Impozitul pe clădiri. Manualul de utilizare. 5 constatări de etapă

scris 1 feb 2016

S-a scurs deja o treime din nisipul clepsidrei care măsoară timpul de implementare al noilor reguli privind impozitul pe clădiri, rămânând ca lunile februarie și martie să fie cele de "foc". De preferat pentru toată lumea ar fi ca până la mijlocul lunii martie să fie depuse cât mai multe dintre declarațiile fiscale, astfel încât autoritățile locale să aibă timp sa le proceseze până la sfârșitul lunii martie, când este și primul termen de plata a impozitului pe anul în curs.

Din întâlnirile pe care le-am avut recent, atât cu reprezentanți ai autorităților locale, cât și cu reprezentanți ai Ministerului Finanțelor Publice, a reieșit că unele aspecte care ridică dificultăți în aplicarea unitară vor face subiectul unor clarificări, la nivelul normelor de aplicare a Codului fiscal, care vor apărea în circa 2-3 săptămâni.

În această primă perioadă de timp, s-au "evidențiat" câteva teme pe care le consider importante. Sper că opinia mea în ceea ce le privește va fi avută în vedere, alături de multe altele, în momentul în care se va găsi o cale de a emite și disemina niște răspunsuri unice la întrebările cele mai frecvente.

Poate un manual de implementare sau o broșura cu FAQ ar fi o soluție pentru coerența adoptării noilor reguli. O condiție esențială pentru succesul acestui demers, la crearea căruia mă ofer voluntar dacă se va organiza un grup de lucru, este ca Ministerul Finanțelor Publice să își asume și să disemineze materialul către toate persoanele interesate, respectiv contribuabili, autorități locale, evaluatori autorizați ș.a.m.d.

Până atunci, voi puncta 5 aspecte care mi-au atras atenția în această perioadă în care noile reguli au produs deja efecte.

1.    Primul aspect pe care vreau să îl subliniez este cel legat de existența unei activități economice în clădirea care face obiectul impozitării. Codul fiscal prevede la art. 459 alin (2) că vor fi considerate destinații rezidențiale cele ale clădirilor în care este înregistrat un domiciliu fiscal și în care nu se desfășoară activitate economică. Există deci posibilitatea, conform acestui articol, să existe domicilii fiscale declarate, agentul economic respectiv să obțină venituri din activitatea a cărui domiciliu fiscal este înregistrat în propriul apartament, dar activitatea să nu fie desfășurată în clădire! Spun asta pentru că am auzit autorități locale spunând că, dacă ai venituri = ai activitate economică, deci clădirea unde este declarat domiciliul fiscal este cu destinație nerezidențială.

Nu cred că este corectă această interpretare și aduc în sprijinul afirmației mele exemplul unui PFA care efectuează activitate de taximetrie și care, evident, nu își desfășoară activitatea în clădirea în care se găsește domiciliul fiscal, ci la volanul mașinii. Alte voci spuneau că dacă agentul economic respectiv (PFA, SRL, IF) nu are punct de lucru declarat în altă parte și a înregistrat venituri, înseamnă că are activitate economică, deci clădirea este nerezidențială. Plecând de la exemplul evident al taximetristului, rezultă că modul de gândire în momentul clasificării unei clădiri ca fiind cu destinație nerezidențială trebuie să pornească, în primul rând, de la ce activitate se desfășoară în clădirea cu pricina și numai după aceea, sau deloc, să se judece prin prisma veniturilor declarate, a punctelor de lucru sau a altor înregistrări la Registrul Comerțului. Știu că autoritățile locale au sarcina legală să verifice în timp declarațiile contribuabililor. Mai știu și că declarațiile se dau pe proprie răspundere de către aceștia și că, din păcate, deseori sunt suspectați că nu au declarat corect. Cred însă că dacă se vor stabili reguli foarte clare, precizându-se mai exact tipurile de activități care pot exista fără a fi desfășurate în clădirea în care este declarat domiciliul fiscal, va fi ușor pentru contribuabili să declare în ce situație se află, fără intenția de a denatura.

Eventuala "minciună" poate apărea frecvent atunci când avem de aplicat reguli neclare, primind sfaturi diferite, atât de la autorități locale, cât și de la consultanți avizați.

2.    Un subiect care a generat discuții interminabile a fost si încă este încadrarea clădirilor în categoria de utilizare mixtă de catre contribuabilii persoane fizice. Aceasta înseamnă că, într-o clădire folosită ca rezidență, există și domicilii fiscale în care se desfășoară sau nu se desfășoară activitate economică.

O prima clarificare o reprezintă faptul că încadrarea o face contribuabilul pe proprie răspundere! O a doua clarificare sau un indiciu hotărâtor, respectiv un prim filtru util raționamentului contribuabilului, îl reprezintă decizia de declarare sau nu a activității economice (vezi punctul 1 de mai sus). Daca nu se desfășoară activitate în clădirea unde se află domiciliul fiscal, clădirea va fi clasificată cu destinație rezidențială. Dacă există activitate, intervine a treia clarificare, respectiv următorul filtru util contribuabilului: sunt cunoscute suprafețele din clădire, utilizate în scop rezidențial și nerezidențial? Dacă aceste suprafețe nu sunt prevăzute în contractele de închiriere sau comodat, atunci se aplică regula plătitorului de utilități. Aceasta spune că, dacă într-o clădire cu utilizare mixtă, aparținând unei persoane fizice, nu se cunosc suprafețele utilizate de către cele două destinații, clădirea va fi clasificată cu destinație nerezidențială dacă utilitățile sunt plătite de către persoana juridică având domiciliul fiscal în acea clădire. Acest lucru rezultă din art. 495 din Codul Fiscal. În aceeași situație descrisă anterior, dacă utilitățile vor fi plătite de persoana fizică, proprietară a clădirii, destinația clădirii va fi cea rezidențială. Această prevedere, rezultând indirect acum din Codul fiscal, va face obiectul clarificării legislative din perioada următoare.

Impozitul pe clădiri. Incursiune în certitudini. 10 dintre ele CITEȘTE ȘI Impozitul pe clădiri. Incursiune în certitudini. 10 dintre ele

Revenind la a treia clarificare, dacă suprafețele sunt prevăzute în contractele de închiriere sau comodat, nu se mai aplică regula plătitorului de utilități, ci, pentru calculul impozitului pe clădire, contribuabilul va depune la autoritatea locală un raport de evaluare care va fi utilizat de către aceasta la calculul impozitului pe clădire.

3.    Un al treilea aspect pe care vreau să îl subliniez este legat de utilitățile amintite în paragraful anterior, respectiv să răspund la trei întrebări care apar frecvent. (a) Care sunt utilitățile la care face referire legea?  (b) Face parte telefonia mobilă din aceste utilități? (c) Se ia în calcul plătitorul utilităților din anul 2015 sau cel declarat de către contribuabil pentru anul 2016? Răspunsurile sunt următoarele:

(a) utilități înseamnă gaze, apă sau energie electrică. Cel puțin una dintre ele, dacă este plătită de agentul economic, utilizarea devine nerezidențiala (reamintesc că acest lucru este valabil doar când e aplicabilă regula plătitorului de utilități)

(b) telefonia mobilă nu intră în categoria utilităților care definesc destinația clădirii în funcție de cine este plătitorul

(c) se ia în calcul declarația contribuabilului despre cine va plăti utilitățile în anul 2016 pentru care se datorează impozitul și nu se ia în calcul plătitorul utilităților de anul trecut.

4.    O altă temă care ar trebui să își găsească un răspuns cât de curând, este cum se va proceda dacă, în urma verificării modului de stabilire a valorilor impozabile, se va constata că au apărut erori. Cum vor putea fi ele remediate pentru a nu se crea prejudicii? Nu dezvolt acum procedeele prin care aceste erori, să le spunem materiale, vor fi depistate, ci mă întreb cum se va putea acționa odată ce acestea au fost identificate. O soluție pe care o propun, dacă aceasta respectă prevederile Codului de procedură fiscală, este ca eventualele erori constatate în primele 6 luni după termenul de plată a primei tranșe din impozit, să conducă la regularizarea impozitului de plătit până la al doilea termen de plată prevazut de lege, fără a se calcula majorări de întârziere sau alte accesorii. Astfel, pot fi înlăturate eventualele prejudicii, ceea ce va proteja atât autoritățile locale, cât și contribuabilii și, nu în ultimul rând, evaluatorii autorizați.

5.    Ultima temă pe care am propus-o acum este modalitatea în care, atât contribuabilii, cât și autoritățile locale privesc actuala valoare impozabilă în comparație cu valorile impozabile anterioare. La nivelul autorităților locale, această diferență se observă și la nivel de impozite. Un exemplu îl reprezintă clădirile vechi (70-80 de ani) aparținând persoanelor fizice la care nu s-au făcut lucrări de modernizare în acești ani. Astfel, am întâlnit două situații aproape similare în București și Oradea. După evaluare, datorită vechimii, valoarea impozabilă a rezultat 60 mii lei, respectiv 80 mii lei. Valoarea impozabilă în anul trecut a fost de 330 mii lei, respectiv 420 mii lei. Rezultă, deci, o scădere a valorilor impozabile în ambele situații. Cota de impozit anul trecut a fost 0,1%, atât în București, cât și în Oradea, rezultând un impozit de 330 lei pentru clădirea din București și de 420 lei pentru clădirea din Oradea. Începând cu anul 2016, cotele de impozit sunt 0,2% în Bucuresti și 1% în Oradea, rezultând, pentru anul 2016, un impozit de 120 lei pentru clădirea din București (deci o reducere de aproape trei ori față de anul anterior, chiar dacă valoarea impozabilă a scăzut de 5 ori) și un impozit de 800 lei pentru clădirea din Oradea (deci aproape o dublare a impozitului, chiar dacă valoarea impozabilă a scăzut de 5 ori).

Sfatul meu este ca eventualele diferențe la nivelul valorilor impozabile să fie tratate cu prezumția de corectitudine datorită implementării noilor reguli și, mai ales, datorită faptului ca diferențele sunt atât pozitive, cât și negative. Fiecare diferență își are o explicație. Dacă provine din eroare materială, va trebui remediată. Dacă provine din modificarea regulilor, atunci va rezulta o bază solidă și predictibilă de analiză pentru calculul veniturilor bugetare în anii viitori.

Adrian Vascu este Senior partner al companiei Veridio, membru în boardul ANEVAR și în boardul organizației europene a asociațiilor de evaluatori – TEGoVA și a fost președinte ANEVAR în perioadele 2008-2009 și 2014-2015.

viewscnt

Informaţiile publicate de Profit.ro pot fi preluate doar în limita a 500 de caractere şi cu citarea în lead a sursei cu link activ. Orice abatere de la această regulă constituie o încălcare a Legii 8/1996 privind dreptul de autor.

Afla mai multe despre
adrian vascu
impozit cladiri
codul fiscal
norme de aplicare
valoare impozabila