Noile vedete imobiliare. "Astăzi, întrebarea nu mai este cât putem obține în viitor, ci cât avem sigur și cât de repede putem începe." Terenurile cu PUZ aprobat și edificabil clar devin favorite

Terenurile cu PUZ aprobat și edificabil clar devin noile vedete ale pieței urbane, în timp ce accesul la energie și infrastructura digitală generează o nouă categorie de active premium pentru investitori.

CITEȘTE ȘI VIDEO Nouă mare fabrică. Unul dintre cei mai apreciați fermieri din Ardeal, Emil Turdean, ridică o fabrică având ajutorul uneia dintre cele mai importante companii de construcții din Ungaria

Terenurile cu urbanism clarificat, PUZ aprobat și posibilitatea intrării rapide în dezvoltare devin activele cele mai căutate ale pieței, într-un context în care diferența de valoare dintre terenurile autorizate și cele fără documentație continuă să se adâncească.

„În ultimii ani, valoarea unui teren era analizată aproape exclusiv prin prisma indicatorilor urbanistici și a potențialului de dezvoltare imobiliară.

Astăzi, întrebarea nu mai este cât putem obține în viitor, ci cât avem sigur și cât de repede putem începe. Certitudinea și viteza au devenit criterii de preț”, afirmă Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate.

Tendința era deja vizibilă înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului. Cumpărătorii prioritizează terenurile complet autorizate și manifestă o rezervă tot mai mare față de proiectele care depind de aprobări viitoare.

În unele cazuri, tranzacțiile sunt condiționate de obținerea autorizației de construire înainte de semnarea documentelor finale, ceea ce contribuie la creșterea diferenței de valoare dintre terenurile autorizate și cele cu risc urbanistic ridicat.

În acest context piața începe să funcționeze în două viteze. De o parte se află terenurile care permit dezvoltarea rapidă, beneficiază de documentație clară și care sunt tranzacționate ușor.

De cealaltă parte se află loturile achiziționate în trecut pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare și care devin tot mai dificil de valorificat.

„Până acum, PUZ-ul era instrumentul prin care un teren își dubla sau tripla valoarea. Astăzi, această logică se schimbă.

Câștigă terenurile care au indicatorii deja clarificați, PUZ aprobat, certificat de urbanism valid sau posibilitatea de autorizare rapidă.

Pierd terenurile cumpărate exclusiv pe ipoteza că, în viitor, vor putea obține indicatori urbanistici semnificativ mai buni”, detaliază Ionuț Stan.

CITEȘTE ȘI Trump a câștigat o sumă imensă din crypto. Acum, averea sa amenință marea victorie legislativă a industriei

Diferența dintre terenurile cu urbanism clarificat și cele „cu potențial” va continua să crească în următorii ani.

„Piața plătea deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile autorizabile, iar această diferență se va lărgi. În multe cazuri, terenul cu potențial se va tranzacționa cu discount, cu plăți condiționate de obținerea documentației sau nu se va tranzacționa deloc.

Unitatea de măsură se schimbă. Nu mai negociem euro pe metru pătrat de teren, ci euro pe metru pătrat construibil. Acesta este singurul preț care contează într-o analiză de fezabilitate.”

În paralel se observă o diversificare accelerată a tipurilor de cumpărători activi pe piața terenurilor. Dacă dezvoltatorii rezidențiali continuă să reprezinte una dintre cele mai importante categorii de investitori, interesul pentru proiecte de energie, infrastructură digitală și centre de date crește constant.

„În acest an am văzut apariția unor profile noi de cumpărători, investitori în energie și infrastructură digitală care analizează proprietățile prin filtre complet diferite. Pentru un proiect de stocare a energiei sau pentru un centru de date, accesul la capacitate electrică poate fi mai important decât indicatorii urbanistici clasici”, semnalează Ionuț Stan.

Zone precum sudul Bucureștiului, IMGB, precum și centre regionale precum Jucu, Brașov, Oradea sau Timișoara atrag interesul investitorilor datorită accesului la infrastructură și capacităților energetice disponibile.

„Numitorul comun este infrastructura. Acolo unde există acces la energie, rețele de transport și posibilitatea implementării rapide a proiectelor, interesul investitorilor este în creștere. În anumite cazuri, disponibilitatea energiei devine un criteriu la fel de important ca localizarea”, explică acesta.

CITEȘTE ȘI Miliardarul polonez pe care pariază FedEx pentru cucerirea pieței europene de colete

Ce schimbă noul CATUC pentru companiile din domeniul construcțiilor

Din 25 august 2026, sectorul construcțiilor din România funcționează după reguli noi. Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) a intrat în vigoare și rescrie, practic, tot parcursul unui proiect de construcții: de la avizele și autorizațiile necesare, până la execuția propriu-zisă și urmărirea construcției pe termen lung, arată Av. Mihai Ionescu-Balea, Partner Sarbu Partners.

CATUC introduce o comisie unică de avizare și autorizare, menită să înlocuiască vechiul sistem în care solicitanții aleargă de la o autoritate la alta. Aduce și o obligație nouă – certificarea firmelor din construcții, în funcție de experiență și specializare, criteriu care va conta direct în achizițiile publice. Nu în ultimul rând, schimbă modul în care sunt clasificate construcțiile, cu efecte asupra termenelor de garanție.

Pe scurt, CATUC își propune să pună ordine într-un domeniu în care, până acum, legislația era împărțită în zeci de acte normative.

1. O lege care înlocuiește 35 de ani de legislație stufoasă

De mai bine de trei decenii, legislația din urbanism și construcții s-a tot completat, modificat și suprapus, fără o coerență de ansamblu. Rezultatul a fost un adevărat labirint legislativ, cu prevederi paralele și, uneori, contradictorii, greu de aplicat în practică.

CATUC vine să rezolve tocmai această problemă, codificând într-un singur act cele mai importante reglementări din domeniu. Printre legile absorbite se numără Legea nr. 350/2001 (amenajarea teritoriului și urbanismul), Legea nr. 50/1991 (autorizarea construcțiilor) și Legea nr. 10/1995 (calitatea în construcții). Pe lângă acestea, alte peste 20 de acte normative secundare – hotărâri de guvern privind documentațiile tehnico-economice, verificarea tehnică a proiectelor sau recepția lucrărilor – au fost integrate în noul cod.

2. Digitalizarea, unul dintre pilonii reformei

Unul dintre obiectivele declarate ale noii legi este digitalizarea completă a domeniului. CATUC reglementează trei direcții concrete în acest sens:

• Registrul Național al Clădirilor – o bază de date unică, la nivel național, cu toate construcțiile din țară;
• Platforma unică de planificare și autorizare – prin care primăriile vor gestiona digital atât documentațiile de urbanism, cât și autorizațiile de construire;
• Tehnologia BIM (Building Information Modeling) – CATUC oferă, pentru prima dată într-un act normativ de asemenea importanță, un cadru legal pentru folosirea BIM în contractele de construcții, de la proiectare până la execuție și urmărirea comportării în timp.

3. Avize și autorizații mai rapide

Poate cea mai așteptată schimbare vizează birocrația. Pentru documentațiile de urbanism, CATUC introduce o comisie unică de avizare, care reunește reprezentanții tuturor instituțiilor care ar fi trebuit, până acum, să emită avize separate. Dispare astfel avizarea „în cascadă", una dintre cele mai frecvente surse de întârzieri.

Pentru obținerea avizelor și acordurilor necesare emiterii autorizației de construire, noul CATUC introduce o comisie de acord unic. Dacă documentația e incompletă, autoritatea are 10 zile lucrătoare să semnaleze deficiențele, iar solicitantul primește până la 3 luni pentru a le remedia. Odată depus dosarul complet, autoritatea competentă are 30 de zile calendaristice pentru a emite autorizația. O altă noutate importantă: valabilitatea autorizației de construire crește de la 24 de luni (cât prevedea anterior Legea nr. 50/1991) la 3 ani.

Este de apreciat că noua legislație a preluat, totodată, dispozițiile introduse prin OUG nr. 31/2025 și OUG nr. 7/2026 – două acte normative care au vizat accelerarea și fluidizarea procedurilor de emitere a avizelor și autorizațiilor în domeniul construcțiilor. Chiar dacă termenele și procedurile introduse prin CATUC nu sunt identice cu cele introduse prin vechea legislație, spiritul este același: încurajarea celerității și operativității în procesul de autorizare a construcțiilor, inclusiv prin menținerea procedurii de autorizare tacită – atunci când autoritățile nu răspund în termenul legal.

4. Recepția lucrărilor – ce se întâmplă dacă beneficiarul tergiversează

CATUC nu schimbă regulile privind recepția construcțiilor, așa că soluțiile deja consacrate rămân valabile. Concret, dacă beneficiarul amână nejustificat recepția, executantul are trei variante:

• Poate transmite o a doua notificare privind terminarea lucrărilor; beneficiarul e obligat să convoace comisia de recepție în 10 zile, iar dacă nu o face, executantul o poate convoca el însuși;
• Poate invoca „recepția prezumată” (art. 1862 Cod civil) – dacă beneficiarul nu se prezintă și nici nu comunică rezultatul verificării, fără motive întemeiate, lucrarea se consideră recepționată fără rezerve;
• Dacă niciuna dintre variante nu funcționează, rămâne calea instanței, atât pentru obligarea la recepție, cât și pentru daune.

5. Certificarea firmelor de construcții, condiție pentru contractele publice

Una dintre cele mai importante noutăți pentru piață este obligativitatea certificării firmelor din construcții. Ideea este simplă: în loc ca fiecare autoritate contractantă să verifice separat capacitatea tehnică a unui ofertant, firmele vor obține un certificat profesional, bazat pe criterii tehnice, administrative și economico-financiare clare.

Autoritățile contractante vor fi obligate să ceară acest certificat în achizițiile publice. Practic, orice companie care vrea să participe la proceduri de achiziții publice va trebui să fie certificată. Emiterea certificatelor va fi în sarcina unei instituții noi, Autoritatea Română de Certificare a Operatorilor din Construcții, formată din reprezentanți ai ministerului de resort, ai patronatelor și asociațiilor profesionale din domeniu, dar și ai mediului universitar de profil.

6. Ce litigii pot apărea

Chiar și cu proceduri simplificate, anticipăm, în calitate de avocați specializați în dreptul construcțiilor, trei tipuri principale de dispute:

• Întârzieri în emiterea actelor administrative: cereri de despăgubiri pentru întârzierea unui aviz, acord sau autorizație.
• Refuzuri nejustificate: CATUC prevede că, dacă instanța anulează un refuz nejustificat, autoritatea nu mai poate respinge din nou aceeași cerere, pentru aceleași motive.

• Anulări de acte administrative: de exemplu, anularea unor autorizații de construire sau a unor planuri urbanistice (PUG/PUZ).

7. Ce urmează pentru piață

CATUC vine să răspundă unei cereri vechi a profesioniștilor din construcții: un cadru legislativ unitar, în locul unui mozaic de legi disparate. Pe hârtie, soluțiile propuse par echilibrate și adaptate la realitățile pieței actuale.

Rămân, totuși, câteva întrebări: cum vor fi implementate proiectele ambițioase de digitalizare? Cum vor aplica autoritățile publice dispozițiile noi? Ce interpretări vor da instanțele situațiilor litigioase generate de noua reglementare? Cel mai probabil, aceste aspecte se vor clarifica prin practică și eventuale acte normative de aplicare.

Certitudinea este alta: după 35 de ani de legislație fragmentată, sectorul construcțiilor are, în sfârșit, un singur cod de urmat. Rămâne de văzut dacă va reuși și să simplifice, într-adevăr, viața celor care construiesc România.