David Neamțu, CEO TEKAS: „Dacă aș avea 10 milioane de euro de investit în România, aș miza pe proprietăți comerciale, logistică și hoteluri”

Proprietățile comerciale și logistice cu chiriași credibili, terenurile cu reglementări urbanistice clare și hotelurile care pot fi modernizate ar fi principalele direcții către care David Neamțu, CEO și Founder TEKAS Imobiliare, ar orienta un capital de 10 milioane de euro disponibil astăzi pentru investiții imobiliare în România. În schimb, ar evita terenurile cumpărate doar pentru că sunt ieftine și proiectele fundamentate pe estimări optimiste, fără o perspectivă clară de recuperare a capitalului.

Neamțu consideră că prețul de achiziție este doar primul criteriu într-o investiție imobiliară, iar costurile de autorizare, dezvoltare și exploatare pot schimba radical rentabilitatea unei proprietăți. În opinia sa, investitorii care nu calculează întregul cost al unui proiect riscă să piardă zeci de procente din capitalul investit.

În portofoliul TEKAS se regăsesc terenuri de mari dimensiuni, proprietăți hoteliere și active cu potențial de dezvoltare. Sunt investiții care pot arăta excelent pe hârtie, dar care cer capital, timp și o strategie clară. Care este greșeala de evaluare pe care o întâlniți cel mai des și care poate costa cel mai mult un investitor? Mai exact, câți bani pierde un investitor care confundă un preț bun cu o investiție bună?

Cea mai scumpă greșeală este să cumperi un activ la un preț bun, fără să înțelegi cât te va costa să îl transformi într-o investiție profitabilă. În opinia mea, cea mai frecventă și, totodată, cea mai costisitoare greșeală este confundarea prețului de achiziție cu valoarea reală a unei investiții. Un teren cumpărat sub prețul pieței, un hotel cu un preț aparent atractiv sau o proprietate cu un potențial excelent de dezvoltare nu reprezintă automat o investiție bună.

Investitorii tind uneori să se concentreze prea mult asupra prețului de achiziție și prea puțin asupra costului total al proiectului: reglementări urbanistice, autorizare, infrastructură, finanțare, dezvoltare, timp de implementare și, nu în ultimul rând, capacitatea activului de a genera venituri.

Am convingerea că o investiție trebuie evaluată pornind de la ceea ce poate deveni în mod realist, nu doar de la ceea ce pare să fie în momentul achiziției.

Cât poate pierde un investitor? Nu există o cifră universal valabilă. În cazul unui activ cu probleme juridice, urbanistice sau de finanțare, pierderea poate ajunge la zeci de procente din capitalul investit. Uneori, pierderea nu este doar financiară, ci și de timp: capital blocat ani de zile, costuri suplimentare și oportunități ratate. La TEKAS IMOBILIARE, considerăm că rolul nostru nu este doar să identificăm proprietăți atractive, ci să înțelegem potențialul lor economic, riscurile și traseul realist până la valorificare.

Un preț bun te ajută să intri într-o investiție. O strategie bună este cea care îți permite să ieși din ea cu rezultatul dorit. Recomandarea mea: În imobiliare, nu cumperi doar ceea ce vezi astăzi. Cumperi ceea ce poți construi, valorifica și transforma în venituri mâine. Iar diferența dintre o oportunitate și o investiție proastă este dată de capacitatea de a anticipa corect toate costurile și riscurile.

Dacă ați avea astăzi 10 milioane de euro de investit în România, unde i-ați îndrepta? Terenuri, hoteluri, proprietăți comerciale, rezidențial sau active care pot fi transformate și repoziționate? Într-o piață în care capitalul devine mai selectiv, ce ați cumpăra efectiv și ce ați evita, chiar dacă oportunitatea pare atractivă?

Dacă aș avea astăzi 10 milioane de euro disponibili pentru investiții în România, nu i-aș direcționa exclusiv către un singur segment imobiliar. Aș construi un portofoliu echilibrat, cu accent pe active care pot genera venituri recurente, dar și pe proprietăți cu potențial real de dezvoltare și creștere a valorii. Aș investi în primul rând în proprietăți comerciale și logistice bine amplasate, cu chiriași credibili și perspective de exploatare pe termen lung. Aș aloca o parte importantă din capital către terenuri cu poziționare strategică, acces la infrastructură și, mai ales, cu reglementări urbanistice clare. Consider că aici există oportunități importante de creare a valorii.

Nu aș exclude nici sectorul hotelier. Dimpotrivă, aș căuta proprietăți care pot fi modernizate, repoziționate și transformate în afaceri competitive. În ospitalitate, diferența nu o face doar clădirea, ci și conceptul, managementul, poziționarea și capacitatea de a genera venituri.

În zona rezidențială, aș prefera proiectele etapizate, fundamentate pe cerere reală și pe o analiză atentă a puterii de cumpărare.

Ce aș evita? Aș evita terenurile cumpărate exclusiv pentru că sunt ieftine, fără o perspectivă clară de autorizare. Aș evita proprietățile care necesită investiții majore fără un plan realist de recuperare a capitalului și, mai ales, proiectele construite pe estimări optimiste, nu pe indicatori economici verificabili.

Cred că România oferă în continuare oportunități interesante pentru investitorii care au răbdare, capital și capacitatea de a analiza corect un activ. Dar perioada în care simpla achiziție a unei proprietăți garanta aprecierea valorii trebuie privită cu mai multă prudență.

Dacă ar fi să rezum filosofia mea investițională într-o singură idee, aceasta ar fi: nu aș investi cei 10 milioane de euro în metri pătrați, ci în potențial economic, venituri sustenabile și capacitatea de a transforma activele în afaceri profitabile.

Când un proprietar cere prea mult, cine trebuie să aibă curajul să-i spună adevărul? Cu toții știm că în real estate, prețul cerut poate reflecta atașamentul proprietarului, investițiile făcute sau o așteptare care nu mai corespunde pieței. Cum gestionați această diferență fără să compromiteți nici mandatul, nici relația cu proprietarul? Și cât valorează, în realitate, un activ pe care nimeni nu este dispus să îl cumpere la prețul cerut?

Un proprietar poate stabili prețul la care dorește să vândă, dar numai piața poate confirma prețul la care se poate vinde. Cred că responsabilitatea de a spune adevărul îi revine, în primul rând, consultantului imobiliar. Este unul dintre cele mai importante roluri ale unui profesionist în această industrie.

În real estate există adesea o diferență între valoarea sentimentală sau investițională pe care proprietarul o atribuie unui activ și valoarea pe care piața este efectiv dispusă să o plătească.

Proprietarul își raportează uneori prețul la investițiile făcute, la costurile de achiziție, la așteptările personale sau la potențialul pe care îl vede în proprietatea sa. Toate acestea pot fi argumente legitime din perspectiva sa, dar nu reprezintă automat valoarea de piață.

Abordarea mea este una transparentă și argumentată. Încerc să explic proprietarului unde se poziționează activul său în raport cu tranzacțiile comparabile, cererea existentă, caracteristicile proprietății și perspectivele reale de valorificare.

Nu consider că trebuie să compromitem un mandat pentru a obține o colaborare și nici să compromitem relația cu proprietarul prin promisiuni nerealiste. Prefer o discuție sinceră de la început, chiar dacă uneori este dificilă.

În ceea ce privește valoarea unui activ pe care nimeni nu este dispus să îl cumpere la prețul cerut, răspunsul meu este simplu: acel preț nu este confirmat de piață. Un activ poate avea valoare economică, dar dacă nu există cumpărători dispuși să plătească suma solicitată, prețul trebuie reevaluat.

Piața nu negociază cu emoțiile proprietarului. Piața validează valoarea prin tranzacții. La TEKAS IMOBILIARE, credem că încrederea se construiește prin profesionalism, realism și transparență. Prefer să pierd un mandat decât să câștig unul printr-o evaluare despre care știu de la început că nu este realistă.

TEKAS promovează inclusiv terenuri de mari dimensiuni, precum cel din Nuci, Ilfov. Dincolo de amplasare și suprafață, cum identificați potențialul economic al unui teren? Ce vă face să vedeți o oportunitate acolo unde altcineva vede doar un activ care va bloca bani pentru ani întregi?

Un teren nu este valoros doar prin ceea ce reprezintă astăzi, ci prin ceea ce permite să construiești mâine. Iar potențialul fără o strategie de valorificare rămâne doar o promisiune. În evaluarea unui teren de mari dimensiuni, primul lucru la care mă uit nu este prețul pe metru pătrat, ci potențialul economic pe care îl poate genera acel teren.

Am învățat că un teren nu trebuie analizat doar prin prisma amplasamentului și a suprafeței, ci printr-un ansamblu de factori: reglementări urbanistice, indicatori de construire, acces la infrastructură, utilități, vecinătăți, destinații permise, costuri de dezvoltare și, foarte important, cererea reală pentru viitorul proiect.

Un exemplu relevant din portofoliul TEKAS IMOBILIARE este terenul din Nuci, județul Ilfov, cu o suprafață de aproximativ 220.000 mp și PUZ aprobat. Este genul de activ care trebuie analizat din perspectiva dezvoltării sale pe termen lung, nu doar ca o simplă tranzacție imobiliară. Ceea ce mă interesează este să identific ce se poate construi, în ce condiții, cu ce investiție, în cât timp și, mai ales, cui i se adresează produsul final.

Uneori, diferența dintre un activ care blochează capitalul pentru mai mulți ani și o oportunitate investițională reală este reprezentată de o strategie corectă de dezvoltare. Un teren de mari dimensiuni poate fi valorificat etapizat, prin asociere cu un dezvoltator, prin atragerea unui investitor strategic sau printr-un proiect integrat.

Înainte de orice recomandare, consider esențială verificarea documentației juridice și urbanistice, a infrastructurii disponibile și a fezabilității economice. Un PUZ aprobat este un avantaj important, dar nu înseamnă automat că toate etapele autorizării și dezvoltării sunt rezolvate. Cred că adevărata valoare a unui consultant imobiliar nu constă doar în capacitatea de a identifica un teren, ci în capacitatea de a descoperi oportunitatea economică din spatele lui. Eu nu caut doar terenuri de vânzare. Caut terenuri care pot deveni proiecte, iar proiectele care pot deveni afaceri sustenabile.

Un material Investing in Property