate locală la alta. Ceea ce este un dezastru care este resimțit mai ales de către contribuabilii care dețin clădiri pe raza administrativă a mai multor primarii, care au soluții diferite de rezolvare a aceleiași probleme. Starea de confuzie nu îi afectează însă doar pe aceștia. Amintesc aici de exemplu subiectul referitor la faptul că într-un sediu se desfășoară sau nu o activitate economică. Cine decide acest lucru? Pe baza a căror documente? Dacă nu deții puncte de lucru în altă parte poți să declari un sediu fără activitate? Un alt subiect fără un răspuns unitar este termenul limită de depunere a declarațiilor de către contribuabili ținând seama că autoritățile locale au nevoie de un anumit interval de timp pentru a le procesa și a emite deciziile de impunere, motiv pentru care există în prezent solicitări ale autorităților locale cu termene limită foarte diferite.

 
Așa cum o spune și titlul articolului, nu mă voi ocupă acum de incertitudini, pentru că, sper ca în următorul interval de timp acestea să își găsească un răspuns unitar. 
 
Voi încerca o incursiune în certitudini scoțând în evidență o parte dintre acestea și, fără a intenționa să dau o notă prea tehnică acestui articol, acolo unde este cazul, voi invoca și articolele din actele normative, care stau la baza clasificării aspectelor respective ca certitudini. Cu cât afirmațiile sunt susținute cu trimiteri exacte la reglementări, cu atât analizele și interpretările își pierd din rol și evident din importanță. Actele normative invocate vor fi noul cod fiscal, secțiunea “Impozitul pe clădiri” din normele de aplicare ale codului fiscal și standardul de evaluare GEV 500. 

Impozitul pe clădiri: de ce poate fi ratat startul? CITEȘTE ȘI Impozitul pe clădiri: de ce poate fi ratat startul?


 Astfel, 
 
1. Rezultatele evaluării pentru impozitare nu se mai înregistrează în situațiile financiare ale contribuabililor persoane juridice. Această clarificare a apărut în art. 39 (1) din normele metodologice. Precizarea este foarte importantă având în vedere că încă unele autorități locale au cerut contribuabililor persoane juridice să le pună la dispoziție și balanța de verificare. Începând cu anul 2016 valorile impozabile ale clădirilor nu vor mai avea corespondent în valorile înregistrate în situațiile financiare.
  
2. Termenul până la care pot fi depuse declarațiile de impunere este până la primul termen de plată a impozitului pentru anul în curs. Această precizare se regăsește atât în codul fiscal cu ultimele modificări (art 458 și 460) cât și în normele metodologice la art 39 (2). Conform acestor texte de lege, declarațiile de impunere pot fi depuse până la 31 martie 2016. Având în vedere că autoritățile locale au nevoie de un anumit interval de timp pentru procesarea informațiilor din declarații, ar trebui că atât contribuabilii cât și evaluatorii (acolo unde este nevoie de implicarea acestora) să devanseze cât mai mult termenul de depunere al declarațiilor astfel încât toate părțile implicate să își poată respecta atribuțiile în timp, urmărind în final să fie eliminate orice efecte neplăcute asupra contribuabililor.
 
3. Impozitul depinde de doi factori. Valoarea impozabilă și cota de impozitare. Pentru a înțelege și analiza corect informațiile publice rezultate în urma aplicării noului impozit pe clădiri care se vor referi cu predilecție la cât au crescut sau au scăzut impozitele, trebuie să nu scăpam din vedere că impozitul are două componente: valoarea impozabila și cotă de impozitare. Astfel, în orice analiză și apreciere vom face, va trebui să identificăm de unde provine diferența de impozit față de situația anterioară. În cele mai multe situații cauza principală a diferențelor va rezulta din cotele de impozitare. În primul rând pentru că acestea s-au modificat față de codul fiscal anterior, fiind acum situate în intervalele 0.08-0.2% (față de 0.1% anterior) pentru clădirile rezidențiale și 0.2-1.3% (față de 0.5-1.5%) pentru clădirile nerezidențiale. În al doilea rând pentru că autoritățile locale au stabilit cotele de impozitare prin selectare din aceste intervale, rezultând astfel valori diferite de la oraș la oraș. 

4. Impozitele pe clădirile nerezidențiale aparținând persoanelor fizice vor crește. Această afirmație se bazează pe articolul 458 din codul fiscal unde este prevăzută cota de impozitare a clădirilor nerezidențiale aparținând persoanelor fizice ca fiind situată în intervalul 0.2-1.3%. Acest tip de impozit este nou. Până acum aceste tipuri de clădiri erau impozitate ca și casele de locuit fiindu-le aplicată o cotă de impozitare de 0.1%. Luând în calcul că în zona valorilor impozabile modificările nu vor fi atât de semnificative, cotele de impozitare însă vor crește de la minim dublu la de 13 ori. 
 
5. Impozitele pe clădirile rezidențiale aparținând persoanelor juridice vor scădea. Această afirmație de bazează pe prevederile art 460 (1) din codul fiscal unde se precizează că pentru clădirile rezidențiale aparținând persoanelor juridice cota de impozitare se situează în intervalul 0.08-0.2%. Reducerea impozitului rezultă din faptul că în conformitate cu codul fiscal anterior, pentru clădirile aparținând persoanelor juridice cota de impozitare era situată în intervalul 0.5-1.5% și era aplicată asupra valorii de inventar înregistrată în situațiile financiare. Prin urmare cota redusă de impozitare va conduce și la scăderea impozitului.
  
6. Pentru sediile de firme fără activitate economică situate în clădirile aparținând persoanelor fizice, impozitul va fi similar ca cel al utilizării rezidențiale. Această situație este prevăzută explicit în art. 459 (2) din Codul Fiscal. În foarte multe dintre apartamentele sau casele de locuit în care au fost înregistrate domicilii fiscale nu se desfășoară activități economice. În aceste cazuri, care vor fi declarate de contribuabili pe proprie răspundere, impozitul va fi calculat pe baza algoritmului prevăzut de art 457 din codul fiscal, adică aplicând regulile apartamentelor utilizate în scop rezidențial. 

7. Doar pentru clădirile persoanelor fizice cu utilizare mixtă și în care nu se cunosc suprafețele, se aplică regulă plătitorului de utilități. Utilizarea mixtă a clădirilor a suscitat o mulțime de discuții datorită situațiilor foarte variate în care se găsesc acestea. În prezent prevederile sunt destul de clare cu condiția să fie cunoscute. Astfel, în cazul persoanelor fizice care dețin o clădire în care se desfășoară o activitate economică dar din contractul de închiriere/comodat nu rezultă nicio suprafața declarată, se aplică prevederile art 459 (4) din codul fiscal respectiv pe baza declarației contribuabilului privitoare la cine deduce cheltuielile cu utilitățile se va stabili dacă utilizarea clădirii este rezidențială sau nerezidențială. Dacă în contract este precizată o suprafață corespunzătoare activității rezidențiale și/sau nerezidențiale, indiferent de sursa de proveniență a acesteia, nu se mai aplică prevederile referitoare la “plătitorul utilităților”. 

O țară plătită la minim CITEȘTE ȘI O țară plătită la minim

8. Valoarea impozabilă a părții nerezidențiale a unei clădiri cu utilizare mixtă se determină diferit de către evaluatori, în funcție de sursa de proveniență a suprafeței utilizate în scop nerezidențial. Precizările din enunț se bazează pe articolele 44 și 46 din normele metodologice. Informația este foarte utilă autorităților locale, care au sarcina să calculeze impozitul aferent unei clădiri cu utilizare mixtă preluând valorile impozabile din sursele precizate în codul fiscal. Un exemplu de calcul al impozitul este prezentat la art 48 din normele metodologice. Conform art 44 și 46 rezultă că suprafețele corespunzătoare activității nerezidențiale pot proveni din documentație cadastrală distinctă sau din declarația pe proprie răspundere a contribuabilului. Acest din urmă caz este valabil în cazul apartamentelor unde nu există documentație cadastrală distinctă pentru o parte din apartament. Prin urmare, dacă suprafața utilizată în scop nerezidențial rezultă din documentația cadastrală distinctă, autoritatea locală va regăsi în raportul de evaluare valoarea de impozitare a acestei suprafețe, asupra căreia va aplica procentul stabilit ca și cotă de impozitare. Dacă suprafața utilizată în scop nerezidențial va rezulta din alte documente decât cele cadastrale distincte atunci valoarea rezultată din raportul de evaluare va fi valoarea întregii clădiri considerată cu utilizare nerezidențială, urmând ca autoritatea locală să calculeze valoarea impozabilă a suprafeței utilizate în scop nerezidențial conform algoritmului prevăzut în articolul 46 din norme. 

9. Cota de impozitare va crește la 5% pentru persoanele juridice care și-au înregistrat ultima reevaluare la 31.12.2012, dacă nu realizează un raport de evaluare în trimestrul 1 al anului 2016. Această afirmație rezultă din prevederile articolului 460 alin (6) și (8) din codul fiscal. Ultimii 3 ani anteriori datei de referință, respectiv ultima evaluare realizată de către persoanele juridice, trebuie să fie cea realizată la 31 decembrie 2012 pentru a fi activată clauza de creștere a cotei de impozitare dacă nu se va realiza un nou raport de evaluare. Pentru contribuabilii persoane juridice care au realizat rapoarte de evaluare la sfârșitul anilor 2013 sau 2014, nerealizarea raportului de evaluare nu va conduce la creșterea cotei de impozitare. Realizarea acestor evaluări este permisă chiar dacă nu au trecut cei trei ani și probabil vor fi solicitate de către contribuabili dacă aplicarea noilor reguli de impozitare va conduce la o reducere a impozitelor față de situația anterioară.
 
10. Standardul de evaluare aplicabil în cazul evaluării pentru impozitare este standardul GEV 500 prevăzut în colecția de standarde ANEVAR aflate în vigoare la data evaluării. Am făcut această precizare având în vedere că atât în codul fiscal cât și în normele de aplicare se utilizează sintagma “standardele de evaluare în vigoare la data evaluarii”. Acestea se găsesc actualizate pe siteul www.anevar.ro, sunt obligatorii pentru evaluatorii autorizați și pot fi consultate atât de către contribuabili cât și de către autoritățile locale.
 
Adrian Vascu este Senior partner al companiei Veridio, membru în boardul ANEVAR și în boardul organizației europene a asociațiilor de evaluatori – TEGoVA și a fost președinte ANEVAR în perioadele 2008-2009 și 2014-2015.

viewscnt

Informaţiile publicate de Profit.ro pot fi preluate doar în limita a 500 de caractere şi cu citarea în lead a sursei cu link activ. Orice abatere de la această regulă constituie o încălcare a Legii 8/1996 privind dreptul de autor.

Afla mai multe despre
impozitul pe cladiri