EXCLUSIV Brico Dépôt renegociază contracte de închiriere, pe care le consideră supraevaluate

EXCLUSIV Brico Dépôt renegociază contracte de închiriere, pe care le consideră supraevaluate

Conducerea Brico Dépôt România, prin Bricostore România S.A., renegociază contractele de închiriere încheiate înainte de 2008 pentru unele magazine din România și pe care le consideră acum supraevaluate. A fost analizată la un moment dat și posibilitatea intrării în insolvență, dar finanțarea masivă asigurată de Kingfisher, care a preluat în 2013 rețeaua de magazine, a eliminat această variantă.

În aprilie 2013, grupul britanic Kingfisher a cumpărat cele 15 magazine operate de Bricostore România, de la Grup Bresson, pentru 63 de milioane de lire sterline (75 de milioane de euro), iar procesul de rebranduire și transformare a magazinelor sub marca Brico Dépôt a fost încheiat în septembrie anul trecut.

Profit.ro a relatat recent că, la doi ani de la achiziția și transformarea magazinelor Bricostore în Brico Dépôt, Kingfisher Plc, cel mai mare retailer de bricolaj din Europa, raportează pierderi în România de 9 milioane de lire sterline, adică mai mult de jumătate din pierderile înregistrate pe piețele pe care a intrat recent, potrivit raportului financiar pentru anul fiscal 2015, aferent perioadei februarie 2015-ianuarie 2016.

Conform informațiilor Profit.ro, Bricostore a comandat unor consultanți, la finalul anului trecut, o evaluare a modalităților de reducere sau reziliere a mai multor contracte de închiriere. Consultanții au recomandat conducerii Bricostore două soluții: renegocierea contractelor de închiriere sau, în condițiile unui eșec al negocierilor, declanșarea procedurii de intrare în insolvență.

EXCLUSIV Lista oamenilor de afaceri, a vedetelor și a politicienilor cărora Fiscul le verifică averea CITEȘTE ȘI EXCLUSIV Lista oamenilor de afaceri, a vedetelor și a politicienilor cărora Fiscul le verifică averea

Contractele de închiriere vizate sunt cele pentru spațiile în care funcționează magazinele Brico Depot din Suceava (închiriat de la Iulius Mall Suceava SRL), Focșani (închiriat de la Bel Rom Șapte SRL), Brăila (închiriat de la Brăila Promenada Mall SRL), Pitești (închiriat de la Retail Park Pitești SRL), Constanța (închiriat de la Metropolis Investiții Imobiliare SRL), Oradea (închiriat de la Omilos Oradea SRL) și Arad (închiriat de la Armonia Center Arad SRL).

Christian Mazauric, CEO al Brico Dépôt România, a confirmat, pentru Profit.ro, că sunt negocieri în curs legate de contractele de închiriere, explicând că plata unei chirii supraevaluate nu poate reprezenta o situație sustenabilă pe termen lung. El precizează că varianta insolvenței nu este luată în calcul.

"Am început discuțiile cu proprietarii și facem progrese, dar nu am ajuns la nicio concluzie până acum. Am început cu câteva magazine, dar vor urma și altele. Majoritatea contractelor noastre au fost semnate înainte de 2008, atunci situația economică era mai bună și, când ne uităm la cât am plătit, cu siguranță am dat cu peste 30%-40% mai mult decât prețul pieței, ceea ce nu este bine. De aceea discutăm cu proprietarii să vedem ce putem face împreună pentru a ajunge la o situație win-win. Înțeleg și punctul lor de vedere, de aceea încercăm să ajungem la un compromis cu care toată lumea să fie fericită. Discuțiile vor trece prin mai multe stadii și trebuie să angajăm oamenii potriviți care să facă acest lucru. Lucrurile se îndreaptă în direcția bună și este nevoie de ceva timp pentru a o rezolva cu bine. Eu vreau să fie o situație de tipul win-win, pentru că, la finalul zilei, nu vreau să am o reputație proastă pe piață", a precizat CEO-ul retailerului de bricolaj.

El spune că unii proprietari sunt dispuși să vândă spațiile închiriate, caz în care compania este deschisă pentru eventuale achiziții.

"Unii proprietari ar vrea să vândă și, dacă vor să facă acest lucru, ne putem uita la această abordare, fie să cumpărăm noi, fie printr-un investitor care să cumpere pentru noi. Ne uităm la toate aspectele. Dorința mea pentru viitor este să cumpărăm terenurile și să construim noile magazine de la zero, decât să le închiriem, deoarece cumpărarea unor magazine este mereu un lucru bun, atât timp cât le cumperi în zona bună", a arătat Christian Mazauric.

LISTA Sorin Ovidiu Vîntu și Cristian Borcea apar în actele Panama Papers, alături de peste 100 de persoane și entități de business din România CITEȘTE ȘI LISTA Sorin Ovidiu Vîntu și Cristian Borcea apar în actele Panama Papers, alături de peste 100 de persoane și entități de business din România

Francezul este însă convins că Brico Dépôt se va putea redresa în acest an, reușind să ajungă pe profit chiar și în cazul în care renegocierea contractelor nu va fi finalizată în acest an. Argumentul este schimbării filosofiei companiei, pentru o adaptare cât mai bună la profilul consumatorului local.

"Nu există niciun motiv pentru a cere insolvența. Compania este într-o formă bună. Sigur, trecem printr-o transformare care durează de 2 ani și aceasta este întotdeauna o perioadă mai dificilă, pentru că trebuie să vii cu foarte mulți bani pentru a transforma într-un alt concept, să elimini stocul. Dar vom fi anul acesta într-o poziție foarte bună în ceea ce privește profitul, de aceea nu suntem îngrijorați în legătură cu ceva special. Desigur că piața se concentrază și viața devine puțin mai complicată, dar avem multe planuri. Brico Depot are un DNA francez, implementat de francezi în România, puțin aroganți, iar conceptul nu a fost calibrat foarte bine cu piața din România. Clienții români vor lucruri puțin mai diferite, de exemplu, față de clienții francezi. De aceea, ne-am străduit în ultimele nouă luni să ne adaptăm conceptul nevoilor locale, lucru care s-a dovedit că merge foarte bine. Încercăm să devenim mai români decât până acum", a explicat CEO-ul francez.

În opinia sa, pierderile din ultimii doi ani reprezintă doar oglindirea costurilor investiției și a transformării magazinelor, el estimând că, în acest an, compania va reveni pe profit și va înregistra o creștere de două cifre a vânzărilor.

"Nu deschidem niciun nou magazin în acest an, așa că aceste prognoze sunt făcute pe baza clienților existenți. Plănuim să ajungem pe profit în acest an ținând cont de condițiile pe care le avem acum, fără a lua în considerare eventualele contracte renegociate. Dacă le reînnoim, va fi încă și mai bine", a mai spus CEO-ul.

Prima opțiune pentru Brico Dépôt a fost renegocierea sau rezilierea contractelor de închiriere

Conducerea Brico Dépôt, operată prin compania Bricostore România, a fost sfătuită că reducerea chiriei sau rezilierea contractului trebuie să fie prima și cea mai de dorit opțiune pentru spațiile închiriate.

EXCLUSIV Schimbările pregătite de Guvern, la cererea ANAF, care vor zgudui regulile insolvenței CITEȘTE ȘI EXCLUSIV Schimbările pregătite de Guvern, la cererea ANAF, care vor zgudui regulile insolvenței

Cu toate acestea, rezilierea contractelor ar presupune plata unor daune ridicate, spațiile din Arad, Pitești și Suceava fiind cazurile cele mai dificile.

Pentru aceste magazine, rezilierea contractelor ar obliga Brico Dépôt să plătească daune echivalente cu chiria datorată până la finalizarea termenului contractual, iar în anumite cazuri ar impune și penalități.

În cazul magazinului din Pitești, contractul de închiriere a fost încheiat pe o durată de 25 de ani și, chiar dacă în instanță compania ar putea contesta plata diferenței contractuale pe o perioadă atât de mare, consultanții la care a apelat compania au indicat că instanțele evită de obicei să reducă valoarea daunelor în cazul în care suma a fost convenită de părți în termeni contractuali.

Informațiile Profit.ro mai relevă că, pentru magazinele din Brăila, Focșani, Constanța și Oradea, daunele care trebuie plătite de companie la rezilierea contractului de închiriere sunt limitate la 6 luni de chirie plus, în anumite cazuri, cheltuieli pentru servicii și alte costuri.

Contractele de închiriere au fost încheiate pe perioade determinate și chirii fixe, fără posibilitatea de a fi reziliate sau amendate unilateral în favoarea companiei.

Centrul Vechi al Capitalei, preferat pentru magazinele de tip flag-ship CITEȘTE ȘI Centrul Vechi al Capitalei, preferat pentru magazinele de tip flag-ship

Simpla închidere a magazinelor nu ar conduce însă la rezilierea contractelor de închiriere, dar încetarea activităților companiei în parcul comercial ar fi în măsură să aducă prejudicii celoralți chiriași ai proprietarului prin scăderea traficului comercial. Astfel, proprietarul poate fi obligat să acorde reducerile solicitate din rata chiriei, permițând totodată magazinului să își continue activitatea.

Kingsfisher a emis scrisori de garanție bancară pentru sediile închiriate

Brico Dépôt a fost avertizată, totodată, că, dacă va recurge la încetarea plății în perioada contractuală, ar putea pune presiune pe proprietari, în special după ce garanția depusă în favoarea acestora, reprezentând de obicei 3 luni de chirie, va fi epuizată, dar ar putea genera și o serie de riscuri.

Una dintre primele măsuri pe care o poate lua proprietarul este executarea garanțiilor furnizate de chiriaș. Compania a constituit în acest sens depozite bancare sau a emis scrisori de garanție bancară, iar proprietarul nu are nevoie în acest caz de un titlu executoriu.

Scrisorile de garanție bancară au fost emise chiar de către Kingfisher, astfel că, prin urmare, compania trebuie sa ia în calcul potențialele repercusiuni asupra Kingfisher în cazul executării silite.

Antifrauda verifică magazinele online CITEȘTE ȘI Antifrauda verifică magazinele online

Mai mult, consultanții au arătat, conform informațiilor Profit.ro, că, în cazul în care va obține o decizie a instanței cu privire la plățile restante și la penalitățile de întârziere, proprietarul ar putea trece la executarea tuturor bunurilor deține de Bricostore, inclusiv magazinul de la Băneasa, la executarea tuturor conturilor companiei, afectând astfel plata altor chirii, furnizorilor și angajaților, sau chiar la executarea creanțelor companiei la terțe părți.

Finanțarea suplimentară asigurată de Kingfisher a liniștit Brico Dépôt

În aceste condiții, firma de consultanță a conchis fără dubiu că reducerea chiriei sau rezilierea contractelor prin negociere cu proprietarii este preferabilă în orice situație.

Potrivit datelor indicate de sursa citată, datoriile negarantate ale Brico Dépôt se ridicau la finele anului trecut la aproximativ 78,2 milioane de euro, din care 53,7 milioane de euro, respectiv 68% din totalul acestora, reprezintă datorii către Kingfisher.

Consultanții au prezentat însă conducerii companiei și varianta ca Brico Dépôt să invoce, drept argument în renegocierea contractelor, posibilitatea intrării în insolvență.

În calitate de principal creditor, Kingfisher ar putea deține dreptul de vot corespunzător în Adunarea Generală a Creditorilor, indiferent de faptul că este acționar al Bricostore, prin care este operat brandul Brico Dépôt. Tot în această calitate, Kingfisher poate fi aleasă în Comitetul Creditorilor, care include cei mai importanți 3-5 creditori, putând controla procedura insolvenței.

Conform legii, procedura insolvenței acordă administratorului judiciar dreptul să rezilieze contractele de închiriere în termen de 3 luni de la data inițierii procedurii. Dacă acest termen este depășit, administratorul nu mai poate lua o astfel de decizie decât în cadrul planului de restructurare.

Proprietarul este însă îndreptățit la plăți compensatorii pentru rezilierea contractului chiar și la declanșarea procedurii de insolvență.

Fără scăpare: Pe lângă amendă, comercianții sunt obligați de săptămâna viitoare să restituie clienților banii dacă le vând un produs sau serviciu cu date false CITEȘTE ȘI Fără scăpare: Pe lângă amendă, comercianții sunt obligați de săptămâna viitoare să restituie clienților banii dacă le vând un produs sau serviciu cu date false

Chiria poate fi redusă în procedura insolvenței chiar dacă proprietarul refuză să își dea acordul, prin intermediul planului de restructurare.

Principalul neajuns al procedurii insolvenței rezidă însă în faptul că este îndelungată, iar pretențiile proprietarilor pot prelungi acest proces cu ani.

Firma de consultanță a avertizat totodată conducerea Brico Dépôt că legile românești sunt vagi, incosistente sau neclare și supuse frecvent schimbării. Prin urmare, consultanții nu au dat nicio garanție că deciziile la care vor ajunge instanțele vor fi în concordanță cu concluziile analizei.

viewscnt
Afla mai multe despre
brico dépôt
bricostore
kingfisher
insolventa
magazine
chirii
consultanti
renegociere
reziliere