Ambalată ca o știre proastă de reprezentanții sistemului bancar, perspectiva unui avans de până la 50% pentru creditele ipotecare este mai degrabă o veste bună pentru majoritatea românilor. Măcar de ar fi așa...
23 aprilie - Profit News TV - Maratonul de Educație Financiară. Parteneri: 123 Credit, ARB, BCR, BRD, CEC Bank, PAID, XTB
25 aprilie - MedikaTV - Maratonul Sănătatea Digestiei
27 mai - Eveniment Profit.ro Real Estate (ediţia a IV-a) - Piața imobiliară românească sub aspectul crizei occidentale
Mentalitate de teroriști având ostateci actorii din întreaga economie. Nu se întâmplă numai în România, ci și aiurea în lume. Cum se confruntă cu ceva care le afectează interesele, băncile și angrenajul din jurul lor avertizează că - fiind sistemice - vor lovi implicit și în restul economiei.
Ultimă ilustrare a acestui comportament, vânturarea perspectivei ca legea recent adoptată în Parlament a "dării în plată" a imobilelor să conducă la prăbușirea programului Prima Casă și la restricționarea drastică a creditului pentru locuințe.
Avansul solicitat la o achiziție imobiliară ar urma să fie de cel puțin 35%, iar într-o variantă pesimistă chiar de 50%, a reluat săptămâna trecută pe blogul Băncii Naționale a României un avertisment mai vechi viceguvernatorul instituției Bogdan Olteanu. Un nivel de 40% al banilor aduși de acasă a menționat și șeful supravegherii de la BNR, Nicolae Cinteză.
Numai aparent o astfel de înăsprire a normelor de creditare ipotecară (în care nici nu credem) ar reprezenta o veste proastă pentru români, așa cum încearcă să ne-o vândă reprezentanții băncii centrale și ai lobby-ului bancar. Aducem și câteva argumente de ce.
Un avans mare te poate feri de o greșeală catastrofală
Sigur, admitem, există o categorie de români care ar urma să fie direct afectați. Probabil nu mai mult decât câteva zeci de mii de persoane, respectiv cei care intenționează să achiziționeze o locuință în următoarele șase luni sau chiar în următorul an.
Un avans de 40%, să spunem, ar putea deveni prohibitiv în actualele condiții de piață. Planul de mutare în casă nouă s-ar nărui instantaneu.
Este numai aparent o veste proastă. Pentru că, de fapt, un astfel de avans reflectă nivelul real al riscului. El arată că fotografia de la acest moment - în care cu un avans atât de mic (sau alte condiții de creditare relaxate) - este una falsă. Cu alte cuvinte, creditul originat acum este sortit să devină neperformant, undeva în viitor când avansul mic se va răzbuna, de exemplu, printr-o deraiere a ratelor de dobândă.
Să ne gândim doar la creditul în franci elvețieni. Acel nivel de curs și de dobândă pe franc erau o fotografie cu totul insolită într-un parcurs mult mai larg al piețelor valutare. Respectivii debitori se calificau acolo (dar nu la un credit în euro sau în lei) nu pentru că li se îmbunătățea rating-ul personal de credit, ci pentru că o imagine mincinoasă venea din cotarea extremă a francului.
La fel, dacă un avans ridicat devine prohibitiv pentru anumite categorii de debitori, înseamnă că în realitate ei nici nu se califică pentru o asemenea achiziție rezidențială, iar creditul lor ar deveni, mai devreme sau mai tâziu, în alte condiții, neperformant.
Avansul de 40% are așadar natura de a-i feri de o greșeală de proporția celor care au făcut credite în franci elvețieni. Deci este o veste bună.
Înăsprirea condițiilor de creditare conduce la ieftiniri în imobiliare
Totuși, familiile care sunt pe cale să-și ia o locuință nu pot fi excluse cu totul din piață. Tranzacții în rezidențial trebuie să se facă. O prăbușire a cererii atât de drastică precum cea care ar fi adusă de un avans de 40-50% la creditele ipotecare, ar determina ca, în cele din urmă, compromisul să vină din partea ofertei.
Vânzătorii, dacă doresc să realizeze tranzacția, trebuie să coboare prețul. Aici este o a doua veste bună pentru potențialii cumpărători. Dacă avansul prea ridicat îi va fi împiedicat să ia o decizie greșită de a cumpăra o proprietate supraevaluată, acum vor avea varianta unei achiziții în condiții de piață mai echilibrate.
Nu va mai fi așadar un avans de 10-15% din 60.000 de euro, adică 6.000-9.000 de euro, ci 30-40% din 35.000 de euro, ceea ce ar reprezenta 10-13.000 de euro. Chiar dacă efortul ar fi mai mare la început, creditul ar fi mai sustenabil pe termen lung, scadența pe termen mai scurt, rata mai mică, iar probabilitatea de a sucomba mai târziu mult mai scăzută.
Cei care fac achiziții rezidențiale la prețuri mai adecvate cu propriile lor venituri este puțin probabil să ajungă vreodată la disperarea de "a da în plată" imobilul cumpărat. Veste bună pentru cumpărători, dar și pentru bănci.
În sfârșit, ar mai rămâne ceva și pentru economia productivă
Să spunem că piața imobiliară nu s-ar corecta suficient de rapid pentru a veni în întâmpinarea (posibilităților) cererii. Să admitem și că băncile se vor speria suficient de tare de perspectiva "dării în plată". Adică prețurile rămân mari, iar avansul prohibitiv.
Asta chiar ar fi o veste bună! Creditul imobiliar neproductiv, ar fi înlocuit într-o mai mare măsură de un credit care să ajute la crearea de valoare adăugată.
Decât să arunce bani pentru escaladarea neproductivă a prețurilor imobilelor construite pe vremea lui Ceaușescu (ce vor fi ieșit din garanție la achitarea unui împrumut pe 30 de ani), mai degrabă resursele se vor disponibiliza pentru creditele acordate companiilor, ajutând la creșterea economică și crearea de locuri de muncă. Veste bună!
Sugrumăm cu canal al inflației
Cea mai grozavă perspectivă în condițiile unei restricționări a creditului neproductiv rezidențial s-ar dechide însă pentru cea mai mare parte dintre români.
Dacă potențialii cumpărători de locuințe în următorul an și jumătate probabil nu depășește 100.000 de debitori, în schimb milioane și milioane de români nu au acest obiectiv pe un orizont de timp mediu.
Vestea unor condiții mai aspre de creditare în imobiliar este excelentă pentru cea mai mare parte a românilor care trăiesc din vânzarea propriei lor forțe de muncă sau din pensii mici.
Ei sunt loviți de inflație. Or, în sistemul nostru, al rezervelor fracționare, inflația de bani-credit pătrunde în economie exact prin acest canal al împrumuturilor acordate de bănci.
Mai puține credite neproductive (ca cele pentru achiziția de locuințe construite în regimul socialist) înseamnă și mai puțină inflație. Prețuri mai temperate pentru alte categorii de produse.
Fără a înstrăina imobile la prețuri nebunești, vânzătorii nu vor avea la dispoziție atâția bani inflaționiști ca să liciteze, deopotrivă cu cei care muncesc, pentru bunurile și serviciile din economia românească. Într-o societate răvășită de un sfert de veac de inflație ridicată, asta chiar este cea mai bună dintre vești!
BNR, care ne-a exasperat cu atâta amar de inflație în trecut, chiar nu mai are puterea să ne sperie cu avansul de 50% la cumpărarea unui imobil. Să fie primit!
